上海大楼商业地产

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《上海大楼商业地产》

一、概述

上海大楼商业地产是指位于上海市内各类商业大楼的房地产投资领域。作为中国最繁华的城市之一，上海的商业大楼不仅具有极高的商业价值，也是重要的房地产投资领域。

二、市场分析

目前，上海大楼商业地产市场持续繁荣，投资前景看好。一方面，上海市作为中国经济最发达的城市之一，其商业大楼的价值不断提升；另一方面，随着城市化进程的加快，大量投资者涌入房地产市场，进一步推高市场热度。

三、投资机会

投资者可以考虑在市中心或者商业繁华区的优质商业大楼进行投资。这些地方的商业地产通常具有更高的投资价值，同时出租和销售的回报率也相对较高。另外，投资者还可以关注那些新兴商业区域，那里的发展潜力巨大，可能会带来更多的投资机会。

四、风险与建议

尽管上海大楼商业地产具有较高的投资价值，但同时也存在一些风险，如市场波动、经济环境变化等。投资者需要充分了解市场状况，做好风险管理，避免盲目投资。同时，建议投资者寻求专业机构或顾问的意见，以确保投资决策的科学性和合理性。

结合上面内容，总的来说，上海大楼商业地产是一个值得关注的投资领域。只要投资者做好充分的研究和风险管理，就有机会获得良好的投资回报。

上海总商会大楼:历史建筑开启苏河湾复兴之路

上海总商会大楼位于北苏州路，曾经是上海总商会讨论重点事务的地方，见证了上海民族资本的兴衰。建筑师详细记录了五年的修复工作。通过图像和文字，修复行为可以成为一种媒介，让普通人有机会了解修复过程的复杂性。修复的概念已经从不受欢迎的专业知识转变为公众共享的信息。

一方面，总商会大楼的修复呈现了近年来对历史建筑修复的新思路。另一方面，位于苏州河中段的优秀历史建筑重新开启了历史帷幕，也开启了苏河湾地区的复兴之路。

耗资12万2白银，曾是全国商家聚集的地方

上海总商会的前身是上海商会公所，由商约大臣盛宣怀于1902年成立，位于原天后宫和清政府外交官邸的旧址。在天后宫附近寻找原清朝出使大臣行辕所在的一块土地，认为总商会已经建成了办公室和集会大楼，任命了通和洋行为的设计师。通和洋行是沪上开埠后最早的设计单位之一，代表作有大北电报公司大楼、永年人寿保险公司、东方汇理银行大楼等。

从总商会多年来从传统封建组织到民主制度的重组变化可以发现，文艺复兴古典风格的选择绝非偶然，表达了当时民族资本与西方复兴中国接轨的强烈愿望。商会成立之初，由于准备仓促，只形成了简单的商务章程，两年后改组为上海商务总会。1911年，上海军政府将该地划归上海商会，最终成为上海商会，又称中国总商会。1912年，上海总商会正式成立。此时，由总理、协理、董事组成的民主制度已经完全形成，由上海商务俱乐部和上海商务总汇合并而成；建筑建于1913-1916年，耗资12.2万银，是当时中国第一家，成为全国商家聚集的地方。商会成员主要来自银行、航运、房地产、纺织、棉花、保险、丝绸、茶叶、面粉、进出口、五金等行业。到20世纪20年代中期，共有500多名会员资助救灾和战后工作，制定了中国第一部商业法，推广了“中国制造”产品。1929年，当时政府解散了上海总商会。

在接下来的几十年里，这座建筑被不同的机构和企业使用。该地块最终于2011年被房地产开发商华侨城购买，计划建造商品房、酒店和办公楼，并引入宝格丽品牌。此外，上海总商会大楼还被纳入上海优秀历史建筑，于2012-2024年进行二次修复，并再次向公众开放。

设计突出了商会这一机构注重实用性和风格的双重特征

上海总商会大楼共三层，主体结构为砖木结构。

建筑南立面为其主立面，主入口抬高地面12英尺，以东西向大台阶为标志，立面横向分为三段，半地下一层，地上两层。垂直具有新古典主义建筑的特点，分为五个部分。主入口占据三个跨度，东西尽头占据两个跨度。它们都是三角形的山花，中间两段是三个跨度，用宝瓶栏杆。五段由两层墙柱隔开。墙柱之间有横向装饰，与跨中窗格装饰相连。窗楣是间隔的半圆形和三角形山花，这些都是文艺复兴建筑的特色。整个立面由人造石和清水红砖制成，底座为苏州花岗岩砌筑，是上海开埠后走廊红砖建筑向花岗岩古典建筑转型的例子。

根据实际使用功能布置建筑内部平面布局，不遵循古典造型。一楼由L型服务空间（包括大厅两侧的更衣室和东侧的8间委员会办公室）和82*60英尺的矩形议事厅组成，但议事厅和办公室的面宽小于正立面，使整个建筑在西侧后退。大厅有两层高度，上面是一个拱形钢屋顶，跨度为60英尺。建筑物的两侧和后部也由钢牛腿支撑，可容纳800多人。总商会大楼的设计也凸显了商会注重实用性和风格的双重特点。

