上海三益商业地产研究院

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《上海三益商业地产研究院》是一家专注于商业地产研究的专业机构，其业务涵盖了商业地产规划、设计、开发、运营等多个领域。以下是对该机构的几个点介绍：

一、背景介绍

上海三益商业地产研究院成立于上海，是一家以商业地产研究为主的专业机构。该机构致力于为商业地产行业提供专业、准确、实用的研究报告和解决方案，为行业发展贡献力量。

二、研究领域

上海三益商业地产研究院的研究领域涵盖了商业地产的全产业链。在规划方面，研究院针对不同业态的商业地产项目，提供科学的规划设计方案；在开发方面，研究院针对不同类型、不同规模的商业地产项目，提供有效的开发策略和解决方案；在运营方面，研究院提供专业的商业地产运营管理服务，提升项目的商业价值和市场竞争力。

三、服务特色

上海三益商业地产研究院的服务特色主要体现在以下几个方面：首先，研究院拥有一支专业、经验丰富的团队，能够为各类商业地产项目提供全方位的服务；其次，研究院注重数据分析和市场研究，确保研究报告的准确性和实用性；最后，研究院与多家知名企业和机构建立了合作关系，为商业地产行业的发展提供了有力的支持。

四、影响力

上海三益商业地产研究院在商业地产行业中具有较高的影响力。其研究成果得到了业内人士的高度认可，为行业发展提供了重要的参考和指导。同时，研究院还积极参与行业交流和合作，为推动商业地产行业的健康发展做出了积极贡献。

结合上面内容，总的来说，上海三益商业地产研究院是一家专注于商业地产研究的专业机构，其业务涵盖了商业地产的全产业链，拥有一支专业、经验丰富的团队，注重数据分析和市场研究，为行业发展提供了重要的参考和指导。

恐惧商业综合体过剩 适用于互联网思维的精细操作

目前，济南综合体项目从西到东，包括山东高速广场、齐鲁之门、恒大国际金融中心、祥泰广场、鲁商国奥林匹克城、高科技万达广场、城市中心文化路与千佛山交汇处，共有多个不同规模的商业综合体项目集中在建设中。在当前市场波动频繁的背景下，济南商业综合体项目建设密集。会有过剩危机吗？对此，记者采访了三益中国商业地产研究院副院长陈聪先生。

陈聪院长表示，对于济南这样一个刚刚晋升为新一线城市的城市来说，如此多的综合体项目集中建设，市场竞争将非常激烈。在这个过程中，地理位置和实力不够突出的项目可能会在竞争中被淘汰。与此同时，陈总统还指出，许多名为“商业综合体”的项目实际上并不是真正的综合体。由于住宅、办公和商业形式在同一项目中共存，称其为综合性房地产项目更准确。真正的商业综合体项目应该是高密度、高流量、高功能复合项目，位于城市中心交通非常方便的区域，大量人口可以到达消费，综合体项目各物业形式的客户群体资源可以共享，在济南等城市的许多项目中，功能分区只占一小部分，所以不是真正的综合体项目。

非热点地区也有投资潜力和区位优势

谈到济南西部新城和高新区正在建设的综合体项目，陈聪院长表示，这些非热点地区的商业项目也有一定的投资潜力。对于商业地产项目来说，位置永远是第一要素。位于好地段，保证了项目的知名度。当然，在目前不是城市中心的新兴城市，如果项目靠近地铁站或主要交通道路，周围有大型成熟社区，也可以期待未来的经营前景。此外，开发商对项目的运营策略也非常关键。一般来说，统一的业务模式比分散的租金返还业务模式更能把握整体业务方向和业务形式的组合，项目的成功率将相对更有保障。

以济南商业市场为例，恒隆广场、和谐广场、中海环宇城等商业综合体相对成功。除了这些公司大多有成功的经验外，他们主要依靠统一的投资吸引力、宣传和管理。相比之下，虽然泉乐坊商业街位于黄金商业区，但由于缺乏统一的布局，它一直面临着商店闲置的困境。

同质化商业模式难以突破精细定位，未来趋势

近年来，济南经济发展迅速，新旧商圈也发生了变化。大观园-万达广场商圈—、经过多年的发展，泉城路-泉城广场商务区等传统商务区聚集了持久的知名度。同时，中海环宇城、和谐广场、海那城等新商业综合体项目也在加快布局，勾勒出济南商业综合体的繁荣景象。然而，商业综合体聚集在一起，难以避免同质化，商业地产供过于求的局面在短时间内难以逆转。

同质化经营现象难以避免，一方面是国内零售品牌资源不足造成的，另一方面也是大多数商业地产经营者的经营模式相对单一。说到商业综合体项目，很多人心目中的固有观念是“大而全”，包括吃、喝、玩、买各种形式的组合，这也导致各大综合体项目除了地段不同、产权所有者不同外，在品牌构成和消费形式上都是一样的，没有经营特色。这样，项目在许多同类产品中很难有任何显著的优势。陈院长说，许多项目经营者仍然专注于餐饮、服装等传统消费项目，事实上，在消费者日常生活的各个方面都有值得挖掘的资源，如果项目区周围的大型社区做足够的调查，了解周围人的主要生活需求，为此做足够的品牌投资管理，将是项目管理的亮点。例如，如果一个项目周围的大多数只是需要改善住宅社区，那么这些社区的所有者将对儿童教育和娱乐服务非常感兴趣，如儿童摄影、儿童游乐场、亲子教育品牌引入商业项目，将能够培养周围消费者的用户粘性，吸引长期的人气。突破商业地产经营理念，扩大需求错位经营是突破市场竞争的关键。

一站式购物用互联网思维实现了新的购物体验

目前，强劲的电子商务推广也对房地产市场产生了一些微妙的变化。甚至住宅市场也测试了在线电子商务平台参与了“双11”和“双12”的第二次杀戮活动。面对电子商务的价格战，传统的商业房地产市场似乎有些疲软。对于这一现象，陈院长表示，他不同意电子商务会对商业房地产项目产生很大影响。相反，在当前移动互联网的背景下，我们应该改变商业模式，以互联网思维运营传统的商业项目。陈主席说，移动互联网的存在消除了在线和离线世界之间的差异。它可以将购物中心的一天转换为数据流，获得消费者和运营商的全景视图。同时，在移动互联网时代，社会越来越多样化，消费者需求越来越人性化。传统企业也可以更准确地理解消费者细分的需求，以更个性化的方式与消费者互动，了解他们的需求。对于购物中心来说，这是一个通过个性化细分“粘”客户关系的时代。我们必须建立一些移动互联网商业地产运营的新思路。在移动互联网时代，“合则两利，斗则两伤”，我们有必要在移动互联网理念下重建商业地产运营的新思路。

未来，消费者的购物环境可以在任何时间、任何地点实现。这是商业平台的作用。它以一种贴近人性的方式与消费者互动。在过去的网上购物中，消费者基本上是通过浏览电脑或手机上的商品信息直接下订单，而现在的商业项目可以利用移动互联网平台，在项目中开发线上线下结合的购物渠道，为客户创造一个可以随时随地实现的购物平台。例如，将商品图片和二维码放置在购物中心最大的交通区域，允许消费者随时扫描代码浏览商品的详细信息并下订单付款，这也非常有效地推动项目中的交通及时转化为营业额。目前，这种线上线下互动购物体验已经在一线城市的一些项目中尝试过，但大多数二线城市的项目还没有涉及到，我们对这种购物形式了解不多。如果能在项目中普遍实现，商业地产开发商在产品、服务、资源整合等方面都会有很多启示。

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