上海商业地产好做吗

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上海商业地产好做吗

一、市场前景

商业地产市场前景一直是投资者关注的重点。上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直保持着稳定的发展趋势。随着城市化的推进，商业地产的需求也在不断增长，尤其是对于高端商业地产的需求更是旺盛。因此，上海商业地产市场的前景十分广阔，投资潜力巨大。

二、投资回报

商业地产的投资回报也是投资者关注的重点之一。上海商业地产的租金水平相对较高，回报周期相对较短，这对于投资者来说是一个很大的优势。此外，商业地产的升值潜力也比较大，长期来看，投资回报也相对较高。但是，商业地产的投资回报受到市场环境、竞争情况、地段等因素的影响，因此投资者需要根据实际情况进行评估。

三、竞争情况

商业地产市场竞争也是投资者需要考虑的因素之一。上海商业地产市场竞争激烈，尤其是高端商业地产市场更是如此。投资者需要了解市场竞争情况，包括竞争对手的数量、实力、品牌等因素，以及市场趋势和政策变化等因素，以便更好地制定投资策略。

四、政策环境

政策环境也是影响商业地产投资的重要因素之一。上海商业地产市场受到政府政策的严格监管，政策的变化也会对市场产生一定的影响。投资者需要了解相关政策，以便更好地应对市场变化。

根据我们上面内容，小编觉得：上海商业地产市场前景广阔，投资潜力巨大，但是需要考虑到市场环境、竞争情况、政策环境等因素的影响。投资者需要根据实际情况进行评估，制定合适的投资策略，以便更好地把握商机。

核心区域的空置率上升到10.6% 上海商业地产“商业经”难念

本报记者夏治斌张玉刘颂辉报道

自第四季度以来，魔术之都上海新购物中心和股票改造项目已进入集中释放期。据不完全统计，今年9月，凯德晶翠广场、李汇旭辉广场、青浦宝龙广场、世茂广场等项目在上海开业。10月，10家购物中心开始欢迎客人，其中5家正式开业，5家正在试运行。

近日，《中国商报》记者走访了上海华润万象城、凯德星贸、兴业太古汇、月星环球港、吴泾宝龙广场等多个商业综合体项目，发现每个商场都有不同数量的店铺关闭或围栏，部分商场人气不足。

针对上述问题，记者分别致电宝龙地产上海公司(以下简称“宝龙地产”.HK）华润置地上海公司(以下简称“华润置地”)1109.HK）进行采访。

宝龙房地产回复记者表示，吴静项目目前正在整体升级，现有4家企业正在装修中。华润地方在回复记者时表示，自上海万象城开业一年以来，整体项目定位逐步改善，公司将根据项目自身的特点实现稳步升级，反映万象城轻奢华时尚、优质生活的品牌定位。

核心商圈项目一楼租金上涨竞争激烈

华润万象城位于上海市轨道交通10号线紫藤路站上，已开业一周年。据商场工作人员介绍，目前商场已有300多个品牌入驻，开业率超过90%。记者走访了商场六楼，发现有8家商铺处于围栏状态，并标有“COMINGSOON“请期待即将开业”、“OPENINGSON即将开业”等字样，这八家商店包括CALVINKLEIN、奢侈品牌，如COACH。

此前，据相关媒体报道，上海协信星光广场出现多品牌退店。我们的记者实地考察发现，确实有很多商店关门了，商场里的顾客很少。记者问工作人员商场的品牌数量。对方表示，由于商场正在大规模升级品牌，具体数量不方便通知。

根据戴德梁兴华东区研究部统计，第三季度，上海协信星光广场一楼租金报价为每平方米253元，空置率为7%，客流水平为“普遍知名度”；华润万象市一楼租金报价为每平方米每月772元，空置率9%，人流量大，但客户订单转化率低。

根据仲量联行发布的数据，2024年第三季度，凯德晶萃广场、世茂广场、智汇旭辉广场等项目在上海开业入市。由于部分新开业项目空置率高于平均水平，核心区域空置率从10.2%上升到10.6%。此外，核心区零售市场一楼租金同比上涨1.9%至51.1元/平方米，非核心区一楼租金同比上涨3.5%至20.2元/平方米。

同时，记者走访发现，位于南京西路核心商务区、定位高端的兴业太古汇部分门店仍在围栏装修中未开业，走访中未发现许多顾客前来消费。住在静安区的吴小姐告诉记者，虽然兴业太古汇定位了精品、优质的商业地产项目，商场里也有香奈儿等化妆品牌，但大多数人来太古汇是为了餐饮，不太可能在太古汇买奢侈品。这是因为南京路上有中信泰富、恒隆、久光等奢侈品店。

记者走访了月星环球港，发现商场里还有一些店铺没有开业，大部分都是一些餐饮和服装品牌。对此，记者多次致电环球港，但没有得到回应。

上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌认为，购物中心没有开店和围栏。一方面，竞争越来越激烈，另一方面，购物中心的租金与人流不匹配，导致租户退还租金。一般来说，商场商铺的退租保持在5%~10%以内是正常范围，每隔一年(三年、五年、八年)品牌的更新会更高，甚至高达30%到40%，这也是正常范围。

