上海大型商业地产招商策略有哪些

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上海大型商业地产招商策略

一、明确招商目标

大型商业地产的招商策略需要明确招商目标，包括短期和长期目标。短期目标通常包括吸引品牌、租户和投资者的兴趣，同时保持物业的正常运营。长期目标则需要考虑如何建立稳定的租户关系，以及物业的长远发展计划。

二、确定合适的业态布局

在商业地产招商中，业态布局是非常关键的一环。需要分析目标租户的需求，并根据市场趋势确定业态布局。比如，餐饮、零售、娱乐等业态的合理搭配，以及各个业态内部的布局设计。

三、优化招商环境

商业地产的招商环境包括物业设施、地理位置、周边环境等。要吸引租户，物业设施必须完善，地理位置优越，周边环境良好。同时，还需要提供优质的服务和优惠政策，以吸引更多的投资者和租户。

四、加强品牌合作

商业地产招商的成功离不开与品牌的深度合作。通过与知名品牌建立合作关系，可以提高物业的知名度和吸引力，同时也可以为租户提供更好的品牌形象和营销机会。

五、强化营销推广

在商业地产招商中，营销推广是非常重要的环节。需要制定有效的营销策略，通过各种渠道宣传物业的优势和吸引力，吸引更多的投资者和租户。

总的来说，上海大型商业地产的招商策略需要从明确招商目标、确定合适的业态布局、优化招商环境、加强品牌合作、强化营销推广这几个方面进行。通过有效的招商策略，可以提高商业地产的吸引力，吸引更多的投资者和租户，促进商业地产的长远发展。

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为进一步加强投资促进工作，吸引更多优质企业投资上海，加快现代产业体系建设。近日，上海市人民政府办公厅发布了《关于加强新时期投资、加快现代产业体系建设的政策措施》↓

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商业地产投资策略要点

经营管理和战略是商业地产经营的核心，是商业地产收入和物业价值提升的来源。现代商业地产管理和运营的本质是将松散的经营单位和各种消费形式统一到一个商业主题和信息平台上。无法统一经营管理的商业地产项目将逐渐从“商业管理”转变为“物业管理”，最终完全失去其核心商业竞争力。

统一经营一般包括统一投资管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理四个方面。其中，“统一投资管理”是以下三项统一工作的基础和起源。这项工作的成败不仅决定了开发商的早期规划是否成功，而且也决定了商业房地产项目的后期商业运营管理是否成功。

随着商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产投资工作不再局限于传统的百货公司和商店。服务和娱乐项目的比例不断上升，甚至超过了普通商品店。投资管理也被称为微观业务主题的选择。

选择依据

对于一个大型商业地产项目，微观业务实体包括广泛的内容，包括购物商店、餐饮、娱乐等服务设施，在商业地产中的比例一直在上升。目前商业地产中微观经营主体的内容主要有以下几点，百货:大型百货、小型百货；食品:超市、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳制品店、方便食品店、饮料店、健康食品、调味品、调味品店；服装:女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿服、童鞋、休闲服、沙滩服、布店；家具及装饰:家具、家具、窗帘、灯罩、瓷器及玻璃器皿、地板及地毯、古董、现代艺术品、陶器、电视架、室内装饰、特殊家具及隔断；五金:壁画、壁纸、家用五金、低压电器；药店:药品、配药、药房；

餐厅:小吃店、快餐店、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店:礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏服、手工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、蕾丝、摄影设备、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务:美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店..在确定了哪些微观商业主体后，有必要从中进行选择。

在商业地产建设过程中，微观经营者的选择应进行初步规划，商业地产的建筑设计应与微观经营者的选择相匹配。选择微观业务主体的首要考虑因素是建筑特征和建筑条件。选择微观经营者的第二个依据是商业地产的类型和特点，以及整个商业地产项目的经营定位。同时，商业地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营者的组成。

不同商业地产的微观商业运营商构成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商自觉选择的结果。在制定投资计划时，他们确定了各种微观商业运营商的组成和数量，占整个租赁面积的比例以及他们在商业地产中的地位和地位。

选择商业房地产微观业务实体的第一步是确定商业房地产项目的业务定位。商业房地产项目可以根据各地区的消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的业务规模来确定业务定位，基本上可以考虑以下几个方面：

