上海商业地产持续陷入低迷

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上海商业地产持续低迷的现象：多维度解析

随着市场经济的持续调整，上海商业地产市场呈现出一种低迷的态势，这在一定程度上影响了房地产市场的稳定性和发展前景。本文将从几个关键点来解析这一现象。

一、宏观经济环境影响

当前全球经济形势不明朗，国内经济也面临一些挑战，如贸易摩擦、人口结构变化等，这些都可能对商业地产市场产生影响。同时，政策调控也使得投资者对商业地产的信心有所下降。

二、市场竞争加剧

随着城市化的进程加快，商业地产的需求也在不断增长，但供应量的增加也导致了市场竞争的加剧。尤其是在核心商圈，项目的同质化现象严重，价格战和营销战成为了主流。

三、消费者行为转变

消费者对于商业地产的需求也在发生改变。过去，人们更倾向于购买大户型、高总价的商业地产，但是现在，更多的人开始注重商业地产的租赁体验、交通便利性以及社区配套设施等因素。这种消费行为的转变，对商业地产市场产生了深远影响。

四、金融市场波动

金融市场的波动也可能对商业地产市场产生影响。例如，如果贷款利率上升，商业地产的购买成本就会增加，这可能会抑制一部分投资者的购买意愿。

总的来说，上海商业地产的持续低迷现象是多因素影响的结果。我们需要从多个角度出发，深入研究和应对这一现象，以期找到解决之道。

购物券救不了上海商业地产

最近，克而瑞资产管理公司发布了一份项目实地研究报告，涵盖了20多个大型集中商业、半开放街区商业、地铁商业和区域社区商业，包括上海内环、中环、外环和郊区。报告显示，上海重点项目平均空置率已达9%。最差的是位于上海浦东陆家嘴黄金地段的浦东正大广场，空置率高达34%。同时，该报告还给出了商业地产空置率的及格线：5%。

每个统计机构都有自己的方法论和逻辑，但即使通过相对乐观的世邦魏理仕数据，我们也可以发现2024年上半年的空置率确实比2024年底有所上升。考虑到我们的实际生活感受，虽然上海已经逐渐回归正常化，但曾经繁荣的上海商业地产可能面临的寒冷冬天可能远未结束。考虑到全球严峻的经济形势，上海商业地产的前景可能不是很乐观。

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商业地产供过于求的局面可能会继续

事实上，即使没有疫情的影响，上海的商业地产也将面临来自供应方的压力。

今年2月，上海公布了《上海商业空间布局专项规划(2024-2035年)》草案。根据草案，上海将形成“4” X 2”(4级商业中心系统、X个特色商业功能区、2个配套支撑系统)商业空间系统。在这个体系下，上海将有29个市级商业中心和45个区域级商业中心。

未来两年，上海将有416个项目与即将开业的购物中心(和独立百货公司)。2024年，北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里、松江印象城、久光中心等29个商业地产项目正式开业；2024年至2024年，苏河湾万象天地、天空万科广场、盘龙天地、环宇城MAX等69个商业项目将继续出现，总建筑面积超过500万平方米的商业地产将继续出现。

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根据“十三五”规划，2035年上海人口规模控制上限为2500万，现实生活在上海的人口数量已达到规划承载上限。未来，即使为了抵御老龄化进程，上海也会继续向五大新城引进外来人口，但上海的整体人口增长速度会放缓，市中心人口可能会下降，这将给商业地产的繁荣带来巨大的压力。

空置率上升，商业地产发出警报

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一方面，上海作为一个人口2500万的超大城市，对很多服务岗位都有很大的刚性需求。一旦城市解封，这些需求就会自然而然地出现。由于上海郊区本身的购物中心密度不高，因此，在恢复正常化管理后，郊区的商业中心可以迅速恢复。近年来，上海向郊区新城引进人口的战略也得到了坚决的实施。这使得华润万象城、松江印象城、青浦宝龙、龙湖虹桥天街在空置率控制方面表现出色。

另一方面，在疫情冲击下，高收入人群抗风险能力更强。无论是从资产配置的角度，还是从职业规划的角度，都做好了规划。即使有像疫情导致封城这样的黑天鹅事件，他们也更容易全身而退。许多人甚至把这场危机视为千载难逢的机遇，开始低价收购优质资产。因此，市区顶级高端商业中心自然不会缺乏购买力强的高端人士的青睐。特别是疫情造成的旅行限制，使得中国人很难像往常一样在海外市场扫货，这给国内高端商业中心带来了相对较大的战略机遇。

