上海露香园商业地产

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《上海露香园商业地产》深度解析

一、概述

上海露香园商业地产位于上海市中心，以其优越的地理位置、丰富的商业设施和独特的文化氛围而备受瞩目。作为上海市内的重要商业中心，这里汇聚了各类商业机构和品牌，为消费者提供了丰富的购物和休闲选择。

二、地理位置

上海露香园商业地产位于上海市中心的核心区域，交通便利，周边拥有完善的交通网络，包括地铁、公交、出租车等交通方式，为消费者提供了便捷的出行选择。此外，该区域周边还拥有丰富的自然和人文景观，为消费者提供了丰富的旅游资源。

三、商业设施

上海露香园商业地产拥有众多的商业设施，包括购物中心、百货公司、专卖店等，为消费者提供了丰富的购物选择。此外，这里还拥有众多的餐饮、娱乐、休闲等设施，为消费者提供了多元化的消费体验。

四、市场前景

随着上海市经济的不断发展和城市化进程的加快，上海露香园商业地产的市场前景十分广阔。未来，该区域有望吸引更多的投资者和消费者，成为上海市内的重要商业中心之一。

五、投资建议

对于投资者来说，上海露香园商业地产是一个值得关注的市场。在这里，投资者可以关注一些具有潜力的商业地产项目，如新开的购物中心、具有特色的专卖店等。同时，投资者还应该关注市场动态，根据市场需求和趋势进行调整和优化，以获得更好的投资回报。

总的来说，《上海露香园商业地产》是一个值得关注的商业地产项目，它拥有优越的地理位置、丰富的商业设施和广阔的市场前景。投资者和消费者都可以在这里找到自己的目标和满足。

独吞上海老城区“四大地王”之一，这家公司胃口很大

每经记者：刘颂辉每经编辑：陈梦钰，卢祥勇，盖源源，

“不仅露香园项目，公司今年新拿的土地也将考虑独立开发、设计和运营。”

上海黄浦区露香园地块被誉为老城区的“四大地王”之一。项目地理位置优越，开发主体为上海露香园建设发展有限公司(以下简称露香园建设)。

8月26日，上海城投控股有限公司(城投控股，SH600649，股价4.02元，市值101.96亿元)发布2024年半年度业绩报告，营业收入约23.27亿元，同比增长5.61%；归母净利润约4.17亿元，同比下降28.06%；房地产销售回笼12.12亿元，同比下降79.1%。

报告期内，公司以11.5亿元收购上海建工持有的15.3%的露香园建设股权。收购完成后，公司持有100%的露香园建设股权。去年上半年，露香园项目结转收入20.65亿元，随着一期销售即将结束，结转收入降至11.03亿元。

8月22日，城市投资控股相关负责人在电话中告诉《国家商业日报》，为了扩大主营业务规模，确保项目按照公司的发展理念和计划顺利进行。

8月22日，上海建设工程公司相关负责人在电话中告诉《国家商业日报》，出于各方面考虑，决定转让股权。一是公司股权比例不高，实际话语权不强；二是近期房地产市场低迷。公司希望振兴露香园资产，尽快回收现金流，寻找更多优质项目。

探索老城厢地王的进展

露香园一期高区项目名沿明代上海著名园林，低区别墅群命名露香园。

从露香园出发，向西走1公里左右，可以去上海大世界和人民广场；东约1公里是城隍庙和豫园。站在露香园别墅的露台上，你可以看到陆家嘴金融城。开车只需10分钟。高区有9栋住宅和1栋服务公寓，低区有约170栋联排叠加别墅，呈现海派石库门风格。

记者刘颂辉在露香园二期拍摄

记者从附近一家房地产中介店了解到，社区一套168平方米的二手房，上市价4900万元，每平方米单价超过29万元。

露香园路东侧是建设中的二期工程。8月22日上午10点多，施工现场不断有渣土车进出，两台大型塔吊来回摆动运输钢材。记者爬上21层俯瞰，施工现场工人不多，只有一台挖掘机在工作。