①商业定位:集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目

②目标市场定位：满足区域全客层消费者需求；区域或城市新商业区标志性企业；

③主题特点：符合当地人的商业主题设计；

④经营项目：合理配置吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目；选择微观经营者

第三点是考虑零售业的一些特点，包括：

①经营组织形式(连锁经营、合作经营或特许经营)；

②销售方式(自助、自选店或百货)；

③经营规模(大百货公司或小货亭)；

④经营范围(食品还是非食品，日用品还是耐用品，比较购物还是方便购物)；

⑤商品等级(是高价和流行商品，还是低价冲动购买商品)；

⑥商品本身的特点(是否产生垃圾和气味，是否需要特殊的安全措施)。

商业地产开发商需要在综合平衡各种关系的基础上制定投资政策，控制微观商业经营者。最基本的目标是微观商业经营者能够在商业中生存，并有足够的回报，使整个商业地产开发能够获得效益。

然后，在确定了微观业务主体的组成后，还需要根据各微观业务主体的需要和商业地产本身的需要进行整合，最终确定其在商业地产中的地位，以促进共同繁荣，为商业地产带来最佳效益。在整合中也要注意一些问题。首先，核心微观经营者在引导人流方面起着关键作用，其布局直接影响到商业地产的形式。核心微观业务实体的位置需要首先确定。大型商业地产的核心商店适合在线步行街的终点，不应集中在中间，以达到组织人员流动的效果。

其次，在微观商业实体的布局中，应考虑选择一些微观商业实体的集中布局，因为购物者对商业地产只有一家商店销售某种商品不满意，希望能像在城市商业区购物一样方便地比较风格、质量和价格。集中布局有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区相同的竞争和便利，创造“购物氛围”。

下一步，考虑到普通微观业务主体的位置，微观业务主体的适当组合可以在一定程度上提高销售额。对一些大型商业地产项目的微观经营主体布局需要统一规划和布局。各微观经营者之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于增强吸引力，而另一些经营项目的商店则需要相互避免。商店之间的位置关系是由租赁政策决定的。研究发现，商店的销售额与通过商店的人数有一定比例的关系。这一结果通常用于确定微观业务实体的布局。一个基本规则是，微观业务实体的布局必须能够加强商店之间的沟通。在大型商业地产中，四种主要商店类型需要相互聚集。

第一类是男士用品店，男鞋、男装、运动用品要集中布置。第二类是女性用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具，以便在购买前比较商品的款式、价格和颜色。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等，聚集不仅给购物者带来了便利，而且有效地增加了销量。此外，还有个人服务商店适合聚集。这些服务设施需要靠近停车场和入口。如有可能，集中布局，与其他微观业务实体相对分离，方便购物者进出，允许他们在商业房地产营业时间外继续营业。有些商店类型适合分散布置，比如服装店和外卖快餐和冷饮要分开，原因很明显，

此外，将服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。超市需要能够轻松地进出停车场。如果可能的话，最好设置一个单独的出入口。珠宝店和视频产品店适合分散布局，可以延长购物者的兴趣。

若商业地产规模较大，则可考虑安排百货公司。百货公司往往成为大型商业地产的核心，但往往只能获得相对较低的租金。在特殊情况下，它们可以随着面积的增加而增加和减少。小型百货商店往往成为大型商业地产的次级核心经营主体。小百货公司通常也很重要，所以他们也可以通过谈判获得相对较低的租金。超市是商业地产的重要补充，在大多数情况下是全国性或竞争激烈的地方连锁店。它有很好的声誉，可以支付足够的租金。超市为购物提供便利，研究表明，超市在吸引人流方面起着非常重要的作用。因此，超市对大型商业地产至关重要。除超市外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品店，面积50-2000㎡，而且销量更好。

综合性商店可占用商业地产整个营业面积的4-9％。单位销售额很低，但很重要。他们通常是全国性的连锁店，信誉良好。服装店的布局应尽可能创造更多的购物环境。大型女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的重要因素。一般来说，小商店支付较高的租金和较低的国家连锁店。

家具店对位置要求不高，但由于该店需要大面积的仓库和展示空间，主要位于地下室，主营业务层只需要小面积的展示空间。

餐饮设施一般可分为快餐、自助餐厅和高级餐厅三类。快餐为员工和购物者提供餐饮服务。高级餐厅可以吸引汽车交通，所以最好把它们放在靠近停车场和道路的独立建筑里，而不是主要的步行者。

礼品店、珠宝店、收藏店、体育用品店、箱包店、音响产品店、相机店通常只能由当地经营者经营，也可能包括一些信誉良好的国家珠宝连锁店。它们可以有效地增加商业地产的吸引力，其销售收入也很高，租金也相对较高。

服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋、修理店等，在商业地产项目中所占比例很小，不超过2％。由于面积小，抵押保证金相对较低。

