上海复星商业地产

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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上海复星商业地产：创新与品质的商业地产典范

一、公司背景

上海复星商业地产是一家致力于商业地产领域的综合性企业，凭借其深厚的行业经验、专业的团队以及广泛的资源，已成为业界的领军者。

二、产品与服务

1. 优质住宅项目：复星商业地产在上海市区及郊区提供了众多优质的住宅项目，以满足不同消费者的需求。
2. 商业设施：复星商业地产在社区内设有各类商业设施，包括超市、餐馆、健身房等，为居民提供便利的生活环境。
3. 租赁服务：复星商业地产提供专业的租赁服务，为投资者提供稳定的收益。

三、竞争优势

1. 创新驱动：复星商业地产不断探索新的商业模式和技术应用，以保持竞争优势。
2. 品质保证：复星商业地产注重项目的品质和细节，确保每个项目都能满足消费者的期望。
3. 高效运营：复星商业地产拥有高效的运营团队，能够确保项目的顺利运行。

四、社会责任

复星商业地产积极履行社会责任，关注员工福利，支持社区发展，为打造和谐社区贡献力量。

五、未来展望

随着市场的变化和消费者需求的升级，复星商业地产将继续创新，提升服务质量，以应对未来的挑战和机遇。

总结：上海复星商业地产凭借其创新、品质和责任意识，已成为业界的一颗璀璨明星。我们相信，在未来的发展中，复星商业地产将继续保持领先地位，为更多的消费者和企业创造价值。

告别琶洲！复星走出危机了吗？

复星集团计划出售广州复星国际中心主塔的消息最终得到了证实。5月22日，知识城市集团官方网站发布称，该项目已成功收购复星国际中心项目，并更名为“开元广场”。

早在2024年3月，南塔地块就被卖给了新加坡丰树集团，交易总价42.9亿元，交易单价约3.9万元，更名为明峰广场。到目前为止，广州琶洲还没有“复星”。

由于处置资产减债的决心，复星“瘦身健体”的努力在金融市场得到了部分认可。那么，复星走出危机了吗？

琶洲没有“复星”

琶洲项目位于广交会展厅所在的琶洲地区，与珠江新城、金融城形成广州一江两岸黄金三角CBD。

2015年6月，广州成功转让海珠区琶洲电子商务区7块地块，总成交额78亿元，阿里、复星、国美、腾讯等竞争巨头云集。其中，复星集团以32亿元的总价获得了AH04023和AH040237两块地块，位于广州海珠琶洲核心区。此举也标志着复星集团南方总部将正式落户广州。

当时，复星相关负责人表示，复星集团的业务相对多样化，包括医疗、电子商务、保险、大健康等行业。这些业务可能会在复星南部总部落地。复星南部将独立开发。预计建设期为3年。国际设计公司将被邀请进行建筑造型设计。

2024年以后，复星集团频繁出售资产回笼资金。南塔地块于2024年3月被卖给新加坡丰树集团，总交易价格42.9亿元，单价约3.9万元，更名为明丰广场，随后于2024年3月交付。

同年12月，复星房地产开发集团开发的北塔项目完成主体结构建设。2024年10月，复星国际中心正式亮相，致力于打造“智能蜂巢”。不仅复星优质产业落户，还将面向更多金融科技创新企业。

2024年8月，复星国际中心主塔被放在货架上的消息传开。直到2024年5月22日，知识城集团官网发布，知识城集团下属控股公司广州华侨有限公司完成了对广州兴建兴悦房地产有限公司的股权收购，然后完全持有位于广州市海珠区琶洲西区的复星国际中心项目。

对于收购，知识城集团表示，引进知名企业华侨集团共同成立广州华侨公司作为琶洲项目收购载体，通过灵活合规的合作机制整合资源和互补优势，为进一步加强和优化国有企业奠定坚实基础。

去年处置资产约300亿元

在郭广昌的掌舵下，复星是中国最古老的投资型民营集团之一。创业30年，其产业与投资同步，资产横跨国内外，一直被称为“中国巴菲特”。去年3月，复星国际花费超过63亿元收购了上海外滩金融中心物业公司50%的股权，从而持有了上海外滩金融中心物业的全部权益，这也结束了复星十多年的股权竞争和重复步伐。

这场危机起源于穆迪2024年6月发布的评级报告。穆迪在报告中指出，截至2024年3月底，复星是复星国际(00656)的核心上市平台.HK）控股公司层面的现金不足以偿还未来12个月到期的短期债务，因此将复星国际列入评级下调观察名单。

具体压力指向房地产行业。穆迪认为，国内房地产行业的低迷将增加信贷传播的风险，并增加复星核心房地产子公司的流动性压力。

为了反击穆迪的报告，复星国际迅速宣布回购两只海外债券以显示财务资源，并表示账面现金足以偿还到期债务。然而，显然没有办法解决市场对复星的看跌。

2024年年中，当复星流动性危机愈演愈烈时，郭广昌选择飞往海外进行“业务考察”。在连续三个多月的20多个国家回国之前，“郭广昌逃跑了”的谣言蔓延开来。在各种不利消息下，去年9月，郭广昌终于回到了中国。

