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2024上海商业地产写字楼前景
一、概述
上海作为中国乃至全球的商业中心，其写字楼市场一直备受关注。随着经济的持续发展，上海的写字楼市场前景依然看好。
二、市场现状
- 需求持续增长：随着上海经济的稳步增长，企业和机构对写字楼的需求持续增加。尤其是高科技、金融、服务业等领域的公司，对高品质写字楼的需求更为迫切。
- 竞争加剧：由于需求的增长，市场竞争也日益激烈。各开发商和业主正通过提升服务、优化设施、提高租赁条件等方式来吸引租户。
- 租赁和销售状况：租赁市场表现良好，优质写字楼房源供不应求。同时，由于投资者对稳定收益的追求，写字楼销售市场也表现活跃。
三、前景分析
- 政策影响：政府对商业地产的扶持政策将继续推动市场发展。例如，对租赁合同长久的租户给予优惠政策，将有利于稳定租赁市场。
- 创新驱动：随着科技创新的加速，对高品质写字楼的需求将进一步推动市场发展。
- 绿色建筑：未来，绿色建筑和可持续发展将成为写字楼市场的重要趋势。这将推动开发商和业主投资于环保、节能的建筑设计和设施。
四、结论
根据我们上面内容，小编觉得：2024年的上海商业地产写字楼前景乐观。随着经济的持续增长，企业和机构对写字楼的需求将保持强劲。同时，市场竞争将进一步加剧，但这也是推动市场发展和提高服务质量的机会。政策支持、科技创新和绿色建筑等趋势，都将为上海的写字楼市场带来新的发展机遇。
国家访问|办公楼过剩吗？商业地产还有吸引力吗？
文/庞无忌
在需求疲软和大量供应集中进入市场的双重作用下，今年以来许多地方的办公空置率有所上升。
根据仲量联行最新统计，截至第三季度，北京A|级办公楼市场空置率为11.1%，上海21.6%，广州22.3%，深圳23.4%。武汉、沈阳、青岛、天津等二线城市办公楼空置率超过30%。此外，未来三年，各城市将迎来大量新供应。
核心城市办公楼过剩吗？
侯雨彤制图
仲量联行中国首席战略官张颖最近在接受中新社直通车记者采访时表示，作为最成熟的投资目标，中国办公资产的价值仍然不可替代。随着市场进入新的发展周期，抓住新的机遇，重塑核心竞争力将是市场参与者的重点。
从需求的角度来看，即使是北京和上海最成熟的办公楼市场，仍然有大量的潜在需求尚未得到激发。特别是从第三产业人均甲级办公楼面积的价值可以看出，北京和上海仍远远落后于世界主要成熟市场的水平，如纽约，中国的办公楼市场仍有很强的需求潜力。
采访实录摘要如下：
国是直通车:商业地产，尤其是写字楼租户，构成了可以视为宏观经济的晴雨表。从今年的市场情况来看，你观察到了哪些新的变化？
张颖：根据仲量联行第三季度全国重点城市办公楼市场的统计，整体需求端仍处于维修渠道，但不同的增量需求导致不同城市各行业的差异化。
金融业在全国大部分主要城市占据办公楼租赁市场的主导地位。2024年前三季度，北京和深圳金融业办公楼交易比例分别达到30%和40%。银行、保险、基金公司等租户长期保持相对稳定的市场需求。其中，国内保险企业第三季度搬迁整合需求尤为明显。
科技互联网在深圳、杭州、武汉等一些龙头科技中心城市的租赁需求较低，但在广州前三季度仍占租赁交易的40%。此外，青岛、佛山、南昌、长春、石家庄、哈尔滨、乌鲁木齐等行业的电子商务、新媒体等细分行业也释放出活跃的中小区域需求。
值得注意的是，一些主要城市对生命科学和能源产业办公楼的增量需求显著。今年第三季度，南京20%的需求来自医药和生命科学行业，其中医疗服务贡献较大。西安的能源企业仍然是全市需求的主要支柱之一。随着陕西省新能源产业布局的加快，新能源企业的租赁需求逐渐赶上以煤炭和石油为首的传统能源企业的需求，在新需求中占据主导地位。
