上海商业地产可改租赁住房吗

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《上海商业地产可改租赁住房吗》

一、背景介绍

上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直非常活跃。然而，随着城市人口的增加和租赁市场的变化，商业地产的利用情况也面临着新的挑战。目前，一些商业地产面临着空置率高、利用率低的问题，而另一方面，许多年轻人由于房价高昂而难以在城市中稳定居住。因此，有人提出将商业地产改造成租赁住房，以解决这两个问题。

二、改造成租赁住房的可行性

1. 政策支持：上海市政府已经出台了一系列政策，鼓励将闲置的商业地产改造成租赁住房，以满足市场需求。这些政策包括土地使用、税收优惠等方面，为商业地产改造提供了有力的支持。
2. 技术支持：随着科技的发展，改造商业地产的成本和难度逐渐降低。现代建筑技术、智能化设备和节能环保技术的应用，为商业地产改造提供了新的可能。
3. 市场接受度：目前，许多年轻人和白领群体对于租赁住房的需求非常大，他们愿意接受价格适中的租赁住房。因此，将商业地产改造成租赁住房，有望吸引这部分人群。

三、可能的挑战和解决方案

1. 产权问题：商业地产的产权归属问题需要得到妥善解决，需要与相关产权方进行协商和沟通。
2. 改造费用：改造商业地产需要投入大量资金，需要考虑如何筹集资金和分摊成本。
3. 物业管理：租赁住房的物业管理也需要得到妥善解决，以确保租户的生活质量。

四、结论

根据我们上面内容，小编觉得：将商业地产改造成租赁住房是可行的，并且有望解决当前市场上的两个问题。政策支持、技术支持和市场接受度为这一改造提供了有利条件。然而，也需要面对产权问题、改造费用和物业管理等挑战。相信通过各方面的努力和合作，这一问题将得到妥善解决。同时，这也将有助于提高商业地产的利用率，促进城市经济的发展。

商业建筑改长租公寓有多难？

赵敏，澎湃研究所研究员

近年来，商业办公建筑改为集中式长期租赁公寓（以下简称“商业租赁”，其中集中式长期租赁公寓是指从中央到地方的相关政策，房屋集中布置在整栋或整层，有公共空间和专业品牌运营管理的租赁公寓）。虽然一些资本认为“商业租赁”是下一个风口，但从一线城市的实践来看，市场的青睐是有限的。租赁市场存在利润空间小、利润模式不明确、早期投资大、回报周期长等问题。只有少数闲置的商业建筑或去除不良的公寓才会选择出租。这在一定程度上抑制了开发商或租赁经营企业的积极性。

由于它仍然是商业用地，不需要严格执行住宅设计规范，改造后可能会出现一系列符合商业用地规范但生活环境差的问题，如燃气、照明、通风等。此外，从空间结构的角度来看，商业建筑改为长期租赁公寓也存在客观限制，并非所有公寓都适合改造。

“商”和“住”这消彼长

2024年7月，国务院办公厅发布的《关于加快经济适用房发展的意见》提到，在符合规划原则、所有权不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许闲置低效的商业办公、酒店、工厂、仓储、科研教育等非居住房屋改造为经济适用房。这是国家一级首次提出鼓励非居住房改为经济适用房。

商业地产的过度规划和大规模建设始于2024年的“不炒房”政策。许多开发商逐渐将建设重点转移到商业办公楼，随后需求相对疲软，大量空间闲置浪费。与此同时，国家开始制定鼓励商业改居的政策，但政策在商业建筑改居功能后能否出售(以下简称“商业改居”)之间重复。然而，仅仅一年后，北京、上海和成都就停止了此类建设。主要原因是收到商业项目非法销售、擅自改造的投诉，以及一些项目的虚假宣传和误导购房者。2024年，北京将部分类别的“商品房改造”和“商品房改造租赁”列入正面名单，但2024年，上海再次对“商品房改造”产品进行了重拳出击。

直到“十四五”期间，完善住房市场体系和住房保障体系，加快建设高端有市场、低端有保障的住房体系，再次被提上议事日程，从“改居住卖”到“改集中住房租赁”，再到2024年的全国鼓励。

“商业租赁”的核心是稳定住房租赁市场的供需结构，但客观地说，也非常有利于低效商业项目的转型，从而减少资产的沉淀和库存。数据显示，2024年下半年，一线城市写字楼空置率超过20%，创下十年新高。全国办公楼平均空置率接近30%，商品房空置率达到35%，说明商业项目过剩问题比较突出。疫情下，商业项目过剩问题将更加突出。

