上海商业地产第三方托管政策文件是什么

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上海商业地产第三方托管政策文件是什么

一、政策背景

上海商业地产第三方托管政策是为了规范商业地产市场交易行为，保护消费者权益，降低交易风险而制定的。该政策旨在通过第三方托管资金，确保交易双方的资金安全，保障双方的合法权益。

二、托管机构

该政策规定的托管机构必须具备相应的资质和信誉，能够提供专业的商业地产托管服务。托管机构应当按照政策要求，对托管资金进行严格的管理和监督，确保资金安全。

三、托管流程

商业地产第三方托管政策规定了明确的托管流程，包括但不限于：交易双方签订托管协议、将资金存入托管账户、托管机构对资金进行管理和监督、交易完成后的资金返还等。该流程确保了交易双方的资金安全，减少了交易风险。

四、责任与处罚

该政策明确了交易双方、托管机构及相关部门的责任和处罚措施。如交易双方违反政策规定，将受到相应的处罚；托管机构如未履行职责，也将受到相应的处罚。这有助于增强政策的执行力和约束力。

五、实施效果

实施商业地产第三方托管政策以来，商业地产市场的交易行为更加规范，交易风险得到了有效控制，消费者权益得到了更好的保护。同时，该政策也促进了商业地产市场的健康发展，有利于市场的稳定和繁荣。

根据我们上面内容，小编觉得：上海商业地产第三方托管政策文件是规范商业地产市场交易行为的重要文件，对于保护消费者权益、降低交易风险具有重要意义。

新的托管业务规定再次明确了托管人的职责边界

一、托管业务新规定的背景

2024年12月29日，中国银行业和保险监督管理委员会发布了《商业银行托管业务监督管理办法（草案）》（以下简称《办法》），截止日期为2024年1月29日。本办法共六章四八条，包括一般规定、基本要求、业务范围和托管职责、管理要求、监督管理和法律责任、附件等。

截至2024年底，中国银行业资产管理产品托管规模148.99万亿元，总资产托管规模190.75万亿元。[1]托管业务规模的扩大、托管服务需求的增加、托管创新活动的日益活跃以及中国金融投资业务和托管市场的进一步发展和成熟，对商业银行托管业务的专业化、精细化、标准化和风险管理能力提出了更高的要求。

《办法》的出台，在现有监管制度的基础上，进一步明确了商业银行托管业务的基本规则，加强了底线要求，细化了关键环节的管理标准，完善了内部治理制度和制度建设，预计将与各相关领域的现行托管规则联系起来，共同形成对商业银行托管业务的监管力量。

二、《办法》明确了托管业务的分类

本办法第三条、第四条区分了“托管产品”和“托管产品财产”。

托管产品包括：（1）各种金融产品，如公共基金、私募股权基金、保险资产管理、银行金融管理、证券资产管理等资产管理产品；（2）国家社会保障基金、基本养老保险、企业年金、职业年金、保险公司资金等各种专项资金形成的投资组合。

托管产品财产是指托管产品持有的财产，包括：各种银行存款、股票、债券、未上市企业股权、其他债权、商品、金融衍生品等。

根据能否实际控制，将托管产品的财产分为“可托管资产”和“其他资产”。

实际控制情况包括：（1）商业银行为托管产品开立资本账户，保管托管产品持有的各种银行存款；（2）商业银行参与控制托管产品在证券登记结算机构开立的证券账户，掌握证券账户中股票、债券等证券资产类型的变化和数量的增减；（3）商业银行根据市场规则和托管合同安排，能够控制托管产品项下的资产交易流程、资金转让和资产转让；（4）中国银行业和保险监督管理委员会规定的其他实际控制。

对于其他无法实际控制的资产，商业银行不得承担财产保管、资产估值、投资监督等责任，只根据托管合同的实际情况提供事务管理服务。包括：（1)根据托管合同要素检查产品经理的转让指令，转让资金；(2)按托管合同提供资产所有权验证服务；(3)投资协议、权利证明等相关材料的保管及相关信息记录服务；(4）托管合同约定的其他事务管理服务。