据城市投资控股半年报披露，露香园二期商品房B、D1地块桩基工程全部完成，酒店工程积极推进业态定位，各项建设工程同步有序开展。

作为上海黄浦区“四大地王”之一，露香园二期工程也是十一五期间上海老城厢改造工程的重要地块。2024年1月5日，城市投资控股和上海建筑工程联合体获得该地块，总价达到176亿元。这是上海目前销售总价排名第四的地块。销售总面积12.51万平方米，起价89567元/平方米，包括商业、高层住宅和低密度联排别墅。

今年上半年，城市投资控股还获得了杨浦区平凉社区02F3-02地块和长宁区新泾镇232社区17/1丘77-01地块，新增土地储备31687平方米。

记者在长宁地块现场了解到，该地块靠近上海西郊酒店，周边大部分是高档别墅区。据附近一位居民介绍，自从老房子被拆除后，这片土地就被墙挡住了，近10年没有开工了。

每次记者刘颂辉拍摄城市投资控股赢得的长宁地块

公开资料显示，长宁区新泾镇232邻区17/1丘77-01地块总成交价格为27.63亿元，溢价率为9.67%，房地产联动指导价为16.3万元/平方米，容积率为1.2。该地块创下上海新房指导价新高，根据容积率和住宅限高标准，也有可能打造成低密度别墅产品。

半年业绩大变脸

近两年来，随着上海豪宅市场上涨的“东风”，城市投资控股业绩大幅增长。

财务报告显示，2024年，城市投资控股营业收入约91.93亿元，同比增长40.03%，其中房地产业务收入91.39亿元，同比增长40.45%；归母净利润约9.12亿元，同比增长18.26%。

城市投资控股解释说，这是由于露香园低区住宅项目、朱家角E地块一期商品房项目和黄山高铁一期商品房项目的收入和相应的销售成本结转造成的。报告期内，朱家角“景云里”开盘去化率达到99％；洞泾尚云两次推盘，599套房的去化率为96%。

记者从国家企业信用信息宣传系统了解到，东京尚云项目公司上海城明房地产有限公司因非法发布房地产广告、规划或建设交通、商业、文化教育设施等市政条件误导宣传，被松江区市场监督管理局停职，处罚4万元。

然而，根据《人民日报》领导的留言板，今年5月，除样板房所在单元楼外，尚云里社区的其他楼层1-3楼梯没有窗户。社区北门的施工效果与销售沙盘不一致，尺寸和外观存在问题。

洞泾镇政府回应说，经了解，尚云里社区尚未交付，处于最后阶段，项目严格按照计划原则执行，严格按照图纸施工，符合审批规范和流程规范。实际交付与业主的房屋销售合同有差异的，应当及时督促整改。

此外，今年上半年，城市投资控股营业收入约23.27亿元，同比增长5.61%；归母净利润约4.17亿元，同比下降28.06%；房地产销售回笼12.12亿元，同比下降79.1%。

值得一提的是，公司明显依赖露香园项目。去年上半年，露香园项目结转收入20.65亿元，随着一期销售即将结束，结转收入降至11.03亿元。

一些项目也遇到了销售“滑铁卢”。例如，金山区朱泾镇的“水上华庭”于去年9月首次推出550套住房，去化率仅为13.5%。根据上海的在线房地产，水上华庭仍有474套未售出。

同时，业绩报告显示，土地征用扩张和土地出让金的持续支付，使城市投资控股的货币资金从184.27亿元降至2024年36.04亿元，资产负债率上升。截至2024年6月底，公司长期贷款金额达到206.56亿元，其中抵押贷款60.51亿元，质押贷款13.82亿元。上述一些在售项目已被用作贷款抵押品。

对此，上述城市投资控股负责人告诉《国家商业日报》，目前公司融资渠道畅通，运营稳定。下一步，我们将努力做好住宅产品，实现快速去除和资金回报的目标。

记者|刘颂辉编辑|陈梦玉卢祥勇

校对|王月龙

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