上海宝龙商业地产管理有限公司城阳分公司

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《上海宝龙商业地产管理有限公司城阳分公司》：探索商业新篇章

一、公司概述

上海宝龙商业地产管理有限公司城阳分公司，作为一家专业的商业地产管理公司，自成立以来，始终秉承“以人为本，客户至上”的企业理念，致力于为城阳地区提供优质的商业地产管理服务。

二、业务范围

城阳分公司主要业务包括但不限于商业地产的招商、租赁、运营以及物业管理。公司凭借丰富的行业经验，专业的团队，成功吸引了众多国内外知名品牌入驻城阳地区，为当地商业发展注入了新的活力。

三、服务特色

1. 专业团队：城阳分公司拥有一支经验丰富、专业技能突出的团队，能够为各类商业地产项目提供专业的管理和服务。
2. 精细化运营：公司注重细节，从商铺装修到设施维护，从品牌引进到顾客服务，均实施精细化运营管理，确保项目的高品质运行。
3. 创新思维：城阳分公司积极拥抱变革，不断探索新的商业管理模式，以满足市场和客户的需求。

四、企业文化

上海宝龙商业地产管理有限公司城阳分公司注重企业文化建设，倡导“团结、创新、服务、共赢”的企业文化理念。公司鼓励员工发挥个人潜力，提倡团队合作，共同为企业的繁荣发展贡献力量。

五、未来展望

随着城阳地区的商业发展日益繁荣，上海宝龙商业地产管理有限公司城阳分公司也将迎来更多的发展机遇。公司将继续深化专业水平，拓展业务范围，提升服务质量，为城阳地区的商业发展贡献更多力量。

总结：上海宝龙商业地产管理有限公司城阳分公司作为一家专业的商业地产管理公司，凭借其专业团队、精细化运营和创新思维，在城阳地区的商业管理中发挥着重要的作用。未来，公司将继续为城阳地区的商业发展贡献力量，书写商业新篇章。

宝龙商业拆分上市 为什么许华芳要“锻炼这个团队”？

2024年底，经济观察网记者饶贤君赶到宝龙商业(09909909.HK）实现了拆分上市的小目标。

2024年12月30日，宝龙商业管理控股有限公司正式在香港证券交易所上市，成为内地首家在香港上市的轻资产商业运营商。

据宝龙商业介绍，自2024年初上市计划启动至正式上市不到一年。主要原因是宝龙地产是一家上市公司，在信息披露和财务方面有严格的规范和要求。因此，拆分后的宝龙商业也可以满足香港证券交易所的相关上市条件。

以“香港首家上市轻资产商业运营商”为标签，宝龙商业将多年来的经营成果抛向市场，但质疑也随之而来。在轻资产模式下，单纯依靠服务费的模式能否获得估值溢价？如何通过运营提高租金低的商业项目的价值？

宝龙地产控股有限公司总裁兼宝龙商业管理控股有限公司董事长许华芳表示，宝龙商业独立上市的拆分不是为了筹集资金，而是为了培养团队，让业务独立成长。

与前香港证券交易所巨无霸之一万达商业相比，目前市值不到60亿港元的宝龙商业规模较小。

根据宝龙商业的招股说明书，在分拆过程中，宝龙商业将其多家项目公司重组为宝龙控股，只留下商业运营和物业管理服务两大业务分拆成立宝龙商业，包括“宝龙城”、“宝龙城”、“宝龙广场”、四大商业运营品牌“宝龙天地”。

根据招股说明书的数据，截至2024年上半年，宝龙商业的商业运营服务已签约管理59处零售商业地产，建筑面积约750万平方米，在中国排名第四，占市场份额的0.8%。

虽然未来的发展目标是输出轻资产模式，但宝龙业务的主要收入来源依赖于宝龙自己的物业运营，招股说明书数据显示，2024年，宝龙业务从母公司收入10.95亿元，扩张物业业务收入仅5330万元，差距较大。

