上海红星美凯龙商业地产有限公司

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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上海红星美凯龙商业地产有限公司——领航商业地产的新时代力量

一、企业背景与历史

上海红星美凯龙商业地产有限公司（以下简称“红星美凯龙”）是一家致力于商业地产领域的领军企业，总部位于上海。自成立以来，红星美凯龙凭借其独特的商业模式和卓越的经营理念，迅速在全国范围内崭露头角，成为商业地产行业的佼佼者。

二、核心业务与优势

红星美凯龙的业务涵盖了商业地产的各个领域，包括但不限于商铺销售、招商租赁、交易中介、市场管理等。尤其在商业物业的定位、规划、设计、建设、运营等方面，红星美凯龙拥有丰富的经验和独特优势。

三、创新与发展

近年来，红星美凯龙在不断追求创新的同时，也在保持稳健发展的基础上，积极探索新的商业模式和业务领域。例如，红星美凯龙在智慧商业、绿色建筑、互联网+等方面进行了大胆尝试，为商业地产行业注入了新的活力。

四、社会责任与环保

作为一家有社会责任感的企业，红星美凯龙始终关注并积极投身于环保事业。在项目开发过程中，红星美凯龙注重绿色建筑和可持续发展，努力实现经济效益和社会效益的平衡。

五、未来展望

面对未来，红星美凯龙将继续深耕商业地产领域，积极探索新的商业模式和业务机会。同时，红星美凯龙也将继续关注并回应市场变化，以创新和卓越的经营理念，引领商业地产行业的新一轮发展。

总结：上海红星美凯龙商业地产有限公司作为商业地产行业的佼佼者，凭借其独特的商业模式、卓越的经营理念和强大的创新能力，正在引领商业地产行业的新一轮发展。我们期待着红星美凯龙在未来能够继续保持其领先地位，为商业地产行业带来更多的创新和变革。

高额债务压顶，红星折价77亿元出售远洋

除红星地产即将剥离的债务外，红星美凯龙控股本身还拥有约105亿元未到期的国内债券，其中大部分将于2024年和2024年到期。

(文/解红娟编辑/马媛媛)4个月的收购事件，随着远洋集团的公告尘埃落定。

7月18日，远洋集团宣布，红星地产70%的股份将通过天津远普与关联合作伙伴共同收购，股权对价40亿元。

据悉，整个交易由四个阶段完成。此前，天津远普已转让红星地产18%的股份。双方计划在今年7月30日、8月10日和明年1月10日左右完成红星地产22%、股权转让的11%和19%。

远洋的“小算盘”

“从谈判结果来看，167亿净资产被折价出售给远洋是事实。”一位财务专家告诉观察家，交易本身表达了远洋对红星房地产资产并不乐观。

根据公告，截至2024年12月31日，目标公司及其子公司未经审核的净资产约为167.49亿元（含资本工具）。据此，70%的股权对应价值约为117.24亿元，而天津远普只给出40亿元的收购价。

业内人士只能用“红星地产土壤储存质量一般”来解释红星远洋交易中资产净值缩水77亿元。

高力国际华东区研究部董事袁晓超表示：“事实上，最近的股权交易事件并不多，类似于从远洋收购红星的平安收购凯德来福士。”，卖方还出售部分资产股权，并拥有项目运营权。

可以参考的是，一个月前，凯德出售了6个来福士资产包的部分股权，评估资产组合的总资产价值为467亿元。平安人寿收购部分股权，总投资约330亿元，相当于评估价格。

远洋对红星未来的发展潜力持乐观态度，令人困惑。既然你不乐观，为什么要再买一次呢？原因可能是海洋集团本身的业绩压力和补充头寸的紧迫性。

数据显示，2024年至2024年，远洋集团实现合同销售额705.6亿元、1095.1亿元、1300.3亿元、1310.4亿元，同比增长40.06%、55.20%、18.74%和0.78%。不难发现，早在2024年，远洋集团的规模增长就大幅下降。

2024年，远洋集团的业绩更加惨淡。2024年1月至6月，远洋集团累计合同销售面积约283.43万平方米，累计合同销售额约523.7亿元，仅完成年目标1500亿元的34.91%，甚至不到去年销售额的40%。

与此同时，远洋集团的销售额继续下降。根据克而瑞的数据，2024年至2024年，远洋集团分别排名第22位、第27位、第26位、第24位和第36位。2024年上半年，远洋集团排名跌至第44位，优秀集团、合景泰富、首股、奥园集团等后来者排名第一。