总的来说，我国主要城市的办公楼市场仍处于过渡期，空置面积的去化速度放缓。大多数城市需要面对“股票”和“增量”之间的竞争。目前，大多数企业采取节约成本的租赁策略。大多数有搬迁需求的租户仍持观望态度。整体市场租金继续面临压力，市场正在探索发展路径。
国是直通车：从物业投资市场的角度来看，今年以来的趋势如何？
张英：2024年，全国商业地产交易量减弱，投资者普遍受到全球经济不确定性和利率波动的影响。目前，大多数交易的交易价差都在缩小，卖方愿意降低价格来促进交易。资产的重新定价和交易价差的缩小预计将在中期带来投资市场整体活动的复苏。
根据仲量联行之前的数据，从投资者类型的变化来看，海外私募基金是2008年以前中国房地产投资市场的主力军。2008年以后，保险公司、国内私募股权基金、民营企业、主权养老基金、境外REITS(房地产信托投资基金)等新加入者进入物业投资市场。自2024年以来，许多人民币私募股权基金和终端用户参与了法律拍卖。
从交易数量来看，过去三年，全国办公物业的比例从2024年的49%逐年下降至32%。工业园区和物流从2024年的33%逐年上升到43%。此外，投资物业的比例逐年上升，包括酒店。疫情过后，酒店投资明显复苏，交易翻倍；长期租赁公寓的增长势头更加明显，份额大幅增加。
国家是直通车：目前对于外资企业来说，哪些类型的中国商业地产资产更具吸引力？
张颖：作为最成熟的投资目标，中国办公资产的价值仍然是不可替代的。从全国总需求的角度来看，即使是北京和上海最成熟的办公市场，仍有大量的潜在需求尚未得到刺激。
从第三产业人均甲级办公楼面积的价值可以看出，北京和上海仍远远落后于纽约等世界主要成熟市场水平，中国办公楼市场仍具有较强的需求潜力。
2024年是消费基础设施纳入中国REITS可发行资产范围的第一年。百货公司和购物中心可发行REITS的消息不仅对零售业态有重大好处，而且为商业房地产市场信心的复苏注入了强心剂。
国家是直通车：在仲量联行看来，过去5-10年中国经济最大的变化是什么？公司是否相应调整业务结构和布局？
张颖：一是中国城市化进程的变化。从传统的大拆迁建设模式到以“人”为核心的城市有机体的自我成长迭代发展，通过引入新产业、新功能、新商业形式，优化满足现代生活质量要求的功能载体，提高库存资源的利用效率。
2024年底，住房和城乡建设部决定在21个城市(区)开展首批城市更新试点工作，将城市更新纳入“十四五”规划。
第二，中国的商业房地产市场板块更加多样化。从原来的单一办公楼，逐步覆盖仓储物流、长期租赁公寓、养老房地产等，向更成熟的市场方向发展；在商业房地产市场，政府从原来的领导者转变为推动者，邀请更多的专业机构参与市场决策。
仲量联行可以深入参与这两个方面，这是一个新的发展机遇。
国家是直通车:展望未来，中量联行在中国的发展重点是什么？
张颖：一个重点是房地产科技领域。
目前，远程办公、公共卫生和“非接触式”服务已经开始颠覆传统的商业模式，迫使产业创新。
仲量联行数据显示，全球房地产科技企业数量已达8000家左右，是2010年的三倍多。仅2024年上半年，房地产科技行业就吸收了97亿美元的投资，创历史新高。自2010年以来，中国已经筹集了160多亿美元的房地产科技资金，成为世界第二大房地产科技市场。
2024年，中量联行与行业领袖联合发起了首家专注于房地产科技创新的企业联盟“城越Urbanlab”，培育和发展潜在科技企业。
另一个重点是可持续发展。据统计，世界上40%的碳排放来自与建筑相关的行业。作为一个大型碳排放家庭，建筑在“双碳”过程中肩负着重大使命。
随着2030年中国碳达峰目标的临近，中国房地产行业的双碳管理进入了一个新的阶段。能源管理、碳运营和碳中和已成为建筑所有权和运营商的必修课，而不是可选的课程。仲量联行承诺在2040年之前实现净零碳排放目标，包括所有代表客户管理的空间。
编辑：诸葛瑞信
责编：魏曦
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