九龙仓商业地产上海

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九龙仓商业地产上海：繁华之上的商业传奇

一、背景概述

九龙仓商业地产上海，作为中国最具活力的城市之一，其商业地产项目一直备受瞩目。作为一家历史悠久的地产公司，九龙仓凭借其深厚的行业经验，成功打造了一系列高品质的商业地产项目。

二、项目亮点

1. 地理位置优越：九龙仓商业地产上海位于市中心的核心区域，周边交通便利，人流量大，为商家和消费者提供了得天独厚的条件。
2. 丰富业态组合：项目涵盖了购物中心、甲级办公楼、高端住宅等多种业态，满足了不同客户群体的需求。
3. 创新设计理念：九龙仓商业地产上海注重创新，引入了众多前沿的设计理念和建筑技术，为项目注入了独特的魅力。
4. 优质品牌资源：项目吸引了众多国内外知名品牌入驻，为消费者带来了丰富的购物选择。

三、市场表现

1. 销售业绩良好：九龙仓商业地产上海的销售业绩一直稳居市场前列，为开发商带来了丰厚的收益。
2. 客流量稳定：项目吸引了大量的客流，为商家带来了稳定的客源。
3. 品牌影响力：项目吸引了众多国内外知名品牌的关注，为开发商的品牌影响力增色不少。

四、未来发展

九龙仓商业地产上海将继续关注市场动态，不断优化项目品质，引进更多国内外知名品牌，提升项目的竞争力。同时，开发商也将关注社区发展，为项目注入更多的生活气息，使其成为人们生活的一部分。

总的来说，九龙仓商业地产上海以其优越的地理位置、丰富的业态组合、创新的设计理念、稳定的客流量和品牌影响力，成为了上海商业地产市场的一颗璀璨明珠。未来，随着开发商的不断努力和创新，该项目将继续引领市场潮流，为人们带来更多惊喜。

九龙仓上海静安项目征地20多年未售

近日，上海市静安区万航渡路静安花园(又称静安一号)受到媒体质疑。

5月22日，《每日经济新闻》记者走访静安花园项目时，发现该项目尚未取得预售许可证。据案场销售人员介绍，该项目于1993年获得，但该地块在随后10年归政府所有，直到2003年才移交给九龙仓。

然而，即使按照2003年实际获得的土地计算，该项目的闲置时间也超过了十年。根据国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》，市、县国土资源主管部门应当按照土地出让或者划拨价格的20%征收闲置土地费；闲置两年的，政府应当免费收回国有建设用地使用权。

但是为什么现在是这样呢？对此，《每日经济新闻》记者展开了调查。

1993年征地，至今尚未开盘

根据目前可以找到的原始数据，该地块为万航渡路398号B地块。据《中国房地产报》早年报道，九龙仓集团于1993年3月12日与上海静安区达成协议，以土地批租的形式取得该地块。熟地地价520美元/平方米，占地2.98万平方米，容积率4.7，使用寿命50年。1993年美元对人民币1：

计算5.76的平均汇率，该项目的楼板价格约为2995元/平方米。

随后，该地块的土地性质由综合用地改为住宅用地，被命名为“上海静安花园”，计划用于开发高端住宅项目。

位于静安花园新闸路的营销中心，门口没有营销字样，甚至没有九龙仓或静安花园的中文标志。

经过几次辗转反侧，《每日经济新闻》记者终于找到了销售办事处。随后，作为购房者进行了暗访。

静安花园的一位销售经理说：“我们的预售证还没有出来，所以我们不做任何宣传活动。”。

据销售经理介绍，预计明年交房最快，总房不到200套，精装修交付。房屋面积从127~300平方米不等，得房率约81%。最小127平方米的房型是两室两厅，各有独立卫生间。预计单价在13万元/平方米左右，总价不低于1700万元。

销售经理承认，自去年以来，许多客户已经来看房子，当开放统一彩票时，当记者问有多少组客户登记意向时，销售经理说：“不容易说，很多，毕竟，这基本上是静安区唯一出售的新房子。”

当记者询问九龙仓的产权年限时，静安花园的一位房地产顾问表示，该项目的产权是从2003年开始计算的，现在已经购买了55年的产权。1993年～2003年的产权属于谁？房地产顾问说不清楚。

随后，记者来到静安建设有限公司，该项目的股东之一，相关工作人员李女士说：“我们是小股东，具体产权不清楚。”

是否构成囤地？

值得注意的是，该地块自1993年以来一直处于闲置状态。据《国家商业日报》早年报道，该项目直到2011年才出现。根据克瑞的数据，该项目自2014年10月起正式建设。换句话说，该项目已闲置了22年。

