上海商业地产存量市场

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上海商业地产存量市场分析：市场状况、特征和未来的发展前景

一、市场状况

上海商业地产存量市场已经从过去的高峰期进入一个相对稳定的阶段。当前的房地产市场正经历着大调整，商业地产的库存量正在逐渐增加。

二、特征

1. 总量庞大：目前上海商业地产的存量市场总量庞大，包括办公楼、购物中心、酒店、商铺等各类商业地产项目。
2. 结构复杂：商业地产的存量市场结构复杂，既有新的开发项目，也有多年的老旧项目。
3. 区域分布不均：上海商业地产的存量市场在各区分布不均，部分区域存量较高，需要更多的投资和开发来消化。

三、影响因素

1. 政策影响：政策调控对商业地产的存量市场有重大影响，如限购政策等。
2. 经济环境：经济环境的变化会影响投资者的决策，进而影响商业地产的存量市场。
3. 消费者需求：消费者需求的变化也会影响商业地产的存量市场，如消费者对购物环境、服务质量的更高要求。

四、未来发展前景

1. 优化结构：随着市场的变化，商业地产开发商需要优化存量市场的结构，提高投资效率。
2. 创新发展：在存量市场的基础上，需要创新发展，寻找新的商业模式和运营方式。
3. 提升服务质量：提升商业地产的服务质量，满足消费者日益提高的需求，是未来商业地产发展的关键。

总的来说，上海商业地产存量市场是一个复杂而庞大的市场，需要开发商、投资者和政策制定者共同努力，以实现市场的健康和可持续发展。

从股票新房到上海：今年供不应求趋势会迎来转折点吗？

今年上海的住宅批已经供应到六批！

可谓节节开花，势如破竹！

然而，只要新房子供应，它就必须出售。还有多少新房子没有卖？

这么高频率的新房推盘，会不会造成供过于求？

这取决于上海的新房存量！

今天我们来研究一下，从新房库存来看楼市，现在是买房的好时机吗？

各区新房存量大起底:浦东最多，虹口最少

根据兰思的数据，从新房存量来看，上海新房存量共有515.8万㎡，根据上海每年最低8万套新房的供应量，约4.05万套(数据截至10月15日)，接近上海年供应量的一半！

这个库存合理吗？

正常情况下，商品房库存在11-12个月之间是合理的。上海的库存数量只够卖五个月，其实少了很多！

让我们来看看股票新房的区域分布吧！

与各区相比，浦东、金山、奉贤、松江、崇明成为现有新房最大的五个区，其次是闵行、嘉定、青浦！

浦东存量新房甚至达到113万左右！

难怪，毕竟浦东大人大多是众所周知的事实，股票多并不少见！

徐汇、宝山、普陀、静安、黄浦、杨浦、长宁、虹口等新房存量较少的地区，新房存量不足20万㎡，除宝山位置略偏外，其余为中心七区。

你知道，一个正常的社区也有数万人㎡，可以说，静安、黄浦、杨浦、长宁、虹口等新房存量不足10万㎡区库存新房少得可怜！

虹口其实是新房存量最少的地区。难怪瑞虹这么火！

新房存量面积各区对比如下图↓

从环线来看，外环新房库存仅占17%左右，外环占38%，外环占45%。库存新房大部分位于郊区环境之外！

为了方便读者，我们还列出了新房存量最多的板块的前20名，供大家参考。新房存量排名前几的板块有临港新城、金山新城、崇明新城、奉贤海湾、金山朱泾、金山风光、崇明陈家镇等！