总商会门楼位于场地南侧，连接北上海总商会大楼和南苏州河，仿佛时间门记录了苏州河沿岸的历史变迁和历史建筑中人物的辉煌岁月。门楼最初设计的原型是罗马梯铎凯旋门，建于1920年。主南立面为水刷石墙，有四根罗马装饰柱。中间走廊设有圆形拱门，采用中轴对称，两侧各开一扇圆窗。山墙上写着“上海总商会”字样，顶部设有时钟。

新中国成立后，上海总商会大楼由上海联合灯泡厂、电子管道厂、电子元件研究所等单位使用。与此同时，周围的辅助房屋被拆除，原来的红砖墙被混凝土覆盖，主要建筑增加了一层。其使用功能多次发生变化，闲置多年后，建筑立面和内部结构受到不同程度的破坏，使整个建筑破旧，不远处门楼附近杂草丛生，周围环境不存在。然而，总商会大楼和门楼的整体形式和部分立面装饰保存良好。鉴于其悠久的历史、突出的社会价值和独特的建筑形式，科学合理的修复对恢复其历史建筑风格具有重要意义。

经过五年的修复，最重要的一步是修复山墙和坡屋顶

2012年，由上海都市再生事业有限公司实施的废弃多年的总商会大楼启动了修复工程。保护范围分为原总商会大楼所在地，包括总商会大楼、门楼和两面墙。

总商会大楼修复中最重要的一步是修复山墙和坡屋顶：根据历史风格、坡度、高度、屋顶瓷砖尺寸和颜色，拆除附加楼层，恢复原有的山墙和坡屋顶。对于原建筑檐口线以上山墙部分的恢复，难点在于山墙高度的确定和山墙宽度的矫正。前者通过透视法获得，将旧照片中山墙视为与屋檐下主立面的同一表面，通过测量主立面的高度来计算山墙的高度；后者通过仔细比较老照片中山墙与下主立面的宽度，得出约半块砖的差异。坡屋面形式和屋面高度恢复也采用旧照片对比和3D建模验证的方式，尽可能恢复建筑的原始历史外观。

建筑立面维修也是维修工程的重点，维修单位对建筑红砖水墙进行现状评价和病理分析，发现外墙损坏主要由水分和风化引起的碱、裂缝和物理损坏组成，根据不同程度的损坏，专业人员对外墙采用了多种维修技术，砖面修补、表面增强、勾缝修补、泛碱处理、配色处理、疏水处理等专项工艺对立面红砖进行了研究和实验，保留了原有的建筑特色。

除了修复建筑立面外，维修团队还修复了室内空间，如楼梯的木栏杆和地板，以及人工铺设公共区域地面的马赛克拼花。原议事厅也进行了维护和翻新，成为一个新的宴会场所，可用于举办宴会、婚礼和大型会议。

门楼采用旧修复理念，基于建筑价值评价和保留历史痕迹的原则，门楼风格恢复减法修复，保留原设计中的大部分建筑形式，特别是主立面的特点，大大保持原立面材料的历史痕迹，同时拆除后期使用的门楼部分，尊重设计的初衷。进入门楼的拱门是一个约20米长的室内拱廊空间。拱廊的墙壁有不同历史时期留下的历史记忆，包括工业发展时期不同材料的痕迹。它就像一条时空隧道。修复保留了其原始特征，并对建筑进行了原始保护。杂草丛生的门楼被重新设计成连接到总商会大楼前现代景观花园的美丽绿荫小道。

完整的修复日记为下一次大修留下了宝贵的文献依据

上海总商会大楼的维修采用了相对传统的社会资本开发模式。通过承诺社会资本进行高回报的商业开发（宝格丽酒店建设），实现了激活总商会大楼利用的效果。修复后的上海总商会大楼现在是宝格丽酒店的宝丽轩中餐厅。一楼是威士忌酒吧，二楼是宝格丽宴会厅和酒店员工办公室，面积约500平方米。三楼是高档粤菜餐厅宝丽轩和私人包间。2024年，宝丽轩餐厅获米其林餐厅一星。

宝格丽酒店除上海总商会大楼外，还包括一座48层的现代酒店塔楼和一座宜人的景观花园。整个地块与周围环境融为一体，没有明显的边界。门楼作为宝格丽酒店滨河界面的主要行人入口，连接北方现代花园和南方苏州河公共空间，形成连续向内延伸的绿色索引，将人群引入上海总商会大楼。苏州河南中路桥头区开放，不仅呼应了1936年桥东侧建造的河滨大楼，还与后面天通路地铁站周边商业广场的建设联动。

值得称道的是，与以往的维修工程不同，负责总商会维修工程的建筑师将以日记的形式记录五年的维修过程：施工队何时介入、木地板、水刷石、水磨石、马赛克、石膏天花板等不同材料如何维修，何时何地在维修过程中挖掘原建筑的旧构件、效果不理想的返工等事件和技术操作。

从日记中可以看出，维修单位遵循原始原始维修的原则，通过图像和文本记录清晰地向公众传达维修步骤、技术难点和改造特点，使不受欢迎的专业知识更加平易近人，便于历史建筑保护理念的传播。同时，在充分恢复建筑原有风格的基础上，最大限度地恢复了修复理念，用新的修复技术延续了原有建筑的特点，使材料、颜色和形式完全像以前一样。这种维修理念和完整的维修记录为总商会大楼的保护和后续维护铺平了道路。在下一轮大修中，您可以知道上一轮的变化，这有利于未来的建筑价值判断。

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