租金制定

在确定商业地产中微观经营者的分布后，需要确定各微观经营者的租金。租金的制定应根据商业房地产项目的投资计划计算和分析单位面积的房地产成本和经营管理成本，参照当地市场商业房地产的租金水平，综合考虑项目经营策略，制定可行的租赁条件。按照惯例招商条件可以分为A、B、C类用于区分不同情况下分类项目的租赁。招商条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定的灵活性。

此外，商店租金与商业地产的规模和等级有关，大型或高档商业地产租金较高，小型商业地产租金相对较低。另外，位置不同，租金也会有所不同，即使在同一商业地产项目内，位置较好的店面往往能获得更多的租金。由于微观经营者经营的商品种类和利润不同，并非所有商品都能承受同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售比例提取，称为百分比租金。

租金的制定应与微观经营者的选择密切相关。商业地产微观商业经营主体的选择要保证租金来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地租赁营业面积，获得最大的利润来源。然而，在许多情况下，长期稳定的商业实体与短期高回报之间存在矛盾，在某些情况下很难两全其美。开发商向信誉良好的零售商出租大量面积可以保证租金来源的稳定性，但这些微观业务实体可能无法达到预期销售，因此业主和金融机构难以满意，面临协调长期回报和快速回收投资的问题，反映在微观业务实体的选择是选择信誉知名商店和国家连锁店，或选择当地愿意支付高租金的普通零售商。

选择策略

商业房地产项目应尽量选择国内外某些领域的知名企业和品牌。推广规划应面临许多国际机会筛选，范围广泛，重点关注项目消费环境、项目业务定位、项目业务组合、业务规模、管理模式等实际问题，使合作伙伴对项目有全面、深入的了解，便于进一步联系谈判合作。

发达地区的项目推广规划一般由内而外，即进一步吸引上海、广州、深圳等东部沿海开放城市；其他地区可以吸引国内外市场的领先企业和品牌，然后选择当地特色商品和服务项目。

通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式进行项目推广策划。

在选择微观业务实体时，应遵循以下策略：核心主店第一、辅助店后续原则；零售购物项目优先、辅助项目配套原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。

真正有用的产业规划需要明确回答如何发展产业的问题，明确设计产业的具体发展路径，使规划成为指导产业和经济发展的工作手册。计划不仅应该清楚地回答“该做什么？”，而且还应该充分证明“为什么？”更重要的是，它还必须详细说明“如何做？”

正是在上述理念的指导下，中投顾问的规划服务具有鲜明的特色，客户普遍认为“可操作”、“方案落地性强”；通过规划工作，不仅统一了领导产业经济发展的理念和思路，更重要的是让大家知道怎么做！

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商业地产投资策略要点

经营管理和战略是商业地产经营的核心，是商业地产收入和物业价值提升的来源。现代商业地产管理和运营的本质是将松散的经营单位和各种消费形式统一到一个商业主题和信息平台上。无法统一经营管理的商业地产项目将逐渐从“商业管理”转变为“物业管理”，最终完全失去其核心商业竞争力。

统一经营一般包括统一投资管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理四个方面。其中，“统一投资管理”是以下三项统一工作的基础和起源。这项工作的成败不仅决定了开发商的早期规划是否成功，而且也决定了商业房地产项目的后期商业运营管理是否成功。

随着商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产投资工作不再局限于传统的百货公司和商店。服务和娱乐项目的比例不断上升，甚至超过了普通商品店。投资管理也被称为微观业务主题的选择。

选择依据

对于一个大型商业地产项目，微观业务实体包括广泛的内容，包括购物商店、餐饮、娱乐等服务设施，在商业地产中的比例一直在上升。目前商业地产中微观经营主体的内容主要有以下几点，百货:大型百货、小型百货；食品:超市、熟食店、鱼店、面包店、干果店、农产品店、肉店、水果店、乳制品店、方便食品店、饮料店、健康食品、调味品、调味品店；服装:女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿服、童鞋、休闲服、沙滩服、布店；家具及装饰:家具、家具、窗帘、灯罩、瓷器及玻璃器皿、地板及地毯、古董、现代艺术品、陶器、电视架、室内装饰、特殊家具及隔断；五金:壁画、壁纸、家用五金、低压电器；药店:药品、配药、药房；