这些地区存量大是正常的。它们都属于郊区，远离中心城市的郊区。他们只需要少买。他们大多依靠当地人。经过长期积累，自然存量房相对较多！

供少卖多:上海新房供不应求

新房存量不多，或者只有宝山以外的郊区多！过去会不会供应太少，比如今年默默居家后的集中推盘，会不会造成新房太多，难以去化？

其实不用担心，看数据就知道了！

按照常规，供给等于需求是完美的结果。在实践中，供给略大于需求应该是实际结果。毕竟，供应不可能完全出售，这更符合现实！

但实际上，自2024年以来，上海新房供需关系略显不平衡！

因为这三年新房卖的多，供的少！

不用说，2024年和2024年新房成交量远远大于新房供应量！去年买了9.27万套，但只供应了7.37万套商品房，差距达到了1.9万套！

都是库存消化！

即使今年有两个月的沉默期，购买力依然强劲。截至10月16日，上海2024年商品房销售额为6.8万套，供应量为6.96万套；供应量只比销量多0.16万套！

买买买买！买新房的买家真的不差钱！

尽管今年还有两个多月，但随着第六批的推出，新房供销两旺几乎已成定居。

而且在热火朝天的新房购房潮下，新房供不应求的趋势也有可能迎来逆转！

因为今年新房供需还是可以平衡的，明年可能供过于求！

新房存量会增加吗？

看新房供需，有两个方面是极其重要的，一是土地，中期看土地，就是土地对一年后新房供应的影响很大。

2024年，上海市住宅用地计划供应面积为927-1067公顷，比2024年增长30.6%，上限增长17.3%。上海市商品房用地供应预计为522-592公顷，而住宅用地供应预计将达到5年来的最高水平。未来的房屋自然会大幅增加，以缓解居民对房地产的需求！

如果你提供更多，你会买多少？这不一定。如果延长时间线，2024年和2024年新房交易量将低于供应量。

在明年住房供应大幅增加的前提下，如果没有新的外部市场变化和大的优惠政策，新房存量的增加几乎是不可避免的！

另一方面，二手房对新房也会有一定的传导影响！

二手房市场是最贴近真实情绪的市场。今年1-9月二手房成交量不足12万套！去年1-9月，二手房成交量超过23万套！

二手房挂牌数量增加，交易量放缓，部分楼盘降价出售，已是不争的事实！

虽然说新房对二手房有虹吸作用，但同时二手房对新房也有传递作用！

因此，在假设政策和外部环境保持不变的前提下，当明年新房大幅增加时，销售肯定会有一定程度的增长，但也会有更多的新房，形成强弱的局面！

归根结底，手持高分的人，是不愿意买差楼和小户型的！

股票增加，买家不用慌！

上海新房库存即将增加是坏事吗？

对全国大多数城市来说，新房库存的增加是一件坏事，但对上海来说，真的不是！

对比一下吧！

9月底，北京新房库存为11065套，同比增长16.58%，去化周期为19.1个月，较上月延长0.4个月！

截至9月底，深圳新房可售套数已达39689套！根据每月4000套新房的成交量，不是新入市项目，深圳新房库存一年可能卖不完！

截至2024年8月，广州新房库存为11960套，去化周期为16.3个月！

截至9月底，南京商品房库存833万㎡，去化周期为11个月！

注：上海数据应为515.8万㎡，去化周期为5个月

与全国相比，上海几乎是新房存量最稀缺的城市！上海新房稀缺，已经到了你无法想象的地步！

2014年底，上海新房存量为2057.3万㎡，到2024年，14.5万套减少到902.5万套㎡，6.7万套，现在只有515.8万套。㎡，4.05万套了！

就像人体脂肪率已经达到5%一样，不用追求减肥，涨点肉挺好的！

只剩下几个月的新房库存，完全不足以缓解整个新房市场的压力，毕竟，许多新房实际上是多年的剩余积累，买家用脚投票，很难卖出去！

相反，在半年到一年之间保持新房库存将起到缓冲作用，使购房者能够更平静地在市场上选择新房。这也是为什么上海在安静的居家期后迅速推出这些批次新房的原因！

对于购房者来说，新房的存量更多地关系到近期买房是否合适。对于刚需购房者来说，近两年是房地产市场难得的稳定期。如果你有实力摇好房子，买房肯定是对的，因为即使未来上海出台了好的政策，也省不了多少钱。相反，市场很热，买你喜欢的房子并不容易！

对于改善需求和高点群体，如果没有合适的住房和住房类型，可以等待，毕竟，资格并不容易，今年的土地到明年，也很快，联动价格已经明确，选择一个好的住房类型和社区，让自己和家人更舒适，但更重要！

衷心祝愿读者朋友们能买到自己喜欢的房子，买得舒服，住得安心！

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