不难理解为什么远洋集团知道红星的房地产资产不好，不得不吃这块蛋糕。数据显示，2024年，红星房地产的全口径和股权销售额分别为614亿元和438亿元。如果红星房地产今年的销售额保持在614亿元左右，预计远洋集团将实现1500亿元的销售目标。

“此外，红星和海洋资产相互补充，扩大了京津冀渤海业务，增加了华东地区的比例。因为华东地区已经是房地产市场利润的主要来源。”上海中原房地产市场分析师卢文溪认为，除了快速实现业绩增长外，收购红星房地产后也有利于海洋集团土地存储的平衡分布。

前者侧重于华东地区，后者主要位于北方地区。截至2024年底，远洋集团总土地储备已达4718万平方米，其中北京、华南、环渤海、华东、华中、华西占土地储备的2618万平方米％、23％、22％、8％、9％、12％。

在提出“南移西拓”战略后，远洋在2024年招拍挂市场上获得12套宅地，土地面积50.39万平方米，总计103.18亿元，分别位于成都、武汉、温州、苏州、佛山等非北方地区。

根据公告，红星房地产转让资产包括住宅、商业、物业三类，共91个项目，住宅建筑面积2024.1万平方米，商业建筑面积625.2万平方米，包括北京、渤海、华东、华南、华中、华西项目9、15、35、1、6、25个。

“红星地产的物业和商业板块在有效平衡区域布局的同时，也有助于远洋的多元化运营。”卢文曦表示，这将给资本市场带来更多的想象空间。

然而，机会和风险往往并存。

红星地产的债务在哪里？

红星房地产出售的原因无非是母公司的资金压力。房地产开发业务资金密集，财务杠杆高，非银行融资敞口大。

根据官方网站，红星房地产全称上海红星美凯龙房地产集团有限公司成立于2009年。主营业务范围包括商业经营管理、房地产开发和综合房地产开发特色房地产企业。

根据中指研究院2024年全国征地排行榜，红星地产投资168亿元征地，排名第57位；征地面积553万平方米，排名第32位。截至2024年底，红星地产已在全国57个城市布局120多个项目。

事实上，红星房地产资产状况不佳，商业房地产在建项目规模较大，部分三、四级城市项目压力较大；公司家居购物中心和房地产开发业务在建，拟建项目仍需投资规模较大，只有80家爱琴海购物中心排队建设。

截至2024年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货超过600亿元，现金90亿元，预收账款近500亿元，有息负债168亿元，净资产167亿元。其中，截至2024年6月底，红星地产主体红星企业总负债87.4亿元，其中流动负债725.02亿元，占83%。

母公司红星美凯龙债务压顶。公开资料显示，截至2024年9月底，红星美凯龙债务总额达到1860.8亿元，40%以上的资产已抵押；账上货币资金只有62.2亿元，而一年内到期的非流动负债高达124.98亿元。

继定增、发债、ABS之后，红星美凯龙终于以40亿元的价格将红星地产“廉价出售”给了远洋集团。

但除红星地产即将剥离的债务外，红星美凯龙控股本身还拥有约105亿元未到期的国内债券，其中大部分将于2024年和2024年到期。红星美凯龙的折扣“卖”自救问号仍然是一个问号。

至于被剥离债务的地方，远洋集团作为房地产企业中为数不多的“三条红线”全绿企业之一，自然不愿背负枷锁。

为合理规避债务风险，远洋集团与远洋资本共同成立了天津远浦合资企业，分别持有50%的股份。到目前为止，远洋集团、远洋资本和红星控股分别持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权。

远洋集团还表示，“收购完成后，重庆红星美凯龙企业发展有限公司将在合资企业的财务报表中列为合资企业”。换句话说，远洋集团并不打算将其纳入报表。

值得一提的是，海洋资本是海洋集团的投融资平台，是一家主要从事房地产投资、资产管理、股权投资、海外投资等业务的替代投资公司。

无论并表与否，债务都不会凭空消失。

至于红星控股，由于红星地产只有30%的股权，红星控股已经从领导者变成了海洋发展战略的服务提供商。根据收购框架协议，目标公司持有的购物中心和商业街原则上受天津元普评估和管理的限制，委托红星美凯龙控股指定的服务提供商运营。

此外，截至2024年底，红星美凯龙控股和天津远普控股红星地产已售但未结转的开发物业和自持物业利润将按85%计算：15%的比例分配；2024年12月31日未售出的开发物业和自持物业利润将由红星美凯龙控股和天津远普控股70%：分配比例为30%。

业内人士表示：“成为金融投资者的红星美凯龙已经退休，但很难说收购是否会产生更高的效益。毕竟，有和平与中国的案例。”。

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