上述规定为商业银行划定了托管职责的界限，将托管产品的财产分为两部分，实际控制的托管资产可以履行托管职责，其他不能有效控制的资产只能提供事务管理服务，有效控制了商业银行在托管业务中可能承担的风险。

三、《办法》细化了托管职责的要点

《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》规定了托管银行在开展资产托管业务时应承担的职责。[2]在《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》的基础上，对账户开立、财产保管、清算交付、会计、资产估值、信息披露、投资监督等7项托管职责进行了详细规定。

商业银行资产托管业务指引

《商业银行托管业务监督管理办法》（征求意见稿）

账户开立

托管银行应当根据法律、法规和托管合同，为托管资产开立银行账户，并配合管理人开立证券账户、基金账户等其他账户，以满足托管资产投资的需要。

其中，银行账户的账户数据、预留印章等账户管理相关业务数据应由托管银行保管。

商业银行应当按照法律、法规和托管合同的规定，为托管产品开立专门用于托管资金存储和使用的专用存款账户，并协助客户和产品经理开立证券账户等其他账户。原则上，托管账户的名称应为产品名称，开户主体应为客户或经理。

商业银行应当根据托管业务的特点，依法规范托管账户开户意愿核实、开户数据审查、反洗钱、预留印章管理、银行企业对账、取消账户、长期悬挂等方面的管理。

商业银行应当在本机构业务系统中明确标明所托管产品的资本账户，明显区别于其他类型的资本账户，使账户名称与所托管产品名称相对应。

商业银行不得以自己的名义在证券登记结算机构开立证券账户，也不得为不同的托管产品开立混合账户。

财产保管

商业银行应当定期检查资本账户和证券账户中的资本头寸、证券明细、净值等财产信息，及时检查资金的到达和支付情况，确保托管产品的财产独立完整。

清算交割

托管银行应当按照有关法律、法规和托管合同办理托管账户资金清算和证券交付业务，托管银行不得非法使用托管资产。

托管银行应规范资金清算和证券交付业务，严格执行岗位授权制度，正式审查管理人的转让指令。

商业银行应当按照有关法律、法规和托管合同的规定，执行资金分配指令，参与资金清算和证券交付。未经明确指示和授权的，商业银行不得擅自分配资金或者处置资产。商业银行不得违反法律规定，确认证券持有人持有证券的事实。

会计核算

托管银行提供会计和估值服务的，应当按照法律、法规和托管合同的规定，对托管资产的资产、负债等会计要素进行确认和计量，并审查管理人计算的托管资产的财务数据。

托管银行应加强会计和估值风险防范，建立业务体系，包括审计、对账、数据备份等内容，妥善保存托管资产账簿、交易记录等数据。

商业银行应当对托管产品的资产、负债和其他会计要素进行单独的核算和核算。如果产品经理是会计负责人，商业银行应当对产品经理提供的托管产品的财务数据进行审查。

商业银行应当建立审查、对账、数据备份等业务运作机制，妥善保存托管产品财产的账簿、交易记录等数据。商业银行应当在托管合同中明确约定依赖产品经理提供的数据的会计核算。

信息披露

托管银行提供信息披露服务的，应当向监管机构和有关当事人提供信息查询、报表、报告等服务。依照法律、法规和托管合同的规定。

商业银行应当按照法律、法规、托管合同约定的内容、频率和渠道披露信息。

商业银行应当根据产品管理人或者其他相关方披露的信息中需要商业银行审核的内容，根据自己可以获得的数据和信息进行审核，并与产品管理人或者其他相关方明确约定，说明商业银行在披露信息时审核所依据的数据和信息。