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疫情影响最大的是中产阶级:大厂裁员，中小企业倒闭，家庭负担沉重，让他们不得不尽量节衣缩食，用有限的资源应付住房贷款、教育等刚性支出。即使是没有失业的中产阶级也必须增加他们对危机的意识，采取预防措施：提前偿还抵押贷款以降低杠杆率，减少外出就餐和不必要的购物是很常见的。这些行为将对正大广场、世茂广场等市中心的二三线商业中心产生巨大影响。

这一点也可以通过居民收入和储蓄数据来证明。上半年，上海居民人均可支配收入较去年同期下降3.4%至3896元。同期，上海居民人均消费支出仅为21028元，较去年同期下降11%。显然，上海居民的消费支出明显快于收入下降。上半年居民存款增加10.33万亿元，同比增加2.88万亿元。不仅在上海乃至全国范围内，国内居民都在节衣缩食，尽可能减少不必要的开支，同时保证自己的必要开支。

消费降级，商业地产自身调整不可避免

因此，无论是从外部影响因素，还是从上海商业中心的内部需求，都是需要调整和转型的时刻。疫情可能只是加速转型的催化剂。在这里，我们介绍了商业地产行业中几种概念先进的模式:

太古里模式

2024年，太古地产将在中国开发两个新的房地产项目：上海张园石库门建筑群和西安市碑林区小雁塔历史文化区。这两个项目都有明显的特点，即将历史文化融入自己的商业地产，打造不可复制的商业地产名片，成为城市的文化地标。这些地标不仅会引进世界顶级品牌，还会引进更多的新潮流品牌和世界第一家门店，提升自己的档次和定位。

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此外，恒隆、新鸿基、瑞安等商业地产开发商也通过不断布局中国的高端商业中心来扩大其地图和影响力。从长远来看，中国具有巨大的经济潜力，长期改善的基本面不会改变。通过提供更具竞争力和成本效益的商品，国内消费者的购买力可以为国内商业地产注入新的活力。

宜家模式

开业时间仅为2年零3个月，上海杨浦店作为宜家中国第一家小型购物中心，宣布关闭。这不仅宣布了宜家向小商店转型战略的失败，也表明宜家将回归自己的房地产，继续深化其大型商店模式。

与麦当劳类似，宜家的母公司英格卡集团也是一家商业地产公司，除了销售家具用品。英格卡在中国引入了一种全新的商业地产商业模式——英格卡购物中心。在英格卡购物中心的模式下，最大的品牌零售企业（宜家）和商业地产的大房东（英格卡）是一个家庭。宜家等旗舰商业中心已成为提高英格卡整体商业中心品牌吸引力和带来巨大客流的主要商店。在宜家的影响下，其他各种商业形式的品牌也会选择落户客流人群有保障的商业中心。在这种模式下，宜家只需要承担相对较低的租金。英格卡可以从其他商家那里赚取更多可观的租金。至于其他商家，他们也可以根据宜家吸引的高流量实现自身利益的最大化，最终实现三方共赢。

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当然，转型升级并没有那么容易。如果没有办法在激烈的竞争中摆脱包围，实现品牌和产品的下沉也是一个不错的选择。选择更受欢迎、更具成本效益的餐饮和娱乐，引入更多的亲子或体验项目，可以满足市中心中产阶级的消费者需求。

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总结

疫情的影响可能会在短时间内过去，但疫情带来的痛苦和影响可能需要很长时间才能治愈。

自21世纪以来，尽管中国经济经历了一些曲折，但总体上仍处于快速发展状态。80年代后和90年代后从未经历过真正的全球金融危机对中国的影响。目前，全球经济正处于十字路口，对全球经济的深度约束和融入全球市场的中国经济可能会遇到改革开放以来的第一个真正的挑战和影响。

无论是商业中心还是其他行业，谁能提供更好的服务，谁就能在危机中生存，甚至逆势扩张。试图通过中国经济快速发展寻求粗糙发展的模式已经消失；相反，精细化、深度培育和差异化竞争已成为市场实体做大做强的唯一途径。一旦经济触底开始反弹，那些生存下来的企业就能得到更大的发展和利益。商业地产走在十字路口，要开始选择适合自己发展的道路。

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