同质化项目偏多，网红业态人气不足

除了核心区域空置率的上升外，记者在实地考察中了解到，新开的购物中心主要是购物、餐饮、亲子娱乐等商业形式，同质化项目较多。与以往的传统购物中心不同，新的商业实体基本上引入了体验式消费。

中量联行华东区、上海董事总经理吴云申表示，消费的持续升级促进了新零售概念店、电动汽车、商务休闲服装品牌等市场需求的细分和多样化，共同促进了租赁需求。

然而，记者在采访中了解到，商场除了餐饮业人流较多外，其他商业形式的人流并不突出，商场用来吸引人流的体验式项目也冷清。

上海万象城引进的奥林匹克标准真冰场、会员Meland儿童成长乐园、首次进入中国终极银幕激光LUXE的百丽宫影城主店，并没有吸引太多前来消费的顾客。至于商场的客流，很多工作人员说周末人多。华润置地品牌在回复记者时表示，去年，上海万象市各商户经营状况优异，周末节假日客流显著，但具体数字未披露。

记者走访吴泾宝龙广场时看到，商场一楼至二楼的餐厅客源密集，但三楼的教育店尚未开业，而在四楼，几乎没有人关心整个楼层。

统计数据显示，第三季度，吴泾宝龙广场每月空置率为375元/平方米，达到17%，是参观几个商业项目中空置率最高的项目。戴德梁银行发布的客流评级被评为“不受欢迎”。

针对网络名人和体验项目人气不足的现象，杜斌指出，新开的购物中心会有相关的体验式业态，不像以前开的百货公司开的体验式中心。他指出，网络名人业态更新迭代的速度非常快，要跟上时代的步伐。他还举了一个餐饮生命周期的例子，从最初的5年到3年，再到最后一次的1.6年。这意味着一家新店将在1.6年内被新口味所取代。如果不更新迭代，随之而来的是破产潮。

易居研究所智库中心研究总监严跃进认为，对于类似的网络名人概念业务形式和其他业务形式，它实际上是在不断匹配当前的消费者需求。通过类似的IP模式，它是为了找到一个“志同道合”的消费者群体，这是一种更关注商业形式的策略。传统的购物中心，由于商业空间、建筑设计和位置，吸引力确实在下降。

企业负债攀升隐忧

随着核心商业区空置率的上升和同质化竞争导致的业务形式的疲软，许多商业房地产经营者面临着债务堆积的压力。在此基础上，如何继续稳定现金流也成为商业房地产经营者面临的一个难题。

“股票时代的发展要求商业地产在未来增加金融创新，特别是证券化产品模式。一般来说，这种模式也需要有更好的想法，否则许多商业地产项目将面临压力。”严跃进指出。

根据宝龙房地产2024年中期业绩，截至2024年6月30日，宝龙房地产收入约92.84亿元，其中宝龙房地产租金和物业管理服务收入约10.6亿元，约11.4%。此外，根据2024年中期报告的数据，宝龙房地产资产总额为1134.25亿元，负债总额为829.54亿元；营业现金流净额为2.22亿元，投资活动现金流净额为-56.06亿元。

宝龙房地产回复记者表示，目前公司融资市场正常，公司继续开辟更多的金融渠道，公司拥有大量的自主房地产，比传统住宅开发房地产企业具有更多的融资优势。今年上半年，公司增加了300多万平方米的土地。目前，土地储备超过4000万平方米，货物充足，住宅比例相对较大；公司商业地产主要用于自主经营，为公司提供定期收入。

根据上海证券交易所发布的《月星集团有限公司债券2024年半年度报告》，截至本报告期末，月星集团有息负债规模

2.04亿元，包括短期贷款

9.6亿元，一年内到期的非流动负债

9.28亿元，长期贷款

1.73亿元和应付债券

1.43亿元，总负债占总负债的比例为1.43亿元

7.14%，占净资产的105.49%。报告显示，较高的有息负债总额和负债率使得月星集团的运营存在一定的偿付风险。如果月星集团的持续融资能力受到限制或未能及时有效地安排偿债，可能面临的偿债压力将对其经营活动产生不利影响。

根据戴德良兴华东区研究部的数据，9月底，上海月星环球港空置率为2.3%，一楼租金报价为每平方米1161元。记者走访月星环球港，发现商场内仍有少数店铺未开业，多为部分餐饮服装品牌。对此，记者多次致电环球港，但没有得到回应。

杜斌认为，商业地产的增量将放缓，股票将开始转型。大量新购物中心开业后，旧购物中心将面临巨大威胁。一些环境和品牌不如新开的购物中心好。如果不进行改造，其市场份额将被挤压，迫使传统购物中心进行改造，如改善场景，引进各种网络名人品牌，增加体验形式。当新的购物中心出来时，旧的购物中心也必须进行改造，这是一种趋势。“房地产公司要想让企业发展良好，就必须在项目质量和管理上下功夫，得到市场的认可才是关键。杜斌直言不讳。

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