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上海商业地产一品苑——高品质生活的新选择

一、区域位置

一品苑位于上海市中心繁华地段，周边交通便利，商业设施齐全，为居民提供了便捷的生活配套。同时，该区域也是上海经济发展的重要区域，未来发展潜力巨大。

二、建筑设计

一品苑建筑设计风格典雅，建筑质量上乘，小区环境优美，绿化率高达30%，给人以舒适、宜居的感觉。此外，小区内设施齐全，包括健身房、游泳池、儿童游乐场等，为居民提供了丰富的休闲娱乐选择。

三、商业配套

一品苑周边商业设施齐全，包括大型超市、购物中心、餐饮娱乐等设施，为居民提供了丰富的购物、餐饮、娱乐选择。同时，小区内部也设有小型超市和餐馆，为居民提供了便捷的生活服务。

四、教育资源

一品苑周边有多所知名学校，为居民提供了优质的教育资源。此外，小区内部也设有幼儿园，为小区居民的子女提供便利的教育环境。

五、未来发展

一品苑所在的区域未来发展潜力巨大，随着上海经济的发展，该区域的地位将会更加重要。此外，小区内部的未来规划也将不断提升小区的生活品质。

六、总结

总的来说，上海商业地产一品苑是一个高品质、高舒适度的新社区，具有优秀的地理位置、优美的建筑设计、完善的商业配套、优质的教育资源以及未来可观的发展潜力。因此，一品苑是上海商业地产市场上一个值得考虑的选择。

千万豪宅或遭遇“停贷风暴”

《中国经济周刊》记者宋杰|上海报道

8月1日，上海内环“滨江一品园”业主联合发布“停贷通知书”公开信，将千万豪宅纠纷推向公众。

今年3月5日，开发商上海东英房地产有限公司与总承包商上海建筑工程七建集团有限公司共同举办了房地产“百日战争，保证交付”宣誓活动。“滨江一品花园”的官方微信身份证仍保留了当时热闹场面的报道。文章称“百日冲刺，只为第一时间兑现承诺”，现在已经五个月了，为什么“保交楼”还没有“全面复工”？《中国经济周刊》记者展开了调查。

立面已完工近90%

楼盘局部

最近业主提供的内部图片显示，施工现场堆积了装饰材料，局部发霉。《中国经济周刊》记者宋杰I的照片

现场：记者只看到两名保安

位于浦东浦逸路浦阳路口的滨江一品苑，位于浦东内环塘桥板块。

据公开资料显示，该楼盘户型为137～349平方米，交付时应为全装修的“江景豪宅”。该项目包括A、B共有352栋住宅楼。A栋于2024年11月取得预售许可证，合同约定交付日期为2024年3月12日；B栋于2024年11月开盘销售，合同约定交付日期为2024年12月10日。

然而，经过两年半的建设期，A栋楼在2024年3月未能如期交付。2024年11月23日，开发商向B栋业主发出延期交付通知。

8月17日，《中国经济周刊》记者来到该楼盘现场看到，A、B栋立面已完工近90%。从远处看，内部远未达到“精装”标准。北面的B栋大部分房间仍处于空白状态。施工现场外的“施工铭牌”、“开工日期”和“竣工日期”均为空白。

根据业主何凯最近向记者提供的内部图片，施工现场堆积的装修材料局部发霉，只有少数工人在装修。何凯对记者说：“我现在和父母住在一起，离这不远，所以我每天都来施工现场看看。现场已经发生了近一年了。”

进入社区，有两名保安值班，记者不允许进入。保安说，记者想进门可以找到不远处的销售办公室销售人员。记者在房地产外站了半个小时，没有听到施工的声音，也没有看到施工人员进出。在销售办公室，记者等了大约一个小时，也没有遇到销售人员。

业主：每月还款7.5万元，租金超过1万元

业主吴刚和未婚妻是滨江一品园的业主，于2024年11月底签订认购协议，交付定金。作为一个刚落户不久的“新上海人”，吴刚卖掉了陕西省家乡仅有的两处房产，未婚妻卖掉了安徽省家乡仅有的一处房产，两家人共同收取了近800万元的首付。

“我们的家庭面临着每月7.5万元以上的30年贷款压力，贷款超过1400万元。目前，我和未婚妻的父母只能在当地租房，父母的租金约为每月1万元。以两家之力购买的这套房子，作为婚房的刚需，也是未来孩子唯一的户口和学籍。2024年3月，我们怀着美好的愿望，期待着交房。吴刚告诉《中国经济周刊》记者。