餐厅:小吃店、快餐店、中餐厅、自助餐厅、咖啡店、鸡尾酒店、火锅店；其他商店:礼品店、相框、电器、音像制品、珠宝、戏服、手工艺品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妆品和香水、烟店、报纸店、毛衣、蕾丝、摄影设备、金店、文具店、缝纫机、玩具、邮票和纪念品、运动器材、收藏品、健身器材、热带鱼、宠物、汽车配件、轮胎和电池、园艺用品、纪念品；服务:美容、理发、修鞋、洗衣店、干洗店..在确定了哪些微观商业主体后，需要从中进行选择。

在商业地产建设过程中，微观经营者的选择应进行初步规划，商业地产的建筑设计应与微观经营者的选择相匹配。选择微观业务主体的首要考虑因素是建筑特征和建筑条件。根据商业地产的类型和特点，以及整个商业地产项目的经营定位，选择微观经营主体。同时，商业地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营者的组成。

不同商业地产的微观商业运营商构成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商自觉选择的结果。在制定投资计划时，他们确定了各种微观商业运营商的组成和数量，占整个租赁面积的比例以及他们在商业地产中的地位和地位。

选择商业房地产微观业务实体的第一步是确定商业房地产项目的业务定位。商业房地产项目可以根据各地区的消费水平、消费结构、消费能力和商业房地产项目的业务规模来确定业务定位，基本上可以考虑以下几个方面：

①商业定位:集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目

②目标市场定位：满足区域全客层消费者需求；区域或城市新商业区标志性企业；

③主题特点：符合当地人的商业主题设计；

④商业项目：合理配置吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目；选择微观商业实体

第三点是考虑零售业的一些特点，包括：

①经营组织形式(连锁经营、合作经营或特许经营)；

②销售方式(自助、自选店或百货)；

③经营规模(大百货公司或小货亭)；

④经营范围(食品或非食品、日用品或耐用品，比较购物或方便购物)；

⑤商品等级(是高价和流行商品，还是低价冲动购买商品)；

⑥商品本身的特点(是否产生垃圾和气味，是否需要特殊的安全措施)。

商业地产开发商需要在综合平衡各种关系的基础上制定投资政策，控制微观商业经营者。最基本的目标是微观商业经营者能够在商业中生存，并有足够的回报，使整个商业地产开发能够获得效益。

然后，在确定了微观业务主体的组成后，还需要根据各微观业务主体的需要和商业地产本身的需要进行整合，最终确定其在商业地产中的地位，以促进共同繁荣，为商业地产带来最佳效益。在整合中也要注意一些问题。首先，核心微观经营者在引导人流方面起着关键作用，其布局直接影响到商业地产的形式。核心微观业务实体的位置需要首先确定。大型商业地产的核心商店适合在线步行街的终点，不应集中在中间，以达到组织人员流动的效果。

其次，在微观商业实体的布局中，应考虑选择一些微观商业实体的集中布局，因为购物者对商业地产只有一家商店销售某种商品不满意，希望能像在城市商业区购物一样方便地比较风格、质量和价格。集中布局有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区相同的竞争和便利，创造“购物氛围”。

接下来，考虑到普通微观经营者的地位，微观经营者的适当组合可以在一定程度上增加销量。对于一些大型商业地产项目，微观经营主体的布局需要统一规划和布局。各微观经营者之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于增强吸引力，而另一些经营项目的商店则需要相互避免。商店之间的位置关系是由租赁政策决定的。研究发现，商店的销售额与通过商店的人流之间存在一定的比例关系。这一结果通常用于确定微观商业实体的布局。一个基本规则是，微观商业实体的布局必须能够加强商店之间的沟通。在大型商业地产中，四种主要商店类型需要相互聚集。

第一类是男士用品店，男鞋、男装、运动用品要集中布置。第二类是女性用品和儿童用品店，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具，以便在购买前比较商品的款式、价格和颜色。第三类是食品零售店，包括肉店、鱼店、熟食店、面包店等，聚集不仅给购物者带来了便利，而且有效地增加了销量。此外，还有个人服务商店适合聚集。这些服务设施需要靠近停车场和入口。如有可能，集中布局，与其他微观业务实体相对分离，方便购物者进出，允许他们在商业房地产营业时间外继续营业。有些商店类型适合分散布置，比如服装店和外卖快餐和冷饮要分开，原因很明显，

此外，将服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。超市需要能够轻松地进出停车场。如果可能的话，最好设置一个单独的出入口。珠宝店和视频产品店适合分散布局，可以延长购物者的兴趣。