资产估值

托管银行提供会计和估值服务的，应当按照法律、法规和托管合同的规定，对托管资产的资产、负债等会计要素进行确认和计量，并审查管理人计算的托管资产的财务数据。

托管银行应加强会计和估值风险防范，建立业务体系，包括审计、对账、数据备份等内容，妥善保存托管资产账簿、交易记录等数据。

商业银行提供资产估值服务的，应当在托管合同中明确约定估值对象、估值原则、估值方法、估值时间和错误处理。商业银行的估值结果不能与产品经理达成协议的，商业银行应当及时提醒产品经理披露不一致的信息。产品经理不配合的，商业银行应当及时向产品经理的监管部门或者主管部门报告。

投资监督

托管银行提供投资监督服务的，应当按照法律、法规和托管合同约定的监督内容和方法，对托管资产的投资经营进行监督。有关当事人应当提供监督所需的交易材料等信息，确保所提供的业务材料完整、准确、真实、有效。托管银行应当对所提供的材料是否与合同约定的监督事项一致进行表面一致性审查。

商业银行监督托管产品的投资经营的，商业银行应当能够充分获取投资监督所需的数据和信息，并在托管合同中明确规定监督事项、监督内容和监督方法。

商业银行在监督托管产品的投资经营时，发现托管产品违反法律、行政法规、规章或者合同投资的，应当拒绝执行，并按照有关法律、行政法规及时向有关国务院财务管理部门报告。

四、《办法》明确了托管人不承担的职责

《办法》明确规定，商业银行在开展托管业务时，不得承担以下责任：（1）承担托管产品财产的信用风险和市场风险；（2）为托管产品提供直接或间接、显性或隐性担保，包括预付款、承诺本金或收入保证；（3）替代产品经理进行投资者适当性管理；（4）确保投资项目和交易信息的真实性；（5）确保托管产品资金来源的合法性和合规性；（6）承担托管账户和商业银行实际控制以外的资产；（7）参与产品经理对托管产品的投资决策；（8）负责未付产品的后续管理，包括资金追偿、财产保全、诉讼仲裁、债务重组和破产程序；（9）产品管理人未接受商业银行信息披露的审查意见；（10）不可抗力、非机构错误或过失造成的托管资产损失；（11）国务院金融监督管理部门规定的不属于商业银行托管业务范围的其他职责。

与《中国银行业协会商业银行资产托管业务指引》第十五条规定的商业银行在开展托管业务中不能承担的责任相比，《办法》取消了《法律法规另有规定或者托管合同另有约定的除外》的规定，表明商业银行不能通过托管合同另有约定的方式避免对托管人的禁止。[3]本办法正式实施后，商业银行作为托管人，不得履行信用风险和市场风险的相应职责。

本办法创新地提出了托管产品与托管产品财产的区别，并将托管产品财产分为可托管财产和其他财产，明确了商业银行不得对其他不能实际控制的资产承担的相应义务，并详细规定了商业银行履行托管职责的基本要求。一方面可以帮助和鼓励托管人勤勉履行职责，另一方面可以避免托管人不应承担的市场风险和信用风险，对指导和规范商业银行托管业务的发展具有重要意义。

[2]《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》第十二条规定：“托管银行开展资产托管业务，应当依照法律、法规和托管合同承担下列全部或部分责任：

(一)开立和管理托管账户；

(二)资产安全保管；

（3）执行资金分配指令，办理托管资产的资金清算和证券交付；

(四)确认、计量托管资产的资产、负债等会计要素，审核受托人或者管理人计算的托管资产财务数据；

(五)履行投资监督和信息披露职责；

(六)保管托管业务活动的记录、账簿、报表等相关资料；

(七)法律、法规明确规定的其他托管职责。”

[3]《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》第十五条规定：“托管银行的托管责任仅限于法律、法规和托管合同，对托管资金账户和证券账户中的实际控制资产承担保管责任。托管银行的托管责任不包括以下内容，法律、法规另有规定或者托管合同另有规定的除外。

