上海聚焦商业地产怎么样

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《上海聚焦商业地产》评测报告

一、背景介绍

上海聚焦商业地产是一家专注于商业地产领域的专业机构，致力于为投资者提供全面的商业地产市场分析和专业的咨询服务。作为上海商业地产市场的重要参与者，其影响力不容忽视。

二、服务内容

1. 市场分析：上海聚焦商业地产提供全面的商业地产市场分析，包括市场趋势、价格走势、竞争格局等信息，帮助投资者了解市场环境，做出明智的投资决策。
2. 投资咨询：针对不同投资者的需求，提供专业的投资咨询，包括投资建议、风险评估、项目筛选等，帮助投资者找到合适的投资项目。
3. 租赁代理：提供商业地产租赁代理服务，帮助业主找到合适的租户，实现资产的合理利用和增值。

三、优势分析

1. 专业性强：上海聚焦商业地产拥有一支专业团队，具备丰富的商业地产行业经验，能够为投资者提供专业、精准的服务。
2. 信息资源丰富：与多个行业协会、研究机构保持紧密合作，获取最新的市场信息，为投资者提供及时、准确的数据支持。
3. 优质服务：提供全方位的服务，包括市场分析、投资咨询、租赁代理等，能够满足不同投资者的需求，提升投资者的投资效果。

四、结论

根据我们上面内容，小编觉得：《上海聚焦商业地产》在商业地产领域有着丰富的专业经验，能够为投资者提供全面、精准的服务，包括市场分析、投资咨询、租赁代理等，具有专业性强、信息资源丰富、优质服务等优势。对于有意进军商业地产市场的投资者来说，《上海聚焦商业地产》是一个值得信赖的选择。

被疫情拖累的上海写字楼氪金 · 房地产

作者|王晗玉

封面来源|视觉中国

风光超过20天的房地产股，改变了“飘红”的局面，在4月7日掀起了“跌停潮”。当天，当市场全天波动下跌时，房地产板块领涨，整体下跌3.99%，其中19只股票上涨，91只股票下跌。此外，以商业地产为核心资产的中国国际贸易跌幅超过9%，陆家嘴跌幅超过5%。不久前，中国国际贸易、陆家嘴等刚刚发布了2024年年报，与众多以房地产开发为主营业务的房地产企业相比，保持了难得的业绩增长率。

公司业绩冰火两重天

3月31日，中国国际贸易公布了2024年年报。报告期内，公司营业收入35.9亿元，同比增长15.8%；利润总额达到13.7亿元，同比增长23.7%；归属于上市公司股东的净利润为10.2亿元，同比增长24.0%。同时，办公楼和商场的平均出租率分别达到94.5%、98.8%。中国国际贸易主要从事办公楼、商场、公寓等投资物业租赁管理和酒店管理，核心资产“国际贸易中心”位于北京中央商务区核心，由办公楼、商场、酒店、公寓等商业建筑组成，年度报告称为“中国乃至世界上最大、最完整的高端商务服务综合体之一”。从国际贸易中心向西看，虽然仅隔长安街的金融街核心区同样热闹，但拥有“金融街中心”和“金融街购物中心”的上市公司金融街未能交出与中国国际贸易相同的答案。根据金融街年报，公司2024年营业收入241.55亿元，同比增长33.3%；上市公司股东净利润16.43亿元，同比下降约34.3%。其在年度报告中解释说，净利润下降的原因是“由于行业持续监管，公司开发项目毛利率下降”。与中国国际贸易不同，在去年下半年的行业危机中，住宅开发业务占比较大的金融街未能独善其身。和许多承受财务压力的开发房地产企业一样，“三条红线”出台后，金融街也开始陆续出售资产，以减轻负债。2024年，分别转让北京金丰万盛置业有限公司和德胜投资100%股权及相关债权，共收回52.84亿元。但经过一系列资产处置，截至2024年底，金融街“三条红线”仍踩中两条，排除预收款资产负债率72.0%，净负债率146.1%。在另一个一线城市上海，更注重商业地产租赁业务的陆家嘴取得了稳定的业绩增长。年报显示，陆家嘴2024年营业收入138.72亿元，同比下降4.2%；归母净利润43.11亿元，同比增长7.45%。目前营甲级写字楼陆家嘴有23栋，主要位于上海陆家嘴核心区、前滩国际商务区、天津市红桥区。同时，商业物业包括上海陆家嘴LL MALL、天津陆家嘴L MALL、陆家嘴96广场1885、陆家嘴金融城配套商业设施位于其商业区的核心区域。自去年以来，北京和上海的写字楼市场已经加速复苏。北京全年甲级写字楼市场的供应和吸收都超过了100万个量级。上海的大宗交易市场也回到了1000亿个量级，写字楼相关物业交易占52%。此外，虽然债务缠身的SOHO中国“卖身”黑石计划被吹走，但转向“散售”后效率相当高。在潘石屹宣布以70%的折扣出售京沪部分物业后，61个项目在10多天内出售。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上述现象表明，投资者对一线城市成熟市场的商业资产仍有信心。虽然经历了2024年疫情的低谷，但随着过去一年的强劲复苏，一线城市的办公物业继续成为投资者的偏好。

