2024年上海商业地产市场

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2024年上海商业地产市场深度解析

一、市场概述

2024年的上海商业地产市场持续繁荣，各类商业地产项目如购物中心、写字楼、酒店等成为市场热点。同时，随着消费者需求的不断升级，高品质、智能化、绿色环保的商业地产项目更受市场欢迎。

二、投资情况

投资活跃度持续高涨，各类投资者如房地产开发商、金融机构、投资者个人等纷纷进入市场。同时，租赁需求旺盛，商业地产的租金水平也有所上升。

三、竞争格局

市场竞争激烈，各大开发商和投资机构纷纷加大投入，推出各种创新型商业地产项目。同时，一些小型开发商和中介机构也在积极寻求机会，寻求市场份额。

四、发展趋势

1. 智能化和绿色环保将成为商业地产的发展趋势，越来越多的商业地产项目将引入智能化设施和绿色环保技术，提升用户体验和环保水平。
2. 租赁和销售并重，随着市场变化，开发商和投资者将更加注重租赁和销售的平衡，以实现长期稳定的收益。
3. 城市更新和郊区发展将成为新的增长点，随着城市规划的调整和郊区基础设施的完善，商业地产市场将迎来新的发展机遇。

五、建议

对于投资者和开发商来说，应关注市场变化，把握市场趋势，制定合理的投资和开发策略。同时，应注重品质和用户体验，提升项目的核心竞争力。

供应创新高 | 2024年1月商业地产零售业态发展报告

图片来源：全景视觉

摘要：样品企业有21个新项目，共43个零售商业项目，占全国新开业项目的一半。（报告期：2024年12月26日至2024年1月25日）

观点指数年底供应量创新高。报告期内，市场迎来了大量零售商业项目进入市场，创下今年供应量新高，其中节日前后是最多项目进入市场的时间节点。有20多家样本企业有项目开业，占全国新开业项目的50%以上。

随着消费基础设施REITS的不断发展，金茂和物美REITS在此期间进入了销售阶段。此外，以第一个奥特莱斯业态为代表的奥特莱斯也进行了相关的REITS申报，底层资产类别日益丰富。在交易市场上，万达出于财务压力出售了几个万达广场。

根据观点指数统计，在12月下旬至1月下旬的近一个月内，全国共开设了103个零售商业项目，总量超过839万平方米，创下今年新高，单个项目平均体积约8.15万平方米。

其中，大部分项目集中在12月22日至31日的10天内开放。这主要与集中节假日有关。在此期间，有三个节日，即传统冬至、西方圣诞节和新年元旦。因此，更多的企业选择在此期间推动新项目进入市场，以抓住消费者的节日消费热情，创造更好的开业业绩。

在区域分布方面，商业化程度较高的华东和华南地区是期间供应最多的两个主要地区。其中，华东地区城市贡献43个新项目，华南地区贡献24个新项目，约占全国新供应的65%。其他西南、华中、华北、西北、东北地区共贡献36个新项目。

在城市分布方面，一线城市共开放18个项目，北京、上海、广州、深圳分别贡献5个、4个、6个和5个项目，占总开放项目的近20%，其余二线及以下城市分别占80%。

据观点指数统计，样本企业有21个新项目，也成为年内最多的企业开业节点。共有43个零售商业项目，占全国新开业项目的一半以上。

数据来源：整理观点指数

结合2024年全年情况，可以发现开业节奏快的企业已经进入调整阶段，保持了珠海万达商业管理、新城控股等相对稳定的节奏。

以新城控股为例，官方数据显示，2024年吴越广场共开业22个，其中自持项目14个，代理项目8个，平均每月开业2个。观点指数发现，今年以来，新城控股以往的快节奏发生了变化，代理项目的比例也大幅上升，轻资产上升到更重要的地位。

观点指数认为，在商业地产行业前景不明朗的背景下，这种变化在大多数样本企业普遍面临财务压力的背景下是明智的。

资金压力小、项目运营能力突出的企业明显更加活跃。例如，华润万象生活，根据其官方数据，今年新开设了13个购物中心，全国101个购物中心，14个新签约轻资产扩建项目，均为一、二线城市的大型TOD项目，扩建输出继续努力。

印度今年开业的产品更加多样化。据观点指数统计，其标准产品和非标准产品去年同时推广，上海龙华俱乐部、万科玉鸟集、天空藤集二期、瑞印RAILIN和多个印象城市开业，展示了多元化的商业建设能力。

此外，它在项目获取方面也有很多收获。去年，三林印象汇、唐城印象世界、唐镇印象汇、宝乐汇印象城、深圳新城广场等新项目相继签约。大部分位于一线和二线城市。

消费者REITS的边界已经扩大。在万达销售万达广场回血期间，样本企业签约较少。只有碧桂园文商旅集团与武汉光谷大道公寓项目签约，华润万象生活与昆明五华国投签署合作协议，打造万象汇项目。

华润万象生活签约项目位于五华区西市商务区，是昆明的主城区，将与昆明万象城在城市核心区形成一城一汇的布局。

在REITS市场上，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT在已申报的消费基础设施REITS中进展最快。

