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《上海商业地产：上海商报的魅力舞台》
一、引言
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四、互动性强
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五、未来展望
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大场宅地成为宝山区单价地王
杭州滨江集团(002244，股吧)和平安联合体9月份强势竞争地块的土地市场改变了8月份的冷清，上演了高潮迭起的剧目。
据《商业日报》记者报道，在拍卖过程中，滨江平安联合体曾经跳过11亿元，整个地块的报价直接从19亿元提高到30亿元，最终迅速获胜。
滨江平安单次跳价11亿亿
宝山区大场镇祁连社区121601单元B3－今年第93号公告推出03住宅用地，东至祁连山(600720，股吧)路，南至B3－04地块，西至规划二路，北至塘祁路，出让面积60249.8平方米，容积率2.0，上市起价18.075亿元。据估计，起价高达1.5万元左右／平方米。
尽管如此，这片大型住宅还是受到了众多开发商的青睐，吸引了葛洲坝(600068，股吧)等15家房地产企业申请投标。、方兴首创联合体、九龙仓、中铁、金地、滨江平安房地产联合体、保利招商建设联合体、城开阳光城(000671)、平安信托联合体、万科、象屿、大明城(600094、股吧)、建发等。
市场最初认为上海土地市场将再次发生一场战争。出乎意料的是，在短短十分钟内，这片大型土地的所有权已经尘埃落定。
据记者了解，当报价仍为19亿元时，滨江平安房地产联合体突然跳价11亿元，直接将报价提高到30亿元（相当于地板价格约24896元）／平方米)，虽然方兴第一家联合体、城开、象屿、大明城等房地产企业并没有“吓退”，但最终滨江平安房地产联合体还是“霸气”地笑到了最后，以34.65亿元的总价赢得了大场宅地，溢价率为91.7%，成交楼板价格为28755元／成为宝山区新单价地王的平方米。
根据预合同的内容，大型住宅还需要建设5%的经济适用房，超过6025平方米。如果拆除这部分需要免费移交的经济适用房面积，滨江平安房地产获得大型住宅的地板价格实际上将超过3万元／30269元平方米／平方米的高度。
实际楼板价格已超过3万
事实上，在不久前的9月16日，保利以22314元的价格在离地块不远的地方／宝山区大场镇W121301单元08平方米地板价格－02商住地块；早在6月3日，招商平安联合体也以23277元的价格出售／宝山区大场镇W121301单元38平方米地板价格－02地块。
与这两块地块相比，滨江平安赢得的祁连社区121601单元B3－03地块位置更偏远，周边环境更落后，但价格更贵，刷新了宝山区土地单价交易记录。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏告诉记者，原工业园区聚集在宝山市场。随着南京大学的改造，这些工厂逐渐搬出去，环境也有了很大的改善。从滨江平安这次获胜的地块条件来看，优缺点并存。地块北侧有大型公园，周边有地铁15号线，预计2024年底开工。但该地块位于宝山祁连山路与塘祁路交叉口，北侧仍有多个化工仓库、玻璃加工厂、混凝土公司、冷库、东北角加油站、塘祁路北侧信号塔。这类工厂、加油站和信号塔暂时不搬迁，或多或少会对居住产生一定的负面影响。
据了解，目前附近出售的项目主要集中在地块南侧，包括保利叶之林、锦秋花园、
此外，据记者了解，今年以来，地块东侧稍远、靠近沪太路的经纬学府阳光继续畅销。9月份成交量已超过300套，平均成交价格为2.6万元／平方米左右。
“根据地块价2.87万元／按平方米计算，未来房价至少会达到3.7万－3.8万元／平方米以上，按正常进度计划2年后预售价格也不是不可能达到的。龚敏举例说：“以板块内保利项目为例，该项目2013年10月平均价格为2.73万元／今年9月平方米3.2万元／平方米，两年涨幅18%。如果按年房价10%增加，未来两年房价将达到3.8万元／平方米左右。然而，今年的积极政策频繁出台，在交易量的支持下，房价稳步上涨。因此，地价保本应该不是什么大问题，但利润仍然应该基于未来的政策和具体的上市时间。”
上海链家市场研究部主任陆骑林认为，作为过去的“屠宰场”，目前的地价和房价基本接近高端住宅的价格。“平安联合体近3万元／平方米的价格赢得了该地块。结合周边新房项目和二手房项目的价格，这样的地板价格显然很贵。考虑到安全扩张的雄心和不缺钱的征地态度，这样的价格似乎是合理的。如果你将来想盈利，价格至少应该达到4万元。目前，该地块周边环境落后，生活设施匮乏，如果未来能够合理规划，仍将有一定的盈利空间。”
平安经常在上海拿地
业内人士对这次夺得大场宅地的主角并不陌生。
滨江集团成立于1996年，具有建设部一级开发资质，此前已植根于浙江，尤其是杭州的房地产市场。近年来，越来越多的福建企业和北京企业进入上海市场。滨江集团今年也多次出现在上海土地市场，但未能实现其愿望。
今年6月，为了充分发挥各自的优势，实现互补优势，滨江集团与平安房地产签署了战略合作备忘录。根据备忘录，滨江集团和平安房地产愿意开发和运营双方认可的潜在房地产项目，共同开发和受益，希望借此机会建立战略合作伙伴关系。到2024年底，双方的战略合作规模预计将超过100亿元。
现在，仅仅3月份，滨江就与平安高价合作，赢得了大型住宅。虽然滨江集团发布的公告显示，滨江在该地块的投资比例仅为30%，但滨江也成功达到了进入上海的目的。
自去年以来，平安一直是联合金地、招商引资等大型房地产企业，在松江、宝山、临港等地区赢得了许多地块，最近在上海土地市场的行动更加密集。
6月3日，招商平安联合体以34.65亿元的总价赢得宝山区大场镇W121301单元38－02地块成交楼板价格约23277元／平方米；9月18日，平安房地产以6.55亿元的价格通过其深圳（房地产）平吉投资管理有限公司赢得临港南汇新城NNW－C4C－02住宅用地，溢价率3.48%，折合楼板价格约6923元／平方米；仅隔一周，平安房地产和滨江集团于9月25日以34.65亿元获得宝山区大场镇祁连社区121601单元B3－03住宅用地，扩张势头可谓“快”。
“除上海外，平安房地产今年也在北京(楼盘)、杭州和其他地方都有高调的土地征用。中国保险业与房地产相关的“兄弟”地位再次根深蒂固。从平安房地产联合征地的角度来看，在项目开发过程中，应主要发挥金融投资的作用，不太可能干预后期开发，不同于传统开发企业。陆骑林进一步指出，“从目前平安快速征地的行动来看，平安房地产快速扩张的势头预计将继续升温。”
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