疫情反复，沪深市场现在“春寒”。然而，随着疫情期间被抑制的需求释放和各地商业市场新供应的下降，一些分析人士预计今年办公市场净吸收量将下降。然而，新形势尚未突出。今年年初，深圳和上海的写字楼市场短暂降温。根据戴德梁行最新发布的2024年深圳写字楼市场第一季度报告，春节过后，在深圳疫情防控措施升级的影响下，深圳写字楼市场活跃的租赁需求明显降温。许多企业对后续业务的成本考虑和不确定预期采取观望态度；与此同时，香港疫情的发展和通关政策也影响了香港企业深入扩大办公楼需求的需求。特别是3月份以后，深圳写字楼租赁访问量大幅减少，封管措施直接按下企业租赁活动暂停键，对写字楼市场的负面影响将反映在后续的市场数据中。同时统计显示，深圳一季度投入使用的甲级写字楼面积为33.5万平方米，与去年年度供应水平基本相同，但吸收量仅为66575平方米，较去年同期下降28.5%，空置率回升至22.2%。戴德梁预计，结合需求方面的压力，深圳甲级写字楼的空置率将在短期内上升，租金面价可能不会大幅下降，但更多的优惠措施可能反映在延长免租期、装修补贴等方面。目前，与深圳疫情相比，上海疫情仍在高水平运行，大量企业员工需要继续遵守家庭隔离政策，进一步限制了上海写字楼市场的活动。戴德梁行预计，2024年上海写字楼市场第一季度报告将推迟春节前后上海当地疫情的重新出现，这将给今年的一些股票项目带来许多管理挑战。统计数据显示，今年第一季度上海甲级写字楼市场吸收量为224168平方米，环比和同比均有所下降，特别是与去年同期异常巨大的净吸收量相比。但鉴于项目延误和商圈内空置空间较小，上海核心商圈的市场租金有望在短期内略有波动。此外，戴德梁兴还指出，第一季度疫情对经济活动产生了一定影响。许多租户希望减少租赁费用，并可能寻求新兴商业区的办公空间，这也将为一些新兴商业区的发展带来更多的商机。

对于这一轮疫情，戴德梁行提到了延长免租期、减免租金等可能措施。然而，居住在上海的严跃进表示，他还没有听到业主的相关承诺。“租户抱怨的声音应该比较大，尤其是商店，办公楼可能会少一些。此外，过去大多数国有企业项目都减免了租金，但许多办公楼都是私营机构，对他们开放各种补贴的压力也很大。”

互联网暂停，与深圳、上海相比，北京、广州的写字楼市场继续活跃。以北京为例。虽然受春节、冬奥会、两会影响，市场交易较去年第四季度有所放缓，但与去年同期相比，净吸收量仍增加24.1%，五大核心商圈净吸收量同比增加27.3%。同时，通州运河商务区远洋乐堤港二座、复地金融中心等项目入市，为北京甲级写字楼带来约17.5万平方米的办公空间。今年第一季度，广州迎来了三个集中入市的项目，共增加了17.7万平方米的办公空间。在新供应集中进入市场的结构性影响下，广州写字楼市场空置率环比上升1.1个百分点至8.6%，但仍处于较低水平，净吸收率环比上升93.8%。去年北京和广州几乎没有受到疫情的影响，但租户结构已经悄然发生了变化。据高力国际报道，从今年第一季度北京写字楼市场租赁交易来看，金融业占37%，互联网技术占22%左右。此前，互联网行业占50%以上。高力国际认为，第一季度互联网产业扩张速度大幅放缓，产业政策环境发生了根本性变化，长期“自由放养”政策环境已转向反垄断、反不正当竞争、防止资本无序扩张的有针对性的合规监管。根据戴德梁行的统计，国内证券和资产管理企业在北京写字楼市场第一季度租赁交易中表现突出，推动金融业交易占各行业总交易面积的37.0%；二是高科技、生物医学和专业服务业，分别占各行业总交易面积的32.0%、10.6%和8.7%。来到上海，TMT是今年第一季度租赁份额第一的行业，占21.0%；随后，制造业占20.4%，主要原因是制造企业单个办公室的交易面积通常较大。与此同时，戴德梁行特别指出，与2024年一样，医药卫生行业本季度继续活跃在优质办公租赁市场，值得关注。纵观南海之滨，本季深圳和广州的主要交易力量也分为金融和TMT两个行业，分别占41.7%、24.5%。结合“稳定增长”的背景，预计今年的信贷环境将“稳定、宽松”。基于此，戴德梁银行预计，金融机构将继续担任深圳甲级写字楼的主要需求之一。虽然广州写字楼市场仍由互联网企业引领，但仍需考虑腾讯本季整合搬迁的影响。此外，制造业也给广州市场带来了强劲的需求。因此，互联网行业作为办公楼“大租户”的地位发生了变化，结合多地产业规划，预计先进行业将成为商业市场的“新贵”。2024年初，北京政府工作报告强调新一代信息技术、医疗卫生、新能源等先进产业的重要性；广州政府工作报告提到促进传统产业升级，加快先进制造业集群发展，增强制造业核心竞争力。同时，根据世邦魏理仕的调查，2024年至少有60%的企业计划增加员工数量，49%的企业计划增加人均办公面积，其中科技和生物医学产业扩张意愿最强。随着行业的重大调整，一些曾经风景如画的互联网企业默默地退出了办公楼，这些站在一线城市CBD的明亮建筑似乎没有经历空的建筑，但将欢迎另一批先进企业的到来。

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