不幸的是，事与愿违。日子一天天过去了，吴刚还没有等到交房通知书。他们原定于2024年底结婚，由于经济拮据，婚期一拖再拖，还没有结婚。

像吴刚这样有巨额贷款的业主并不少。“我现在每月有4万元的抵押贷款和1.2万元的租金。我的孩子10个月大，不得不支持四位老人。这对夫妇不敢失业，不敢生病，消费全面降级，都在为这所房子工作。为了结婚买房子，我不知道孩子们是否可以住在幼儿园，也不知道幼儿园在哪里学习。”另一位业主刘涛告诉记者。

“我在2024年底买了一套结婚的房子。去年，我等着交房子来迎接孩子的出生。结果，这个孩子现在一岁了，还没有住在房子里。一年后，我的家人被迫再租两次房子，每月支付抵押贷款和租房子。当我的妻子分娩时，她被迫搬了两次家，因为房东卖掉了房子。他们想拖到什么时候解决问题，担心我的孩子不能住在初中。”主人王强告诉记者。

法院一审时，东樱公司辩称确实有逾期交房，但意见不同。其中，2024年2月以来，由于新冠肺炎疫情，涉案房屋所在项目建设受到影响，人员、原材料、设备在3月底封闭控制后无法进入现场。6月复工后，由于人力、物力、原材料、相关部门协调等诸多方面的阻力，项目建设仍受到影响。

根据本案二审判决，东樱公司承认:“在与买方签订合同之前，已经更换了项目总承包商。后来，在施工过程中，与总承包商发生了工程款纠纷，影响了施工。如果2024年和2024年没有疫情，恐怕不能按时交房，但这些情况一开始并没有预料到。”

钱去哪里了？

业主叶松告诉记者，业主代表于2024年11月与七建集团会面。七建给出的“情况说明”写道:“截至2024年10月，我公司已完成产值5.35亿元。根据合同，建设单位应支付工程款3.85亿元，实际支付3.02亿元，欠款8300万元。自2024年7月起，建设单位未能按合同约定及时支付工程款。本着顾全大局的原则，我公司承担了国有企业的责任，在巨大的财务压力下，仍尽最大努力确保现场进度。”

根据上海市住房管理局2024年11月29日出具的《信访复查意见书》：“至于您反映的项目进度缓慢，开发企业表示，项目总承包商为上海七建。由于经济纠纷等问题，双方正在积极协商解决……”

根据天眼查信息，“上海建工七建集团有限公司”(原告)和“上海东樱房地产有限公司”(被告)自2024年2月至6月以来，因相关建筑工程施工合同纠纷共开庭三次。

为什么开发商会没钱给七建？几位业主怀疑他们的购房款被“挪用”了。

根据购房合同，滨江一品园A、B两栋楼的购房款监管银行分别是上海银行和上海农村商业银行。然而，随着时间的推移，“交付”还很遥远。一些业主无意中发现，他们通过POSE机划获得的钱并没有进入这两家监管银行。此后，业主向相关部门报告了合同和信用卡。

根据业主向《中国经济周刊》记者提供的证据，2024年12月9日，原中国银行保险监督管理委员会上海监督管理局书面答复业主表示，经调查，上海东英房地产有限公司于2024年11月14日在上海银行杨浦分行开立一般存款账户，上海银行未与开发商签订预售基金监管协议。

2024年7月21日，原中国银行保险监督管理委员会上海市监督管理局书面答复另一位业主表示：“经调查，东樱房地产通过关联企业（城利房地产）擅自收取预售资金。上海农村商业银行杨浦分行未及时发现，资金监管相关协议职责履行不到位。对此，我局将责令银行整改并追究责任。”

房款没有进监管银行，派什么用？还能追回来吗？

“为了保证项目的施工进度，公司挪用了部分销售资金，并通过回流支付了项目资金。到目前为止，已经支付了近9亿元的项目资金，其中7亿元是通过回流支付的。有相关合同和付款证明。”一些房地产专业媒体提到，滨江一品园项目总经理曹曾表示。

《中国经济周刊》记者打电话给曹核实，他说：“我在信访办公室同步录音和视频来回答这个问题。我们已经向该地区披露了资本流动，但这是一个商业秘密，没有人能说。”

在施工现场外的施工铭牌上，“开工日期”和“竣工日期”均为空白。

8月17日，记者从门缝拍摄的滨江一品园建筑工地现状。《中国经济周刊》记者宋杰I

什么时候能“全面复工”？

8月17日下午2点，《中国经济周刊》记者在浦东塘桥街信访办公室听取了工作组与业主的沟通会。业主的核心问题是“全面复工”需要多长时间。

在现场，街道工作人员表示，工作组已进驻塘桥，以促进工程进展。华勇，东樱的销售总监，报告了最近的情况。他说，从8月11日起，浦东新区政府协调组成了滨江一品园交付工作组，包括浦东新区政法委员会、浦东新区建设委员会、信达上海分公司、东英、七建工作人员和法律援助（律师），力争于8月20日至31日全面复工。