“商改租”的难点

在讨论“商改租”之前，首先要明确市场上最重要的改造对象。从建设用地性质来看，商业服务设施用地为C/B类(2011年及以后为B类Business，1990年版为C类Commercial)。但“商业”在中文中有歧义，可以同时指批发零售（Wholesale Retail）和商务（Business）。在“商改租”和“商改住”中，实际改造的主体是纯商业功能B2，即商业建筑。改造后的土地大多内部变性为酒店用地(B14，B11零售、B12批发、B13餐饮均属B1商业用地分类)。

但是，当土地性质得到批准并开始建筑设计时，建筑设计规范被用作对建筑质量的控制。所谓的商业建筑属于“办公建筑”的分类，平行于酒店、宿舍和住宅的分类，并有自己独立的规范（办公建筑设计规范）。然而，由于忽视了建筑规范与可建设用地的差异，许多集中式长期租赁公寓误以为办公室改造酒店似乎更容易，然后按照酒店标准租赁长期租赁公寓。

为此，2024年，住房和城乡建设部发布了《关于集中租赁住房建设适用标准的通知》，特别要求“按照《酒店建筑设计规范》及相关标准重建的宿舍租赁住房，照明通风应符合《宿舍建筑设计规范》的相关要求。”

除了规范之间的不同要求外，改造在具体操作中需要面临哪些困难？所有的办公楼都能或适合改造成住宅或宿舍标准吗？

自20世纪50年代以来，现有的闲置办公建筑主要分为两类。一种是传统的小办公室，中间或背面通过走廊连接，每层都有公共厕所，这在政府办公楼中更为常见。对于传统的办公楼来说，它的深度不会太大。如果改造成房屋，两侧也可以通风，但房屋类型的朝向会有一些问题。

如果后两者的深度过宽，超过了合理的生活规模，则应视为超高层建筑的改造。稍后将详细讨论。

第二类商业建筑是2000年代左右兴起的超高办公楼，柱网结构，占地面积大，玻璃幕墙。工作空间可以任意划分，对人多的企业更友好，也方便房地产开发商出租办公空间。它的来源在于20世纪60年代至20世纪70年代欧美激进建筑师对“城市巨型建筑”的各种想象，在真实城市实施，以“高科技学校”的实践为理论基础。

然而，如果不仅仅是为一家公司服务，普通房地产开发商不会在超高层建筑中使用照明中庭来“浪费使用面积”。这也导致了一个更现代、以满租为导向的高层办公楼往往有一个非常糟糕的公共空间，周围用于办公的区域的深度大于住宅的需求，因此很难进行改造。

办公建筑与住宅建筑之间的重建矛盾主要集中在燃气和消防两个方面。就建筑形式的发展而言，随着技术的进步，商业建筑的功能越来越纯粹；公司规模越来越大，开放式办公带来的深度越来越大；跨功能转换变得越来越困难。面对这座“超深”办公楼，似乎只有通过增加采光槽，我们才能减少深度，打开更多房间的窗户。

此时，开发商和运营商使用的改造指导往往是酒店建筑设计规范。客房和浴室的设置与住宅设计规范相似，但照明要求较低。这样，在许多中低端酒店预订时可以看到特别标注的无窗房，因为规范中的措施是“不合适”而不是“禁止”。而公寓类只提到“直接采光、自然通风”，也造成了更多的灰色空间。例如，为了减少采光槽的深度，甚至可以导致“墙景房”降低生活质量，以确保利润，甚至作为一个优秀的设计案例展示——“虽然这种方式增加了共享，但由于采光室越来越多，收入非常划算，月租金/投资为11.98%”。而且整个项目从来没有出现过从采光不良的单间到采光槽时能看到的风景。

政策建议

由于功能的不同，商业建筑在后来的空间发展逻辑上与住宅有很大的偏差。如果你想把闲置的商业建筑改成长期租赁公寓，你首先面临的是“能否”的问题。只有一些建筑物的结构有利于改造，而另一些则需要大规模减少面积，从成本的角度来看，这可能不是一个合理的选择。所以“商改租”不能一哄而上，需要先进行可行性研究。对于不适合物理条件的建筑，可以讨论其空间升级，以适应新产业的可能性。

其次，长期租赁公寓不适合按照酒店建筑标准管理。几年前，全国严厉打击了“集体租赁”行为，但在当前的“商业租赁”中，采光不好，生活面积狭窄（规范规定酒店建筑最低面积8平方米，实际“老小”住宅也会出现6平方米的超小卧室）长期租赁公寓，由于生活条件差，集体租赁有什么本质区别？只有将长期租赁公寓提升到住宅或宿舍的标准模式（见《民用建筑设计统一标准》）进行改造和管理，才能杜绝通过高质量、高价格的改造和管理来提高租金率的行为，杜绝中低端长期租赁公寓的“住房化”，减少热钱涌入带来的泡沫风险，同时真正考虑租户的生活环境。2024年《关于集中租赁住房建设适用标准的通知》只是加强管理的开始。

负责编辑：吴英燕图片编辑：沈可：

校对：栾梦

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