若商业地产规模较大，可考虑安排百货商店。百货公司往往成为大型商业地产的核心，但往往只能获得相对较低的租金，特殊情况可以增加，并随着面积的增加而减少。小型百货公司往往成为大型商业地产的二级核心经营者。小百货公司通常也很重要，所以他们也可以通过谈判获得相对较低的租金。超市是商业地产的重要补充，在大多数情况下是全国性或竞争激烈的地方连锁店。它有很好的声誉，可以支付足够的租金。超市为购物提供便利，研究表明，超市在吸引人流方面起着非常重要的作用。因此，超市对大型商业地产至关重要。除超市外，还有风味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、鱼店等食品店，面积50-2000㎡，而且销量更好。

综合性商店可占用商业地产整个营业面积的4-9％。单位销售额很低，但很重要。他们通常是全国性的连锁店，信誉良好。服装店的布局应尽可能创造更多的购物环境。大型女装店和男装店是重要成员。商店规模是影响租金的重要因素。一般来说，小商店支付较高的租金和较低的国家连锁店。

家具店对位置要求不高，但由于该店需要大面积的仓库和展示空间，主要位于地下室，主营业务层只需要小面积的展示空间。

餐饮设施一般可分为快餐、自助餐厅和高级餐厅三类。快餐为员工和购物者提供餐饮服务。高级餐厅可以吸引汽车交通，所以最好把它们放在靠近停车场和道路的独立建筑里，而不是主要的步行者。

礼品店、珠宝店、收藏店、体育用品店、箱包店、音响产品店、相机店通常只能由当地经营者经营，也可能包括一些信誉良好的国家珠宝连锁店。它们可以有效地增加商业地产的吸引力，其销售收入也很高，租金也相对较高。

服务设施包括理发店、美容店、减肥沙龙、修鞋、修理店等，在商业地产项目中所占比例很小，不超过2％。由于面积小，抵押保证金相对较低。

租金制定

在确定商业地产中微观经营者的分布后，需要确定各微观经营者的租金。租金的制定应根据商业房地产项目的投资计划计算和分析单位面积的房地产成本和经营管理成本，参照当地市场商业房地产的租金水平，综合考虑项目经营策略，制定可行的租赁条件。按照惯例招商条件可以分为A、B、C类用于区分不同情况下分类项目的租赁。招商条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定的灵活性。

此外，商店租金与商业地产的规模和等级有关，大型或高档商业地产租金较高，小型商业地产租金相对较低。另外，位置不同，租金也会有所不同，即使在同一商业地产项目内，位置较好的店面往往能获得更多的租金。由于微观经营者经营的商品种类和利润不同，并非所有商品都能承受同样的租金。收取的租金一般分为两部分，一部分按面积收取基本租金，成为抵押保证金或抵押租金，另一部分按销售比例提取，称为百分比租金。

租金的制定应与微观经营者的选择密切相关。商业地产微观商业经营者的选择应保证租金来源。开发商的目的是选择合适的零售商，获得足够的租金，最大限度地租赁营业面积，获得最大的利润来源。然而，在许多情况下，长期稳定的商业实体与短期高回报之间存在矛盾，在某些情况下很难两全其美。开发商向信誉良好的零售商出租大量面积可以保证租金来源的稳定性，但这些微观业务实体可能无法达到预期销售，因此业主和金融机构难以满意，面临协调长期回报和快速回收投资的问题，反映在微观业务实体的选择是选择信誉知名商店和国家连锁店，或选择当地愿意支付高租金的普通零售商。

选择策略

商业房地产项目应尽量选择国内外某些领域的知名企业和品牌。推广规划应面临许多国际机会筛选，范围广泛，重点关注项目消费环境、项目业务定位、项目业务组合、业务规模、管理模式等实际问题，使合作伙伴对项目有全面、深入的了解，便于进一步联系谈判合作。

发达地区的项目推广规划一般由内而外，即进一步吸引上海、广州、深圳等东部沿海开放城市；其他地区可以吸引国内外市场的领先企业和品牌，然后选择当地特色商品和服务项目。

通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样的方式进行项目推广策划。

在选择微观业务实体时，应遵循以下策略：核心主店第一、辅助店后续原则；零售购物项目优先、辅助项目配套原则；放水养鱼的原则；先做人气，再做生意的原则。

真正有用的产业规划需要明确回答如何发展产业的问题，明确设计产业的具体发展路径，使规划成为指导产业和经济发展的工作手册。计划不仅应该清楚地回答“该做什么？”，而且还应该充分证明“为什么？”更重要的是，它还必须详细说明“如何做？”

在上述概念的指导下，中投顾问的规划服务具有非常鲜明的特点，客户普遍评价“可操作性”、“方案落地性强”；通过规划工作，不仅统一了领导产业经济发展的理念和思路，更重要的是让大家知道怎么做！

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