上海商业地产局部过剩

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上海商业地产局部过剩

一、概述

上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直活跃。然而，近年来，部分区域的商业地产市场出现了局部过剩的现象。这主要是由于市场供需失衡、投资过热、政策调整等因素导致的。

二、具体分析

1. 供需失衡：随着城市的发展，商业地产的需求不断增加，但供应也相应增加。部分区域的商业地产项目过多，导致供大于求。
2. 投资过热：一些投资者对商业地产的热情过高，盲目投资，导致市场出现泡沫。一旦市场发生变化，投资者的资金压力就会增加。
3. 政策调整：政府对房地产市场的调控政策也影响到了商业地产市场。一些区域因为政策调整而出现了过剩现象。

三、影响与应对

1. 影响：局部过剩会对商业地产市场产生负面影响，可能导致部分商业地产项目难以出售或出租，进而影响投资者的收益和信心。
2. 应对：投资者需要理性投资，避免盲目跟风。同时，政府需要加强对房地产市场的调控，避免市场出现泡沫和过热现象。此外，企业可以加强自身的运营管理，提高商业地产的使用效率，降低空置率。

四、结论

上海商业地产局部过剩现象需要引起关注。市场供需失衡、投资过热和政策调整等因素都可能导致商业地产市场的波动。因此，企业和投资者需要保持警惕，谨慎投资，政府也需要加强对房地产市场的监管和调控，以促进市场的健康稳定发展。

房子过剩了？误会，大误会！

“房子已经过剩了！”

每当房价下跌，交易疲软，原因总是归因于此。

此外，重量级大佬在各种场合吹风，强化了这一信念。

但我想告诉你的是，房子不仅没有过剩，而且非常稀缺！

没有统一的判断标准来判断房屋是否过剩。

目前行业主要参考两个数据，一个是人均居住面积，一个是住房套户比。

人们普遍认为，40平方米的人居面积已达到发达国家的水平。

根据第七次人口普查的数据，到2024年底，中国城镇（城镇和城镇）的人均住房建筑面积（家庭）将达到

8.6平方米，似乎未来增长空间不大。

不同省份和城市之间的人均住房面积非常不同，超出了你的想象。

广东经济第一，城市家庭人均居住面积倒数第一，仅29.59平方米，是全国唯一一个低于30平方米的省份。

全省都这么低，还有一些城市“平均”。比如深圳，去年城市人均住房建设面积只有21.8平方米，全国几乎只有1/2。

争夺第一名的上海，也有一天拖全国人民后腿，人均居住面积只有30.58平方米，排名倒数第二。

你能说深圳和上海的房子过剩了吗？

再来看看住房套户比。

从国际经验来看，成熟发达国家的住房套户比例约为1.1。如果套户比例大

1.1，视为库存住房供应过剩。

根据民生证券的计算，2024年，中国城镇居民平均每户实现一套套房，2024年，城镇居民平均每户实现1.03套套房，水平非常接近。

但是！北京、上海、浙江、广东、天津的套户比例明显低于这个水平。

隔壁惠州户均2.53套房，深圳套户比只有0.49。

这是什么意思？

在这些地方，房子不仅没有过剩，而且非常短缺！

事实上，很容易理解，整体层面的“过剩”并不意味着个体层面的“过剩”。

惠州大亚湾，乳山银滩海景房过剩，北京二环路，上海滨江豪宅也过剩？

把我和马斯克放在一起，我们都是超级富豪，但是我能刷他的卡买一套汤臣一品吗？

有人又说了，但是过去身居高位的大佬也说房子过剩了。

仔细看，大佬们所说的“过剩”，都是整体过剩，而不是“人人不缺房”。

重庆市前市长曾透露:“中国房屋严重过剩，全球50%的房屋建成了20%的人口。”

中小城市大量房屋空置，无人居住，一线城市核心区一房难找。

前国家统计局副局长也公开表示:“现在房地产供应过剩，14亿人可能无法生活。”

