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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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上海的香港商业地产：繁华背后的机遇与挑战
一、概述
上海作为中国最大的城市，其商业地产市场一直备受关注。近年来，随着香港商业地产企业的不断涌入，上海的商业地产市场逐渐呈现出新的面貌。本文将围绕上海的香港商业地产，从多个角度探讨其现状、机遇与挑战。
二、发展背景
- 经济基础：上海作为中国最具活力的城市之一，经济实力不断增强，为商业地产发展提供了坚实基础。
- 政策支持：上海市政府在土地开发、招商引资等方面给予了大力支持，为商业地产发展创造了有利环境。
- 香港商业地产企业的参与：香港商业地产企业凭借其丰富的经验和资源，为上海商业地产市场注入了新的活力。
三、市场现状
- 租赁市场：上海的香港商业地产租赁市场活跃，各类商业设施供不应求。
- 销售市场：香港商业地产项目在上海的销售市场表现良好，受到投资者青睐。
- 竞争格局：上海的香港商业地产市场竞争激烈，各类项目百花齐放。
四、机遇
- 消费升级：随着上海经济的持续发展，消费者对高品质商业设施的需求增加，为香港商业地产企业提供了广阔的市场空间。
- 投资机会：上海的香港商业地产项目投资潜力巨大，为企业提供了多元化的投资渠道。
五、挑战
- 政策风险：商业地产政策调整可能影响市场供求关系，给企业带来不确定性。
- 市场竞争：来自国内其他城市的商业地产企业和国际竞争对手的竞争，对企业经营带来挑战。
- 人才短缺：商业地产行业人才流动性高，企业面临人才引进和培养的难题。
六、前景展望
上海的香港商业地产市场具有广阔的发展前景。随着城市化进程的加快和消费者需求的升级，商业地产市场将迎来更多的机遇。同时，企业应加强自身实力，提高管理水平，以应对市场竞争和政策风险。此外，加强人才引进和培养，提高企业核心竞争力，也是商业地产企业在上海市场中取得成功的重要因素。
如何从竞争激烈的上海商业市场中脱颖而出？ELLE采访了香港工业国际集团有限公司租赁管理总经理Conie Ting
ELLE：首先，你能简要介绍香港工业国际集团和工业太古汇的基本概况吗？你选择加入香港工业国际的机会是什么？
CT：首先，我将介绍一家公司的基本概况。
香港兴业国际是一家在中国香港、中国大陆、新加坡、曼谷、东京等主要亚洲城市拥有多元化业务的国际多元化企业，包括房地产开发和投资、物业管理、豪华酒店和服务型住宅、交通等投资项目。
该集团的成立可以追溯到20世纪70年代。当时，创始人查济民博士购买了离岛大屿山东北部的宜景湾，以避免香港最大的私人开发土地落入外商手中。经过近50年的发展，它已成为香港第一个「尚绿环保城」，也是亚洲公认的可持续综合住宅项目的先驱。
兴业太古汇是集团的旗舰项目之一。2002年获得大中里地块后，凭借集团执行主席查茂成先生的远见，他主动放弃了原三分之二住宅用途的设计，重新规划为纯商业用途。只有这样，才有了今天的标志性商业综合体，包括两栋甲级写字楼、一家高端购物中心、三家酒店和公寓酒店。
在运营过程中，我们也融入了集团“创造品味生活”的理念。除了选择高端购物形式外，我们还应该能够呈现空间附加值。我们将思考如何让客户愿意来，经常来，并等待很长时间。因此，我们将不同的元素注入空间，如文化、艺术、体育、音乐表演等，丰富我们的空间，使客户更能沉浸其中，更有替代感。
至于我的个人入职经历:
当我加入公司的时候，香港到处都是机会。当时，我明确希望选择房地产行业作为个人职业发展的平台。选择香港工业国际的机会很有意思，就是被集团旗舰项目愉景湾的英文名DiscoveryBay所吸引。我觉得这个名字起得很好，很特别，让人不禁好奇到底有什么可以discover？此外，面试结束后，主管更积极地将工资提高到他所说的市场标准，这让我非常高兴。即使当时中环还有另一家公司谈得差不多，我也因为“好奇心”和管理层的慷慨而被“诱惑”进来。从另一个角度来看，也能体现集团对人力资源的嗅觉、珍惜和重视。
