上海二线城市房产排名,上海楼市的轨迹(下)，这是所有二线城市10年后的范本

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上海二线城市房产排名

一、上海二线城市房产市场的概述

上海作为中国的经济中心之一，其二线城市的房产市场具有强大的吸引力。随着城市化进程的加速，越来越多的人开始关注和投资上海的房产市场。

二、房产排名的影响因素

1. 地理位置：这是决定房产价值的重要因素之一，因为它影响房产的租金和未来升值潜力。
2. 基础设施：包括公共交通、学校、医院等设施的质量，这些都影响购房者的选择。
3. 房产质量：包括房屋的新旧程度、结构、装修等，直接影响到房屋的价值。

三、具体排名分析

根据上述因素，以下是上海二线城市的房产排名（以综合评分的方式）：

1. 金山：作为上海的远郊区，金山的发展速度较快，其优越的地理位置和正在建设的基础设施吸引了大量的购房者。
2. 奉贤：奉贤虽然离市区较远，但其自然环境优美，加上不断改善的基础设施，使其房产具有较高的价值。
3. 嘉定：嘉定区位于上海市西北部，以其优越的交通网络和不断改善的居住环境吸引了不少购房者。
4. 宝山：宝山区的房产市场一直较为稳定，其优越的地理位置和丰富的房源选择使其在二线城市房产市场中占有一席之地。

需要注意的是，以上排名并非一成不变，受到市场变化、政策调整等多种因素的影响。投资者在购房时，应综合考虑各种因素，做出明智的决策。

10年后，上海房地产市场的轨迹（下）是所有二线城市的典范

上一期，我们说了三件事，

1、现在的上海楼市，将是所有二线城市十多年后的未来。

2、上海房地产市场的板块轨迹和房价轨迹将是所有二线城市10多年后呈现的轨迹。

3、上一期我讲了上海楼市的五条轨迹，用来研究和判断所有二线城市的发展，

因此，所有研究房地产投资的人都应该好好研究上海。

没见过，请点击查阅：上海楼市轨迹(上)，这是所有二线城市10年后的典范！

今天，让我们继续谈谈剩下的五个。

六、汤臣一品告诉我们。

2006年，陆家嘴汤臣一品开盘，12万/平。

当时张江汤臣豪园只有8000多平方米。

因此，汤臣一品开盘一年半，没有卖出套房。

目前汤臣一品最贵的一套售价为26万/平。

15年来，汤臣一品只翻了一倍。

现在张江汤臣豪园已经16万/平了。

15年来，张江汤臣豪园近20倍。

所以，永远不要碰任何城市单价最贵的CEO楼盘。

一定是跑输大势。

我不举例子，比比皆是。

七、普陀、宝山告诉我们。

普陀是上海内环房价最便宜的地区。

宝山是上海外环房价最便宜的地区。

为什么？

答案只有一个:没有高薪行业！

嘉定有汽车工业，杨浦有两所985大学，更不用说浦东了。青浦迎来了长三角一体化和大虹桥商务区。黄浦有人民广场和南京路，徐汇区有徐汇滨江和徐家汇，虹口有840万平方米的北外滩商业规划，未来是外滩、北外滩和陆家嘴的黄金三角形。

什么是普陀？。

宝山有什么？哦，有宝钢。

所以，区域>区域>开发商>产品，这个鄙视链，真的很重要。

一个好的区域，可以有好的产业，好的学校，好的基础设施，好的政策，这是一个积极的循环。

一个糟糕的地区，从工业开始，一旦没有工业，就没有钱，没有贡献，所以导致一系列没有好的基础设施、学校、政策等。

虽然环很重要，但工业确实更重要。

郑州的惠济区最接近最强的东区，但惠济区的工业是最弱的。因此，在房价周期中，它的表现也是最差的，也是最不耐下降的，因为没有工业。

武汉汉阳位于两江交汇处，一河到汉口，一河到武昌，但由于行业不好，在房价周期中，表现不尽如人意。

好的会吸引更多的好的，这就是虹吸效应。如果一开始没有虹吸的话语权，后面会越来越尴尬。

上海和其他城市一样。

因此，区域>区域>开发商>产品，这是我们在所有二线城市研究和判断的黄金法则。

八、真如告诉我们。

早在2001年，真如就是国务院批准的上海四大副中心之一，定位很高，起点很早。

如城市副中心规划总面积约6.21平方公里，其中核心区规划总土地面积约2.43平方公里，规划总建筑面积464.55万平方米，其中新建面积340.69万平方米，建设于2007年11月正式启动。

然并卵，

徐家汇、花木、五角场发展如火如荼。

但是真的，真的有点不好意思。

为什么？

说话长，被李嘉诚耽误了。

2006年，如城市副中心推出了位于曹杨路以东、铜川路以北、真华路以西、固川路以南的第一个核心地块A3-A6地块。该项目具有两个地铁线路交叉口的交通优势，连接上海西站。该地块面积约19.7万平方米。如果没有竞争，地块将以22亿元的底价收入口袋。