前者于1月22日至1月26日正式售出，售价为2.670元/份，预计募集资金总额为10.68亿元。数据显示，REITS底层资产为长沙展秀城，年客流超过1000万人次，2024-2024年销售效率和运营收入复合增长率分别达到20.45%和31.6%，处于快速增长期。

后者确定基金认购价格为2.383元/股，募集期为1月24日至1月25日。基础资产为社区商业，包括大成项目（北京市丰台区）四大项目、玉蜻蜓桥项目(北京丰台区)、华天项目(北京海淀区)和德胜门项目(北京西城区)。

此外，百联还进入REITS申报队列。在此期间，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金正式申报，是市场上申报的第六家公开发行消费REITS，底层资产是上海另一个城市购物中心。

除了购物中心资产外，奥特莱斯项目还申报了REITS。在此期间，中国首家奥特莱斯封闭基础设施证券投资基金正式在上海证券交易所申报，这是第一家以奥特莱斯为基础资产的公开发行REITS。

REITS的基础资产是济南和武汉的第一个奥莱项目，总建筑面积20.36万平方米，估值约20.53亿元。

可以看出，国内消费设施REITS的资产类型越来越多样化，边界也在扩大。近年来，奥特莱斯的商业形式已成为商业热点。2024年，许多项目开业，相关企业也记录了业绩增长。例如，2024年上半年，上海百联集团的奥莱业务毛利率同比增长10.54%。

在消费市场上，消费降级已成为趋势之一。相当数量的年轻消费者追求成本效益消费，这与奥莱的目标客户群体一致。因此，许多奥莱企业倾向于在业务形式建设中年轻多样化的组合，并加快扩张步伐。

在大宗交易方面，在此期间出售资产的消息并不少见。例如，为了缓解债务压力，万达商业管理部门转移了多个万达广场项目，接管方不缺乏基金机构和开发商企业。

报告期内，中联基金先后接管了湖州万达广场、太仓万达广场、广州萝岗万达广场、上海金山万达广场。虽然上述项目的交易价格尚未公开披露，但据此前消息，万达集团正在考虑出售其20个商业中心，每个项目估值7-8亿元，预计收购上述项目需要数十亿元。

事实上，自去年以来，万达商业管理公司已经出售了多个万达广场，以缓解财务压力。据不完整的观点指数统计，自去年6月以来，万达商业管理公司已转让了10个万达广场，买方拥有风险资本、基金和开发企业。

数据来源:整理公开数据、观点指数

观点指数认为，对于万达来说，现阶段上述项目股权转让的主要目的是缓解当前的财务压力。此外，在商业市场疲软的背景下，项目租金和收入面临着强烈的不确定性，转让也可以减轻这方面的压力。

对于保险资本或基金机构来说，商业房地产一直是一个重要的投资类别。通过专业的资产管理能力，预计将提高项目的价值，巩固多元化的投资结构。

餐饮和奢侈品很受欢迎，吸引投资与消费热点密切相关

在此期间，观点指数观察下的样品项目品牌引进数量相对稳定，较上一报告期略有增长。虽然今年引进的品牌数量不多，但类型相对丰富。

其中，餐饮和奢侈品牌占很大比例，还引进了服装、运动、数码、香水、鞋子等不同细分的品牌。

数据来源：整理观点指数

在奢侈品牌方面，重奢侈品牌的结算对提高项目竞争力有很大帮助。在此期间，爱马仕在无锡恒隆广场开设了一家新店，路易威登南京国金中心专卖店也正式开业。

需要注意的是，目前奢侈品市场的竞争也很激烈。在此期间，Gucci的新系列产品比平时减少了20%，分销网络的规模也减少了，以吸引老年人和富有的消费者。业内人士认为，Gucci的举动是通过创造稀缺性来提高品牌实力，从而促进长期可持续的业绩增长。

此外，国外知名体育品牌也继续进入国内购物中心。观点指数发现，体育品牌的引入与季节和热点密切相关。最近，冰雪运动和旅游已成为公众关注的焦点，上海新天地在此期间开设了专业体育品牌迪桑特城市概念店。

事实上，近年来体育品牌的知名度一直很高，其表现也非常出色。在此期间，以中产阶级为主要目标客户的体育服装品牌lullemon预计2024财年第四季度净收入将在31.19亿美元至31.7亿美元之间，较2024财年同期增长14%至15%。

至于店铺类型的引入，期间开了很多第一家店和新店，但长期店、快闪店、限时店等短期店较少。

资料来源：观点指数整理

其中，第一家门店仍占很高比例。这些商店在消费者群体中具有更高的吸引力，但对项目的要求也相对较高。在不同能源级别的第一家门店中，区域性第一家门店将更受欢迎，中国第一家门店的引进将考验企业的投资推广能力。此外，后续运营也需要更多的关注。

数据来源：公开数据、不完整的观点指数统计

回顾2024年，根据观点指数统计，样品项目引进了200多家门店，其中龙头企业的重点项目具有较高的品牌吸引力。例如，在三里屯太古里期，许多第一家商店和新店都开业了。

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