(一)投资者适当性管理；

(二)审核项目和交易信息的真实性；

(三)审查托管产品和托管产品资金来源的合法性和合规性；

（4）保证或承诺托管产品的本金和收入；

（5）托管账户和托管银行实际控制以外的资产的保管责任；

(六)追偿未支付托管产品后续资金；

(七)主会计方未接受托管银行信息披露审查意见的相应责任；

（8）第三方（包括但不限于证券交易所、期货交易所、中国证券登记结算公司、中国期货市场监控中心等）因不可抗力发送或提供的数据错误和对托管资产的合理信任造成的损失；

(九)提供担保或其他形式的担保；

(十)连带责任以外的自身应尽职责。"

作者简介：

陈胜：大成上海合伙人：大成上海合伙人

联系方式：armstrong.chen@dentons.cn

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http://shanghai.dachenglaw.com/xzls/info_10.aspx?itemid=3438

杨景逸：大成上海律师

联系方式：yang.jingyi@dentons.cn

托管业务新规再次明确托管人职责边界

一、托管业务新规定的背景

2024年12月29日，中国银行业和保险监督管理委员会发布了《商业银行托管业务监督管理办法（草案）》（以下简称《办法》），截止日期为2024年1月29日。本办法共六章四八条，包括一般规定、基本要求、业务范围和托管职责、管理要求、监督管理和法律责任、附件等。

截至2024年底，中国银行业资产管理产品托管规模148.99万亿元，总资产托管规模190.75万亿元。[1]托管业务规模的扩大、托管服务需求的增加、托管创新活动的日益活跃以及中国金融投资业务和托管市场的进一步发展和成熟，对商业银行托管业务的专业化、精细化、标准化和风险管理能力提出了更高的要求。

《办法》的出台，在现有监管制度的基础上，进一步明确了商业银行托管业务的基本规则，加强了底线要求，细化了关键环节的管理标准，完善了内部治理制度和制度建设，预计将与各相关领域的现行托管规则联系起来，共同形成对商业银行托管业务的监管力量。

二、《办法》明确了托管业务的分类

本办法第三条、第四条区分了“托管产品”和“托管产品财产”。

托管产品包括：（1）各种金融产品，如公共基金、私募股权基金、保险资产管理、银行金融管理、证券资产管理等资产管理产品；（2）国家社会保障基金、基本养老保险、企业年金、职业年金、保险公司资金等各种专项资金形成的投资组合。

托管产品财产是指托管产品持有的财产，包括：各种银行存款、股票、债券、未上市企业股权、其他债权、商品、金融衍生品等。

根据能否实际控制，将托管产品的财产分为“可托管资产”和“其他资产”。

实际控制情况包括：（1）商业银行为托管产品开立资本账户，保管托管产品持有的各种银行存款；（2）商业银行参与控制托管产品在证券登记结算机构开立的证券账户，掌握证券账户中股票、债券等证券资产类型的变化和数量的增减；（3）商业银行根据市场规则和托管合同安排，能够控制托管产品项下的资产交易流程、资金转让和资产转让；（4）中国银行业和保险监督管理委员会规定的其他实际控制。

对于其他无法实际控制的资产，商业银行不得承担财产保管、资产估值、投资监督等责任，只根据托管合同的实际情况提供事务管理服务。包括：（1)根据托管合同要素检查产品经理的转让指令，转让资金；(2)按托管合同提供资产所有权验证服务；(3)投资协议、权利证明等相关材料的保管及相关信息记录服务；(4）托管合同约定的其他事务管理服务。

上述规定为商业银行划定了托管职责的界限，将托管产品的财产分为两部分，实际控制的托管资产可以履行托管职责，其他不能有效控制的资产只能提供事务管理服务，有效控制了商业银行在托管业务中可能承担的风险。

三、《办法》细化了托管职责的要点

《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》规定了托管银行在开展资产托管业务时应承担的职责。[2]在《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》的基础上，对账户开立、财产保管、清算交付、会计、资产估值、信息披露、投资监督等7项托管职责进行了详细规定。

