上海市商业地产维修基金管理办法

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《上海市商业地产维修基金管理办法》文章：

一、引言

上海市商业地产维修基金是针对商业地产维修管理的一个重要举措，旨在提高商业地产的安全性，保证消费者的权益，同时也规范了商业地产维修管理市场的秩序。

二、主要内容

1. 资金来源：维修基金的资金来源主要包括政府拨款、开发商缴纳、业主自行筹集等方式，旨在保障维修基金的充足性。

2. 使用范围：商业地产的维修项目主要包括电梯、消防设施、水电系统、楼顶防水等关键设施的维修。所有项目都需要经过业主委员会或相关部门审批，以确保公共利益得到最大保障。

3. 管理与监督：设立专门的部门对基金进行管理和监督，以确保资金的合理使用，避免资金流失或被滥用。

4. 责任追究：如有人滥用资金，滥用公共资源等行为，将会受到相应的处罚。同时业主有权利向有关部门提出投诉或建议。

三、影响和意义

通过这个管理办法的实施，可以有效地规范商业地产的维修管理市场，提高商业地产的安全性，保障消费者的权益，促进商业地产市场的健康发展。

总的来说，《上海市商业地产维修基金管理办法》是一个非常有意义的举措，它不仅规范了商业地产的维修管理市场，也保障了消费者的权益，促进了商业地产市场的健康发展。

作为业主 你知道所有这些吗？

社区电梯间的广告费属于谁？

如何分配停车位？

如何签订物业合同？

行业委员会如何选举？

业主知情权是指业主了解建筑区划中涉及业主共同所有权和共同管理权的权利，是建筑区分所有权的重要组成部分。从文义上讲，我们可以将其分为两部分：“业主”和“知情权”。前者是行使的主体，后者的核心在于其权利的边界。

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关于“业主”的概念

对于业主的概念，简单地说，已经取得或合法占有房屋的，可以成为业主，行使业主的知情权。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2024年修正)》第一条规定了两种情况:“依法登记取得或者依照民法典第二百二十九条至第二百三十一条取得建筑物专有部分所有权的，应当认定为民法典第二编第六章所称业主。基于与建设单位买卖商品房的民事法律行为，合法占有建筑物专有部分，但未依法办理所有权登记的，可以认定为民法典第二章第六章所称业主。”

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业主知情权的权利范围

行使任何权利都有边界，业主知情权的范围主要由以下法律界定：

1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2024年修正)

第十三条业主要求向业主公布、查阅下列情形和资料的，人民法院应当支持：

(一)建筑物及其附属设施维修资金的筹集和使用；

(二)管理规定、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会的决定和会议记录；

(三)物业服务合同、共有部分的使用及收益；

（4）规划停车位和车库在建筑区划中的处置；

(五)其他情况和资料应当向业主公开。

2.《物业管理条例》(2024年修订)

第六条业主在物业管理活动中享有下列权利：

(八)对物业共用部位、共用设施、设备及相关场地的使用享有知情权和监督权；

3.《业主大会和业主委员会指导规则》

第三十六条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

(一)管理规则、业主大会议事规则；

(二)业主大会和业主委员会的决定；

(三)物业服务合同；

(四)专项维修资金的筹集和使用；

(五)物业共有部分的使用和收入；

(六)占用业主共有的道路或者其他停车位的场所；

(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支；

(八)其他情况和资料应当向业主公开。

4.《上海市住宅物业管理条例》(2024年修订)

第十二条业主在物业管理活动中享有下列权利：（8）在物业管理区域内享有知情权和监督物业公共部位、公共设施、设备及相关场所的使用；

第二十七条业主委员会应当建立信息披露制度，及时公布业主会议、业主委员会、物业服务企业选择、物业服务合同等决定和重大事项；定期公布专项维护资金和公共收入收支；接受业主保存的物业管理信息。

5.关于进一步落实《上海市住宅物业管理条例》的若干意见

10、业主委员会应当每年在业主大会上报告业主委员会年度履行职责、业主委员会委员履行书面承诺等需要向全体业主报告的事项，并在物业管理区域内公布。

11、业主大会、业主委员会委托审计的，业主委员会应当在物业管理区域公布审计结果；乡、镇人民政府或者街道办事处委托审计，业主委员会拒绝提供或者提供的相关资料不完整的，乡、镇人民政府或者街道办事处应当在物业管理区域公布审计结果。

6.上海市商品房专项维修资金管理办法(2010年修订)

第十八条(专项维修资金账目的核对和公布)

业主委员会或其委托的物业服务企业应当每月与开户银行核对专项维修资金账户，并每六个月向全体业主公布以下情况：

(一)专项维修资金支付、使用、结算的金额；

(二)物业维修、更新项目及费用及按户分摊；

(三)使用和管理专项维修资金的其他相关情况。

前款第二项规定的情况，应当按照每栋房子公布；一栋房子有两个或两个以上门号的，应当按照门号公布。

业主对公布的专项维修资金账户有异议的，可以要求业主委员会和物业服务企业提供相关费用清单、原发票和分摊费用清单。

开户银行应每月向业主委员会发送专项维护基金账户对账单，每年向所有业主发送专项维护基金账户对账单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其账户或账户。

在司法实践中，法院在确定业主知情权范围时，将上述涉及业主知情权的内容明确到某一情况或某一信息，梳理如下：

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业主行使知情权的实际要点

业主行使知情权时，首先要求行使权利的目标材料应当在上述法律、法规规定的范围内；其次，原则上以业主大会或者业主委员会为被告；此外，业主应当合理限制知情权的行使，防止滥用权利。其范围应限于涉及业主合法权益的信息，并遵循经济简单的原则。

1.原则上，业主大会或业主委员会是合格的被告

知情权属于成员权，社区业主根据民法典第二百八十一条和最高人民法院关于审理建筑所有权纠纷案件适用法律第十三条的规定，起诉请求公布、查阅有关情况或者文件，以业主会议或者业主委员会为被告。

有证据证明相关信息由物业服务企业掌握，法院可以根据业主申请，依法增加物业服务企业为第三人，同时判决业主会议或业主委员会承担公共义务，明确物业服务企业履行相关协助义务，促进纠纷解决和判决执行。业主还可以根据《民法典》第285条第一款、第943条的规定，根据物业服务合同关系，直接起诉物业服务企业，要求其履行公共义务。

2.业主行使知情权应与其合法权益直接相关

在现实生活中，由于共同部分和管理事项形式不同，业主知情权的义务主体也不同。如果不限制业主知情权的范围，披露主体的成本和负担将因披露范围过大而过高。

虽然业主依法享有知情权和监督上述规定，但业主不需要全面了解与其合法权益无关的信息，义务主体也不需要披露与业主合法权益无关的信息。

3.业主知情权的行使应遵循经济简单的原则

上海市奉贤区人民法院来源

文字:陈婉青、韩晓东(华东政法大学实习生)

负责编辑张巧雨

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