整个2024年，复星减持了大量上市公司股份，包括金徽酒、海南矿业、中山公用、泰和科技、三元股份、酷特智能、ST广田、中粮工程，甚至其核心资产复星医药、复星旅游文化，甚至郭广昌的青岛啤酒。

复星国际2024年财务报告指出，由于资产组合多样化，管理层处置资产减债的决心和执行力，集团于2024年开始处置非战略性非核心资产，自2024年6月以来增加了资产退出，集团层面签约口径超过400亿元，现金回收近300亿元。

复星将其业务归纳为健康、快乐、财富和智能制造四个部分。复星系统体积庞大，引领全身。通过不断的“瘦身健身，聚焦主营业务”，我们能彻底走出危机吗？

复星国际归母净利润在2024年大幅下滑。从复星国际四大业务板块的归母净利润来看，只有快乐板块同比增长。具体而言，复星国际健康业务板块归属于母公司的净利润为13.49亿元，同比下降33.53%；快乐板块归母净利润15.61亿元，同比增长360.54%；富裕板块净亏损35.1亿元，净利润同比下降168.02%；归母净利润为12.02亿元，同比下降66.4%。

复星国际表示，归属于母公司的净利润下降是由于疫情反复发生，国际资本市场波动下降，导致企业成本高，二级资本市场投资浮动亏损增加，集团整体产业运营和产业投资受到不同程度的影响。

很难说明显的现金流。根据最新年报，截至2024年底，复星国际现金等价物不限于854.7亿元，同比下降0.91%。同期到期短期贷款高达1063亿元，无限现金短期债务比例仅为0.8元，远未覆盖其年内到期债务。

豫园股份的情况并不乐观。截至2024年底，手头货币资金108.45亿元，一年内到期短债199.43亿元，现金短债比仅为0.54；同时，截至年底，豫园股份经营性现金流净额仍为负，约-0.89亿元；融资性现金流净额同比下降238.28%至-95.23亿元。

根据复星医药2024年年报，截至年底，其在手现金162.41亿元，虽然同比增长57.42%，但一年内到期的短债仍高达174亿元，在手现金仍难以覆盖。

到今年第一季度，这种情况还没有得到有效改善。根据第一季度报告，截至今年3月底，豫园股份拥有131.86亿元现金，一年内到期的短期负债上升至203.6亿元。现金短期债务比例为0.65，仍处于风险红线。复星医药拥有154.7亿元现金，一年内到期短期债务上升至177亿元，现金短期债务比例进一步恶化。

获得新授信后，现金流状况可能会在短期内改善

复星也在融资方面继续努力工作。2024年，集团完成了8.75亿美元和16.6亿元的银团贷款，发行和转售了102亿元的国内债券，并提前支付了几家海外到期债券。

2024年，复星成功获得国内银团120亿元贷款。这是自2024年12月中旬中央经济工作会议明确提出“鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大”以来，由五家国有银行牵头，联合政策性银行和股份制银行完成的最大民营企业贷款。

今年5月初，复星国际海外多货币银团贷款正式上市，截至目前已获得4.5亿美元以上等值贷款。海外银团贷款由中国银行、东亚银行、德国商业银行、恒生银行、汇丰银行、法国外贸银行、渣打银行7家银行联合发起，10多家银行参与。业内人士认为，复星获得新信贷后，现金流状况可能会在短期内有所改善。

5月30日，国际评级机构标准普尔发布了一份报告，将复星国际评级的前景提升到“稳定性”。到2024年第一季度末，复星将有息负债降至240亿元，集团级总有息负债降至930亿元。同时，在债务结构中，银行贷款增加，一年内到期债务比例大幅下降，债务稳定性显著提高。

然而，复星在2024年并没有停止出售资产和减持股票。5月19日，复星旗下豫园股份向美国黑石“BCPASIA5月底，广州复星国际中心北塔转让广州知识城集团，出售IGI集团100%股权。

与万达重在房地产相比，复星房地产业务所占比例不高，业界对“轻舟已超过万重山”进行了评价。可以预测，未来复星将积极收回资金，以提高集团债务水平。

复星的危机并没有真正解除。最近，复星国际和沙钢集团也陷入了南钢股权纠纷。6月9日，复星国际有限公司发布了销售南京南钢的最新进展。复星国际表示，南京南钢作为第三方参与沙钢诉讼II不会影响集团的正常运营，公司将根据上市规则的要求及时发布进一步公告。

6月1日，复星国际宣布，以南京南钢60%股权交易为卖方，复星高科技、复星生产投资、复星工业发展等近日收到诉讼文件。南钢集团声称对相关权益有独立请求权，因此向江苏省高级人民法院提起民事诉讼，并以独立请求权第三人的诉讼地位参与沙钢诉讼II的诉讼程序。

4月11日，复星“母婴应用第一股”婴儿树原首席财务官徐冲突然被复星免职。当晚，她向媒体报道，复星的许多企业涉嫌欺诈上市，并表示有详细的证据可以提交给相关部门。这可能会对复星系统产生巨大的影响。

南都湾财社记者王艳玲

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