即使按2003年实际取得的土地计算，该项目也有十多年的闲置时间。根据国土资源部2012年颁布的《闲置土地处置办法》，市、县国土资源主管部门应当按照土地出让或者分配价格的20%征收闲置土地费；闲置两年的，由政府免费收回国有建设用地使用权。

然而，新城控股高级副总裁欧阳杰告诉《国家商业日报》，一些土地往往是由于政府最初的承诺没有实现，或土地本身有动拆迁、文物移动或接入管道等一系列问题。

58安居客房地产研究所首席分析师张波告诉记者，从现实来看，房地产企业囤积土地可能有两个原因。一是房地产企业自身资金存在问题，特别是现金流存在问题，无法进行土地开发。然而，张波也提到，一些房企有选择主动拖延的情况。在这些情况下，包括高地价的“地王”地块，以及长期甚至十多年未开发的土地。其中，一些“地王”地块采用“蛰伏”策略，旨在为后续更好的入市机会带来预期的回报。

九龙仓持有55%的权益

根据天眼查，上海静安花园项目有限公司是上海龙申房地产开发有限公司(以下简称龙申房地产)，成立于1994年4月18日，此前的法定代表人是吴梓源，投资股东包括香港安怡房地产有限公司(以下简称香港安怡)、香港金泽投资有限公司(以下简称香港金泽)、香港九龙仓静安有限公司(以下简称九龙仓静安)、上海人保房地产开发经营公司(以下简称人保房地产)。

2015年1月，龙申房地产原法定代表人吴梓源退出，周安桥担任九龙仓集团第一副主席、九龙仓中国房地产开发有限公司主席。2024年1月26日，龙申房地产经理和董事发生变更。

从公司目前的股权结构可以看出，龙申房地产共有五名股东：九龙仓持有40%的股份；上海申城房地产开发实业总公司持有20%的股份；香港金泽投资有限公司持股15%；香港安怡地产有限公司持有15%的股份；人保房地产持股10%。

此外，根据九龙仓2024年年报，其持有上海龙申房地产项目公司55%的权益。

在这些股东中，申城房地产的股东是上海静安区建设总公司，而建设总公司是静安区建设委员会的全资控股公司。另一位股东是中国人民财产保险有限公司上海分公司。

早在2013年，PICC房地产就在上海联合产权交易所公开转让了10%的股权，上市价格为9760万元。但它还没有成功出售。目前，该公司的持股比例仍与2013年相同。

《每日经济新闻》记者就静安花园的具体情况向九龙仓发出采访函，但截止日期未收到回复。

有关部门：需要进一步核实再回复：

居民傅女士说：“我们就像生活在一个盆地里，尤其是在冬天，日照时间不到两个小时。”。

5月22日，《每日经济新闻》记者来到静安花园建筑工地附近，建筑正在建设中。静安花园对面是万航渡路393巷1-27号巷子，巷子旁边是正在建设中的越商大厦。据记者了解，该建筑早于静安花园建设，因采光问题被居民投诉。后来，每个受生活影响的居民都得到了2万~3万元的补偿，继续建设。

记者走访了项目现场，发现小巷只有3层高，周围的建筑高达近20层。住在万航渡路393巷的小巷居民踩在静安的土地上，却得不到正常的阳光时间。

这条小巷的大多数居民都是老年人。据许多受访者称，对面的静安花园已经被拆除多年，并准备在20世纪90年代开始建设，但由于某种原因，它被关闭了。后来，它被建成了一个小公园。

由于历史悠久，阿姨们不记得对面土地变化的时间节点，但可以肯定的是，九龙仓决定重建后，2013年～2014年，巷道居民前往静安区有关部门反映遮挡采光问题，期间停工。

随后，相关部门的回复是根据相关测量数据满足正常的照明时间。”在得到政府部门的回应后，我们没有再反映这件事，然后对面（静安花园）仍在建设中。”一些受访者告诉记者。

5月23日下午，《每日经济新闻》记者前往上海市静安区规划土地管理局进一步采访静安花园的土地资质和合规性。至于静安花园的地块，一名工作人员表示，由于项目地块时间长，详细信息需要在回复前进一步核实。

然而，工作人员表示，该地块不是公开招标、拍卖和悬挂，而是以批租的形式转让。这也意味着项目地块在转让条件和开发要求方面不同于当前的招标、拍卖和悬挂规则。

此外，记者还询问了“政府是否会向开发商收取长期闲置土地的罚款或没收土地”。工作人员说，一般情况不会发生。毕竟，政府把土地交给开发商是为了更好地发展，而不是惩罚。

5月23日晚，记者收到九龙仓的回复，对方表示“正向相关部门了解”。

每日经济新闻

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