商业银行资产托管业务指引

《商业银行托管业务监督管理办法》（征求意见稿）

账户开立

托管银行应当根据法律、法规和托管合同，为托管资产开立银行账户，并配合管理人开立证券账户、基金账户等其他账户，以满足托管资产投资的需要。

其中，银行账户的账户数据、预留印章等账户管理相关业务数据应由托管银行保管。

商业银行应当按照法律、法规和托管合同的规定，为托管产品开立专门用于托管资金存储和使用的专用存款账户，并协助客户和产品经理开立证券账户等其他账户。原则上，托管账户的名称应为产品名称，开户主体应为客户或经理。

商业银行应当根据托管业务的特点，依法规范托管账户开户意愿核实、开户数据审查、反洗钱、预留印章管理、银行企业对账、取消账户、长期悬挂等方面的管理。

商业银行应当在本机构的业务系统中明确标识托管产品的资本账户，明显区别于其他类型的资本账户，实现账户名称对应托管产品名称。

商业银行不得以自己的名义在证券登记结算机构开立证券账户，也不得为不同的托管产品开立混合账户。

财产保管

商业银行应当定期检查资本账户和证券账户中的资本头寸、证券明细、净值等财产信息，及时检查资金的到达和支付情况，确保托管产品的财产独立完整。

清算交割

托管银行应当按照有关法律、法规和托管合同办理托管账户资金清算和证券交付业务，托管银行不得非法使用托管资产。

托管银行应规范资金清算和证券交付业务，严格执行岗位授权制度，正式审查管理人的转让指令。

商业银行应当按照有关法律、法规和托管合同的规定，执行资金分配指令，参与资金清算和证券交付。未经明确指示和授权的，商业银行不得擅自分配资金或者处置资产。商业银行不得违反法律规定，确认证券持有人持有证券的事实。

会计核算

托管银行提供会计和估值服务的，应当按照法律、法规和托管合同的规定，对托管资产的资产、负债等会计要素进行确认和计量，并审查管理人计算的托管资产的财务数据。

托管银行应加强会计和估值风险防范，建立业务体系，包括审计、对账、数据备份等内容，妥善保存托管资产账簿、交易记录等数据。

商业银行应当为托管的每个产品单独建立账户和核算，确认和计量托管产品的资产、负债和其他会计要素。产品经理为会计责任方的，商业银行应当审查产品经理提供的托管产品的财务数据。

商业银行应当建立审查、对账、数据备份等业务运作机制，妥善保存托管产品财产的账簿、交易记录等数据。商业银行应当在托管合同中明确约定依赖产品经理提供的数据的会计核算。

信息披露

托管银行提供信息披露服务的，应当按照法律、法规和托管合同的规定，向监管机构和有关当事人提供信息查询、报告和报告。

商业银行应当按照法律、法规、托管合同约定的内容、频率和渠道披露信息。

商业银行应当根据产品管理人或者其他相关方披露的信息中需要商业银行审核的内容，根据自己可以获得的数据和信息进行审核，并与产品管理人或者其他相关方明确约定，说明商业银行在披露信息时审核所依据的数据和信息。

资产估值

托管银行提供会计和估值服务的，应当按照法律、法规和托管合同的规定，对托管资产的资产、负债等会计要素进行确认和计量，并审查管理人计算的托管资产的财务数据。

托管银行应加强会计和估值风险防范，建立业务体系，包括审计、对账、数据备份等内容，妥善保存托管资产账簿、交易记录等数据。

商业银行提供资产估值服务的，应当在托管合同中明确约定估值对象、估值原则、估值方法、估值时间和错误处理。商业银行的估值结果不能与产品经理达成协议的，商业银行应当及时提醒产品经理披露不一致的信息。产品经理不配合的，商业银行应当及时向产品经理的监管部门或者主管部门报告。

投资监督

托管银行提供投资监督服务的，应当按照法律、法规和托管合同约定的监督内容和方法，对托管资产的投资经营进行监督。有关当事人应当提供监督所需的交易材料等信息，确保所提供的业务材料完整、准确、真实、有效。托管银行应当对所提供的材料是否与合同约定的监督事项一致进行表面一致性审查。