ELLE：你以前也参与过香港兴业国际在亚洲其他国家和地区的房地产项目。与香港、曼谷和东京等其他地区和国家相比，你认为上海的兴业太古汇购物中心有什么独特而独特的城市优势？
CT：我认为最大的亮点是它的空间设计是从上海里弄设计的。上海作为国际大都市，文化底蕴深厚，海派文化魅力独特。为了更贴近上海的城市精神，兴业太古汇延续了石库门前院、中厅、后园的空间设计理念，采用“一轴三节”的设计，形成了“北快南慢、四方连接”的特色布局。在此基础上，场内形成了“三二一”空间设计：石门路、宜景大道、商场动线“三”平行平行线、北广场、南花园“两”户外广场、“一”方屋顶花园。全场灵活联动，使整个购物节奏快速、有序、持续流动。
在整体业务布局上，我们南北互通。北广场不仅是连接南京西路、吴江路、石门的主入口，也是举办各种大型活动的场所，最大限度地发挥“十字路口效应”。今年，我们通过兴业太古汇独立市场IP“敢·集”，成功打造了米其林指南在北广场进入大陆市场的第一站，让顾客以负担得起的价格享受高端餐饮文化。“520”当天市场最高峰人数达到8万。
相应地，南方花园被设计成一个舒适、休闲和平静的空间。我们将按季节在南方花园布置季节性植物，以适应时间。早在5月，我们从数千英里外的洛阳运送了80多盆牡丹到上海，塑造了一个具有民族色彩和芳香的城市花园。
地理优势：兴业太古汇所在的南京西路是一条有着百年历史的商业街。它不仅积累了城市精神，而且吸收了消费者先进而强烈的消费需求。因此，在运营过程中，在强调文化传承的同时，我们还将以国际化、前沿化的理念，通过活动和品牌的规划和更新，在这里创造生活体验。
保留历史建筑查公馆：集团本着“尊重人、尊重土壤”的核心价值观，在项目规划之初，无论成本如何，都平移和修复了一座百年历史建筑，即今天的查公馆，使工业太古汇成为具有历史遗产和趋势活力的优质载体。未来，查公馆将继续与伦敦哈罗德百货公司合作，引入更多时尚奢华的生活方式体验，包括“哈罗德茶馆”。我认为查公馆的历史遗产在一定程度上符合哈罗德百货的历史遗产，所以我们也充满了期待。
在核心CBD商圈，在兴业太古汇漫步是一种很好的体验。你可以在同一个地方找到潮、奢、动、静、美、闲、新、旧的不同场景。
ELLE：工业太古汇作为一种以时尚奢侈品而闻名的商业地产，已经加入了许多国际顶级的时尚和美容品牌。那么，在选择时尚品牌时，会有什么标准呢？你认为什么样的时尚品牌适合工业太古汇的商业基调？
CT：在我看来，时尚品牌的引进标准是这样的：时尚不能脱离时代的叙事。兴业太古汇欢迎所有个性化的“时尚奢侈品”品牌。关键是以开放包容的态度接受这个时代的新产品，通过吸收和整合，不断更新地诠释我们的色调，从而产生强烈的活力。当然，品牌是否与我们的理念一致也是重点。
此外，我们还重视能够展示自己态度的时尚品牌：今天的年轻人，他们也有更宽容、更多样化的愿景，更重视品牌本身是否能满足他们的需求，是否能让他们表现出独立的态度和审美，比如我们的领域(MOTE)就是这样的品牌。不固化的产品设计概念是个性和功能相结合的表现。他们有一个大卫猿扩音器（时尚游戏和音频的结合），我非常欣赏它，因为他打破了传统，既美丽、有趣、有创意，不受固化思维的束缚，也是年轻人的态度。
ELLE：目前，网络名人经济和夜生活仍然是促进商业发展的主要驱动力之一。兴业太古汇是如何拥抱这些新的购物趋势的？（你会在购物中心建立自己的知识产权吗？还是建立一系列相关的活动？）
CT：网络名人经济是商业迭代的产物。目前，我们没有太多的在线互动销售渠道，而是专注于在购物中心建立自己的知识产权和一系列衍生活动。通过我们创造的不同空间，客户可以感受到购物、娱乐和餐饮的体验。
工业太古汇每年都会以“冬季活动地标”出现在消费者的视野中。去年，我们与弗洛伦泰因·霍夫曼合作，弗洛伦泰因·霍夫曼，一位国际热门的“鬼才”艺术家（FlorentijnHofman），它带来了中国大陆第一个定制限时艺术品“彩色倒立兔”。
它有一个巨大的10米大的身体，放大了100倍，无数的彩色纸创造了一个强烈的节日气氛，充满了庆祝的气氛。在城市中心，这种态度的公共艺术作品非常有影响力，它超出了人们对日常事物的想象，视觉效果非常令人震惊。
另一个IP项目“”PlayMe,I'mYours“集艺术、音乐、公益于一体，已经举办了六年。我们向上海不同地方捐赠了58架钢琴。自去年以来，我们冲出上海，将4架钢琴送到四川竹创中心、敦煌麦积山、四川贫困地区大凉山螃蟹小学和秦皇岛阿那亚，将“人人都能弹的钢琴”送到更广阔的地方，让更多的人可以自由体验演奏，共同创造情感音乐体验。