华勇表示，工作组已从两个方向推进复工。“一是分包商，总承包商七建基本完成了可以完成的项目，有些工作需要与分包商合作施工。目前，由于分包商没有进入现场，无法进行。最近，工作组要求东樱采访9家（分包公司），其中7家表示愿意带资金、材料和工人进入会场。因为他们也知道，一旦项目运行，仍然有资金支付项目资金。关于工程款，区专班新成立监管账户，由其监管，今后从监管账户支付。下一步，与分包商签订复工协议后，尽快复工。”

“其次，我们摸排了业主的在途款，共计5.7亿元，包括部分全额购房业主的未付款和抵押购房业主的贷款。对于先易后难的解决方案，首先与有在途款未付的业主进行沟通。我们还与上海农村商业银行等发放贷款的银行进行了沟通，沟通了整个项目的推广计划、未来涉及的贷款金额、当前进展和总分包情况。华勇说：“后续资金有两种解决方案，融资和全面复工可能会带来新房销售的回血。”

在场业主表示:希望8月31日前全面复工，确保后续不停工。

8月21日，上海东樱房地产有限公司通过官方账号发表声明:“在区专班、塘桥街等各方的协调下，与前几个月相比取得了很大进展...春节前尽最大努力顺利完成和交付项目。”

你想停止贷款吗？想退房吗？

业主何凯担心，他不能在等待的日子里退房。”我们有一份购买合同。如果开发商破产，我们将受到保护，但如果我们起诉退房，没有合同，我们将成为一般债权人，最终偿还。”

北京德和衡（上海）律师事务所合伙人王彬律师认为，购房者有这种担忧是正常的。在《最高人民法院关于商品房消费者权利保护的批复》（以下简称《批复》）颁布之前，如果相应的房地产出现“未完工”，甚至开发商公司破产，由于各地对购房者权利保护缺乏明确的操作指导，购房者权利保护相对较弱。《批复》颁布后，最高法明确了购房者优先权的适用情况，在一定程度上对保护购房者权利起到了很大的作用。

“从实际情况来看，买家不需要太担心，无论是破产后还是破产前，其债权都不会凭空消失，只要优先权（如果有资金偿还，合格买家优先）能有效保护，买家的权益就能得到有效保护。”王斌说。

王斌进一步解释说，2024年5月，一些法院还对购房者权利的优先权作出了相应的判决。其中，商品房涉及“未完成”风险，属于“保险建筑”相关案例，一是重组引入外部资金偿还和续期，确认商品房购房者享有优先权；二是成立专项工作组，振兴项目，与各部门合作解决各环节问题，最终保护购房者权益。

他说，交付楼是政府为“保障民生”提出的重要措施。通过政府力量，采取破产重组、引入外部资金等措施，在一定程度上保障了购房者的权益。然而，“交付楼”政策的完全实施需要一定的过程。

在此过程中，买方是起诉房地产企业终止合同，退还及时止损，还是继续支付抵押贷款，焦虑地等待交付？当预售房屋已采取司法强制措施时，如何保护其合法权利？

王斌告诉《中国经济周刊》，鉴于开发商资本链断裂甚至破产，买方应采取不同的方式来保护其权利。

首先，对于有预售许可证并在一定程度上建设的项目，如果房地产可以通过开发商和政府的处理引入外资完成，可以等待政府协调。一般来说，由于涉及的项目数量众多，影响很大，大多数政府将协调，组织特殊班，协助相关企业摆脱困境，完成房地产的竣工和交付。在这种情况下，购房者需要耐心等待，也可以采取不影响合同终止的法律渠道进行救济，积极了解情况，观察变化。

第二，如果项目完全完成，不可能完成交付，需要尽快提起诉讼，要求终止合同，退还购房款，尽量减少损失。

回到这场“停贷风暴”，如果开发商还没有复工，购房者集体停贷的法律风险是什么？

王斌分析，许多法院对购房者停止贷款持不同观点。目前，主流司法实践观点是，在个人购房担保贷款合同合法有效的前提下，业主急于停止贷款将构成违约，需要承担相应的违约责任，开发商还必须承担合同约定的连带偿还责任。

(应受访者要求，文中所有业主均为化名)

(本文发表于《中国经济周刊》2024年第16期)

2024年第16期《中国经济周刊》封面