商业银行监督托管产品的投资经营的，商业银行应当能够充分获取投资监督所需的数据和信息，并在托管合同中明确规定监督事项、监督内容和监督方法。

在监督托管产品的投资和运营时，商业银行发现托管产品违反法律、行政法规、规章或合同规定进行投资的，应当拒绝执行，并按照有关法律、行政法规和规章及时向有关国务院财务管理部门报告。

四、《办法》明确了托管人不承担的职责

本办法明确规定，商业银行不得承担以下责任：（1）承担信用风险、市场风险等；（2）为托管产品提供直接或间接、显性或隐性担保，包括预付款、承诺本金或收入保证；（3）替代产品经理进行投资者适当性管理；（4）确保投资项目和交易信息的真实性；（5）确保托管产品资金来源的合法性和合规性；（6）承担托管账户和商业银行实际控制以外的资产；（7）参与产品经理对托管产品的投资决策；（8）负责未付产品的后续管理，包括资金追偿、财产保全、诉讼仲裁、债务重组和破产程序；（9）产品管理人未接受商业银行信息披露的审查意见；（10）不可抗力、非机构错误或过失造成的托管资产损失；（11）国务院金融监督管理部门规定的不属于商业银行托管业务范围的其他职责。

与《中国银行业协会商业银行资产托管业务指引》第十五条规定的商业银行在托管业务中不得承担的职责相比，《办法》取消了《法律法规另有规定或托管合同另有约定除外》的规定，表明商业银行不能再通过托管合同另有约定的方式避免托管人的禁止性事项。[3]本办法正式实施后，商业银行作为托管人，不得履行信用风险和市场风险的相应职责。

本办法创新地提出了托管产品与托管产品财产的区别，并将托管产品财产分为可托管财产和其他财产，明确了商业银行不得对其他不能实际控制的资产承担的相应义务，并详细规定了商业银行履行托管职责的基本要求。一方面可以帮助和鼓励托管人勤勉履行职责，另一方面可以避免托管人不应承担的市场风险和信用风险，对指导和规范商业银行托管业务的发展具有重要意义。

[2]《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》第十二条规定：“托管银行开展资产托管业务，应当依照法律、法规和托管合同承担下列全部或部分责任：

(一)开立和管理托管账户；

(二)资产安全保管；

（3）执行资金分配指令，办理托管资产的资金清算和证券交付；

(四)确认、计量托管资产的资产、负债等会计要素，审核受托人或者管理人计算的托管资产财务数据；

(五)履行投资监督和信息披露职责；

(六)保管托管业务活动的记录、账簿、报表等相关资料；

(七)法律、法规明确规定的其他托管职责。”

[3]《中国银行业协会商业银行资产托管业务指南》第十五条规定：“托管银行的托管责任仅限于法律、法规和托管合同，对托管资金账户和证券账户中的实际控制资产承担保管责任。托管银行的托管责任不包括以下内容，法律、法规另有规定或者托管合同另有规定的除外。

(一)投资者适当性管理；

(二)审核项目和交易信息的真实性；

(三)审查托管产品和托管产品资金来源的合法性和合规性；

（4）保证或承诺托管产品的本金和收入；

（5）托管账户和托管银行实际控制以外的资产的保管责任；

(六)追偿未支付托管产品后续资金；

(七)主要会计师对信息披露产生的相应责任，未接受托管银行的审核意见；

（8）第三方（包括但不限于证券交易所、期货交易所、中国证券登记结算公司、中国期货市场监控中心等）因不可抗力发送或提供的数据错误和对托管资产的合理信任造成的损失；

(九)提供担保或其他形式的担保；

(十)连带责任以外的自身应尽职责。"

作者简介：

陈胜：大成上海合伙人：大成上海合伙人

联系方式：armstrong.chen@dentons.cn

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杨景逸：大成上海律师

联系方式：yang.jingyi@dentons.cn

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