今年，我们特别在北广场打造了以“CUBEPIANO城市和弦”为主题的大型公共艺术模型装置，使音符不仅在键之间跳跃，而且在城市上空飞舞。CUBEPIANO不仅打开了音乐的想象窗口，而且是一件身临其境的艺术作品，也是音乐与城市和社区的和弦。
让空间充满身临其境、互动、艺术和故事，也希望与不同的租户联系，创造一个可以经常来、多呆、促进消费的地方，为区域发展甚至上海的消费升级输出更多的动力。
当然，它也可以与高科技相结合。例如，我们最近与合作伙伴合作的“消失的法老”大型虚拟现实体验展是“虚拟”和“真实”的结合，以及您提到的“乐趣探险家”体验展，可以让消费者真正沉浸在展览中。这也是Data Space数字赋能的魅力，让线下空间延伸出超乎想象的视觉体验，让内容更加多样化，这也是空间变化的表现。
ELLE：兴业太古汇作为上海时装周的分会场之一，经常被列入官方议程。除了传统的表演模式外，还有一个女性力量论坛，将在每个季度的时装周期间举行。你能与我们分享加入上海时装周多年来对兴业太古汇的帮助和积极影响吗？你将来会考虑参加时装周吗？
今年3月至5月，兴业太古汇IP“@art触点”实验艺术项目展出了来自六位不同年龄、不同文化背景的女性艺术家的作品。我们希望借助不同的艺术表现形式，让每个人都能看到对女性和自我的探索和猜测。
其次，展望未来：在未来，我们也将探索更多样化的活动形式，如探索“可持续时尚”的方向。我认为可持续消费是渴望更好生活的方向。活动并不局限于讲座和展览，更重要的是激发“参与”和“行动”。我希望这个想法能成为日常生活，而不是遥不可及的变化。
ELLE：就你个人而言，香港工业国际除了是一个多元化业务发展的房地产集团外，还意味着什么（我可以简要介绍我20多年来加入香港工业国际的收获/难忘经历）
CT：我在公司工作了20多年。除了刚才提到最初因为“好奇心”和“诱惑”而进入公司，但在一个平台上工作了这么长时间，我认为这与我对公司的“感觉”是分不开的。“感情”一定是双向的，不能只有一方付出，对方没有回应。对我来说，集团给了我“平等”、“宽容”和更多尝试不同工作的机会对我的职业发展和个人成长有很大的帮助。也正是因为有不同的经验，我才能为公司做更多的事情。
我多次在集团转岗。虽然过去大部分时间都是关注金融和税收相关工作，但也有机会跳出香港参与海外，包括日本、泰国、新加坡、菲律宾等亚洲核心城市的大型发展项目，如东京ProudRoppongi、曼谷Thesukhothairesidences等。2012年，该团队开始在中国大陆开展房地产开发和财务工作，并负责荷兰和其他欧洲地区的跨境财税管理。这些经历都是不断探索和提高自己的过程。
更大的变化是“职业转变”。2024，我从兴业太古汇的首席财务官晋升为联合总经理，将我的职业生涯提升到了一个更高的水平，并改变了轨道。当然，职位越高，责任就越大，但我喜欢尝试不同的工作领域，不断挑战自己。同时，获得集团和股东的认可和信任也是我不断追求的“成就感”。
ELLE：你自己也是一个时尚达人。你能和我们谈谈你眼中的“时尚”是什么样的吗？作为一名女性经理，你会对时尚有更敏锐的嗅觉吗？
CT：首先，我认为两者之间的关系是相互促进和帮助的。工作场所和时尚之间没有冲突。特别是作为兴业太古汇的联合总经理，时尚质量更为重要。
首先，在适当的形象上，我个人更喜欢灵活运用时尚元素（包括配色和配饰）来突出我的个人风格和品味，这也是兴业太古汇的“立面”。
其次，在商业地产领域，只有把握时尚产业的发展趋势，平衡个人品味和市场需求，才能不落后于时代，与时俱进，继续前进。我一直认为时尚会有轮回，但从不退缩，很快就会过时。
事实上，我不认为女性经理的身份必须有更敏锐的时尚气息。时尚取决于品味。男女之间没有性别差异。这取决于个人对“美”和“好”的追求和积累。好的品味需要不断积累对“美”的感知力，将知识和体验内化为适合自己的风格。一直与“美”、“好”与时尚打交道，需要不断学习，开阔视野，直到有一天你才能“创造时尚”。
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