随后，该土地被拖到两年的开工限制，并于2009年4月宣布开工，称2011年完工。

然后，这块土地在施工状态下被“囤积”了7年。你说人们没有开始工作，他们也在开始工作。你说他们在开始工作。不管怎样，他们没有进步。

然后就这样拖拖拉拉，直到2019年6月才首次推出住宅项目“领寓”！

政府期待的商业综合体和地标没有动静。

当年一平米售价6000，现在一平米售价10万。

在李嘉诚的精心算计下，真的很惨，整整错过了黄金发展的15年。

同样的情况下，陆家嘴世纪大道地块也被李嘉诚拖了十几年。

真如的案例告诉我们，一是不能盲目相信所谓的大开发商，二是不能盲目相信开发商的驱动作用。

武汉也发生了同样的教训。王家墩CBD交给泛海置业进行交易，大量核心土地交给泛海。但一是泛海能力有限，二是责任感不够。

十多年过去了，武汉市中心都转移了，但王家墩CBD还是半死不活。

最新消息，泛海把剩下的土地给了绿城，泛海不玩了。

武汉政府能拿泛海怎么办？

自己的痛苦，只能自己吞下。

九、上海西站、上海东站告诉我们。

很多人都知道上海西站的故事。上海花了很多钱修建了这个高速火车站，但目前几乎被遗弃了。每天只有十几列火车经过，投资和客流完全不成比例。

为什么会这样？

因为在早期规划中，上海西站承载了更多的城际和轨道功能。后来，规划得到了修订，功能由新的虹桥火车站承载。为了建设高速铁路和航空一体化的交通枢纽，它确实更加科学和合理。

类似的故事也发生在上海东站。

我在上海调研的时候，唯一发现拿错拿贵的项目就是金地2040，浦东的朱桥。

为何起名2040？

正是因为早些时候，在临港之前，上海东站的规划定位更高，类似于虹桥商务区。上海东站也与上海浦东国际机场紧密相连，打造了航空高铁一体化的交通枢纽。当时商飞的C919也在这个地方。

因此，这里有更多的想象空间。在这个概念下，金地以4.3万元的楼面价格拿地，最后以456万元一平清算，亏损肯定不会少。

但后来，临港的概念上升了，浦东的规划重心发生了变化。临港的核心起点是滴水湖，部分C919也搬到了临港。

这里的概念瞬间下降。

十、上海房价一万多告诉我们。

是的，如图所示，中间蓝这个大区域，就是上海的塌陷区，房价一万多，而且一万年也不涨。

而且区域内几乎没有新楼盘，都是老房子。

而在这一轮上海房价轮动中，金山、奉贤几乎什么都没有。

浦东60%，大虹桥50%，嘉定40%，宝山普陀30%，奉贤只有10%，轮到金山了。

2010年，我的一个朋友在奉贤买了一栋漂亮的别墅。199平方米的双拼总价是224万，空置了10年。他一直在中介机构卖不出去。最后，他在2020年的这一轮市场中卖出了425万，涨了不到一倍。在上海十年房价10倍的市场下，这里还没有翻倍！

这个现实告诉我们什么？

就连上海的远郊也是如此。你还能指望你城市的远郊有什么未来和希望？

例如，郑州雁鸣湖，

例如，青岛即墨，

例如，杭州青山湖，

例如，成都青白江，

因此，不在城市发展方向上的远郊，都是深坑，无一例外，不要侥幸。

上海用自己强大的经济和远郊残酷的现实告诉了我们这个事实。

总结之。

好了，上海楼市的10个轨迹就结束了。

十问上海，俯视全国。

了解上海，也就了解2035年中国二线城市的样子，就能找到最好的板块，做好正确的选筹工作。

上海是中国二线城市10多年后呈现的典范。

一定要注意。

总结一下，

1、房龄5年以上，二手房价差10%。

2、与主城相连的成熟新区，整体房价可以贵10%以上，这是不可逆转的。上海和东部总是比西部好。

3、聚集高新技术收入群体是非常重要的，它肯定会实现城市最强劲的房价和天花板。

4、这是一个悖论，教育资源越想平均化，教育资源就越稀缺。

5、任何城市主城区出现的大片净地，都将以最高级别的规划和定位呈现。

6、不要买任何城市单价最贵的房地产。

7、区域>区域>开发商>楼盘。

8、不要盲目相信NB开发商能给该地区带来什么。

9、即使已经是红头文件，也不要盲目相信政府的规划。

10、不要碰任何城市的远郊，尤其是别墅。

在2030年，任何一个二线城市都可以通过背诵和阅读这10篇文章来分享最好的城市红利。

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