中小城市人口不断流失，大城市人口不断吸收，购房需求日益增加。

理解了这一点，你就会发现，那些喊“房价暴跌是因为房价过剩”的逻辑，是多么的浅薄可笑。

退几步说，即使是大城市的住宅数量，也能容纳所有人。房子还不够住。

为什么？

至少从三个维度来看，房子不是“过剩”，而是“稀缺”。

第一，老房子太多，新房子太少。

给大家看一组数据：

在上海，近一半的住宅建于2000年前，建筑年龄已超过22年。

2000年以前建造的住宅比例接近40%，北京和天津也好不到哪里去。

2000年前在广东、辽宁、浙江建造的住宅比例超过1/3。

这些楼市的“老房子”大多是福利分房时期的产物，或者是初代商品房，基本都是纯楼梯，没有花园，甚至没有物业。

我自己也在这个宿舍社区住了几年。楼下没有门禁，每个人都可以进出，没有安全感。

有一次楼上装修，地板直接穿透，地板厚度可想而知。

据我观察，邻居基本都是年轻上班族(租客)，退休老职工(原业主)和带孩子的家庭(买学区房)。

三四十年前有房子住就好了。你想要什么样的自行车？

但时代已经改变了。今天的年轻人从小就看到了全新精致的商品房。当他们到了买房的年龄，真的很难看到上个世纪的“古董”。

每个人都想住在新房子里，但我们的房子太老了。

再给大家看一张图。

没有发现，在北京、上海、广东和浙江，一居室占三分之一以上。这是什么意思？

小户型太多，大户型太少！

在上海和北京，三房以下的户型占近80%。四房以上的户型只占5.4%，可以说是“一房难找”。浙江和广东，一房两房的比例也在70%左右。

此外，以前的户型设计一般都不紧凑，通常是八九十平方米做成两房户型。

面积相同，现在的新房可以做3个房间，甚至3个 一房，这种两房户型自然成了不受欢迎的“老破大”。

众所周知，市区地价贵，郊区地价便宜，市区开发早，郊区开发晚，所以大量的一房两房实际上分布在市区。

大城市的核心区域越多，小户型产品就越拥挤，但缺乏高质量的大户型。

以前刚需是买房的主力军，低总价上车最重要，小户型自然很受欢迎。

现在，改善是购买力。对他们来说，三个房间是最起码的门槛。

如果只是楼龄太老，房子太小，花点钱装修，改变格局，也不是不能住。

但是当你看到户型图的时候，肯定会崩溃。

这就是第三个维度：奇葩产品太多，好户型太少。

老房子简直就是奇葩户型的重灾区。只有你想不到，没有它你做不到。

北京的老房子有多精彩，甚至被写成脱口秀。演员邱瑞吐槽北漂租房：

走进房子就像走进钻石的内部，整个房间都找不到直角，但有四个东南角。

还有一种经典的北京户型，叫做“八零筑二”，是20世纪80年代流行的两居室。

一般来说，整个房间都是长条形的，两个卧室分别分布在两端。客厅、厕所和厨房通常夹在中间。厨房面向厕所，客厅和厨房没有窗户。你可以想象你的生活经历。

面积超过50平方米，建筑年龄超过40年，总价可达4500万元。

广州开发商近水楼台先得月，早年深受港式设计的影响，学到了一堆糟粕。

粤语中有一个词叫“三尖八角”，经常用来形容那些不方形的老房子。如果你随便拿出一个，你可以强迫强迫症或装饰设计师。

在广州一个刚需市场的地区，大量的两居室公寓采用“暗卫”设计。CBD中总价超过1000万的“豪宅”甚至无法为业主提供两间浴室。

无论是刚需还是豪宅，都在遭受烂户型的无差别攻击。

在看似“过剩危机”的背后，我们面临的现实是:

老房子不缺，新房子不缺；

不缺小房子，不缺大房子；

不缺房子，不缺好房子。

只要每个人都想住大房子、新房子、好房子，改善需求就会不断产生，房子就不会过剩。

这实际上告诉我们，未来的房地产市场，将是世界改善产品！

最近盛传的“新一轮房改”证实了这一点。

“让商品房回归商品属性，满足改善性住房的需要，”这份重要文件中提到。

回归商品属性意味着商品房已经市场化。现有的限购、限贷、限价等限制性政策将全部退出。回到你想买就买，有钱就买的时代。

没有各种限制，开发商可以把更多的精力放在产品上。商品房也将完全高端，并在改进的道路上奔跑。

真正的优质资产将成为全国土豪劣绅追求的对象。

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