与传统的房地产企业、物业管理企业和商业房地产公司相比，宝龙的收入和利润数据看起来非常“轻”，因为它不涉及重资产业务。

2024-2024年，宝龙商业收入分别为7.52亿元、9.72亿元和12亿元，复合年增长率为26.3%，净利润分别为6293万元、7859万元和1.33亿元，复合年增长率为45.6%

一个直观的对比标的是万达商业，也被称为转型轻资产，2024年退出香港股市。2024年，万达商业管理集团收入376.5亿元。王健林退出香港股市时曾表示，万达商业退出的原因是香港股市对商业地产的“估值太低”。

如果港股溢价不高，为什么要拆分宝龙商业上市？

宝龙业务表示，宝龙业务本身的业务已经增长到足以独立上市的规模。拆分上市是扩大市场规模、提高运营质量、进一步提高智能化的关键一步。同时，独立上市将有助于提高公司的运营和财务管理效率，不断改进和升级公司现有的运营和服务体系。

据报道，约50%或6.12亿港元的宝龙商业上市融资将用于战略收购和投资于其他商业运营服务提供商，剩余资金将用于升级数字化、智能化运营管理、独立第三方开发或拥有的股权投资和翻新零售商业地产等。

对于商业地产轻资产模式的估值，宝龙商业的考虑是：“从公司本次公开发行的认购情况来看，资本市场认可宝龙商业，认购阶段超额认购53.24倍，公司还认购了四位基石投资者。未来，依托母公司带来的项目优势和自身的外部扩张优势，公司的业务规模将稳步增长。我相信市场最终会给公司一个合理的估值。"

专业运营仍需“重”

专业性和质量是轻资产商业运营模式的重要考虑标准。

从目前的数据来看，与同行相比，宝龙商业并不占主导地位。招股说明书数据显示，宝龙广场36处商业物业平均出租率为84.3%，长三角32个项目表现最好，平均出租率超过90%。

经济观察网统计了2024年7家龙头商业地产企业的数据。按平均出租率由高到低排序，分别是新城控股、太古地产、龙湖地产、大悦城地产、华润置地、恒隆地产、嘉里建设。其中，新城控股平均出租率达到98.83%，嘉里建设平均出租率达到90.4%。相比之下，宝龙商业的平均出租率数据并不乐观。

北方一些城市的宝龙广场租金比较低。青岛城阳宝龙广场建筑面积44万平方米，2024年上半年租金仅为70%，天津宝龙广场租金仅为50%以上。此外，即墨、泰安、烟台等地的宝龙广场租金也为65%-75%，这些项目都是开业三年以上的成熟项目。

对此，宝龙商业回应称，近年来，公司租赁率不断提高，未来将继续改造升级现有项目，改善项目租赁。

宝龙商业从三个方面规划了固有物业的改造和升级：一是向业主提交改造项目建议，改造原项目，提高整体质量和竞争力；二是利用数字技术提高运营效率，降低运营成本；三是加强运营粘性，加强公司与租户的关系，不断扩大品牌数据库。此外，宝龙业务还计划对此类项目的定价政策和成本分析进行评估，并定期进行适当的调整。

另一方面，宝龙业务逐步南移战略目标，加强内部运营。

2024年12月14日，珠海高新区宝龙城正式奠基，宝龙集团首次进入粤港澳大湾区。徐华芳表示，未来大湾区将成为宝龙商业的新发展点，“预计未来大湾区将占收入的20%~30%”。

战略扩张的步伐也将在上市融资后加快，2024-2024年，宝龙商业项目扩张逐年放缓，分别开业7、5、3，2024年，万达新开业项目49个，新开业项目19个，华润新开业项目7个。

宝龙商业表示，上市为公司未来的规模扩张、管理质量和服务质量提升提供了重要的资本保障。最显著的是项目数量。徐华芳此前公开表示，2024年，宝龙商业板块将有10家商场开业，2024年将有9家商场开业，“未来三年将有64个开业项目”。

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