上海徐汇德必易园d号楼商业地产

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上海徐汇德必易园D号楼商业地产

一、概述

上海徐汇德必易园D号楼位于上海市中心的核心区域，地理位置优越，交通便利，吸引了众多商业地产投资者和创业者。该楼盘以科技、创意、创新为主题，为创业者提供了一个良好的商业环境。

二、建筑特点

德必易园D号楼采用现代建筑设计，外观时尚，内部设施齐全，包括宽敞的办公空间、现代化的会议室、便捷的互联网设施等。此外，该建筑还配备了先进的安保系统，为租户提供安全保障。

三、商业环境

德必易园D号楼吸引了众多创意产业和科技企业入驻，为租户提供了丰富的商业机会。此外，该楼盘还与周边众多企业和机构建立了合作关系，为租户提供了更多的商业资源和合作机会。

四、租金与收益

德必易园D号楼的租金适中，为投资者提供了稳定的收益。同时，该楼盘的出租率较高，吸引了众多租户长期租赁，为投资者提供了较高的投资回报。

五、发展趋势

随着上海经济的发展，创意产业和科技行业在上海市中心的发展前景广阔。德必易园D号楼作为该行业的聚集地，未来的发展潜力巨大。此外，该楼盘还与政府合作，为租户提供了一系列优惠政策，进一步吸引了更多的投资者和创业者。

总结：上海徐汇德必易园D号楼商业地产是一个值得投资的商业地产项目，其地理位置优越、建筑设计现代、商业环境丰富、租金适中且收益稳定，同时与政府合作提供了优惠政策，吸引了众多投资者和创业者。未来，随着创意产业和科技行业的发展，该楼盘的发展前景广阔。

美团和滴滴“房东”德必创意冲刺IPO 长期待摊费用占资产比例高

记者：徐帅每次编辑：陈俊杰

继上海金河商业管理有限公司（以下简称金河商业）之后，另一家文化产业园运营商上海德必文化创意产业发展（集团）有限公司（以下简称德必创意）也准备冲刺IPO。

根据IPO申报，几年前，该公司的营业收入保持在6亿元左右，净利润不超过1亿元。德必创意文化创意园的商业模式是租用商店进行改造和租赁。美团和滴滴都是德必创意的客户。

值得一提的是，与金和商业一样，德必创意也面临着长期预期摊销成本在资产中所占比例较高的情况。由于门店的不断扩张和改造，长期预期摊销成本的问题符合德必创意等企业的商业模式。

美团“房东”滴滴冲刺IPO

最近，德必创意提交了IPO申报稿。

德必创意是文化创意产业园的经营服务提供商。其主要业务是文化创意产业园的定位、设计、改造、投资吸引力和运营管理。这些工业园区通常保留历史文化痕迹，如北京798艺术区、上海1933老车间、华侨城创意园、成都东郊记忆。

德必创意改造的工业园区包括原上海航天局第八号〇九研究所办公空间、原上海工艺编织厂、原上海电气集团老厂等。由于创意新颖，环境设施齐全，许多新经济企业选择在这里工作。

德必创意客户包括美团点评、滴滴出租车、虎扑体育、言几书店等。在报告期内，美团点评一直是德必创意的最大客户。然而，德必创意并不太依赖前十名客户，重要客户的总收入占10%左右。

根据德必创意利润表，公司营业收入分别为5.05亿元、6.06亿元、7.7亿元、6.7亿元；净利润分别为5373.5万元、2185.8万元、5516.5万元、7439.2万元。

2024年至2024年9月，公司综合毛利率分别为32.84%、30.92%、29.28%和30.05%。由于德必创意采用“租赁经营”，租金支出、改造支出摊销等固定成本为主要成本。

值得一提的是，租金成本占德必创意主要成本的一半以上。2024年至2024年9月，租金成本占德必创意主要成本的60%以上。

《国家商业日报》记者注意到，德必创意基本上签署了长期租赁，从10年到20年不等。例如，徐汇德必易园的租赁期限为120个月，虹桥德必易园的租赁期限为237个月。当然，也有33个月的超短期租金，如德必佛罗伦萨WE。

需要注意的是，由于特殊的商业模式，房地产租赁权是否有限将构成德必创意的风险点。德必创意在风险提示中提到，部分园区租赁房地产存在权利限制、租赁房地产未办理产权证明、租赁房地产抵押、租赁房地产扣押等风险点。

长期待摊费用引起关注

事实上，德必创意并不是第一个申请IPO的创业园区运营商。金和商业也是一名运营商，曾多次冲刺IPO，并于去年12月获得批准。根据国家发展审查委员会提出的问题，金和商业被问及租赁建筑所在土地使用权的实际使用与规划使用不一致、租赁支付、毛利率差异等问题。

除上述问题外，外界还质疑金河商业长期待摊费用占资产的比例较高。2024-2024年上半年，金河商业长期待摊费用占资产总额的50%左右。

和商业一样，德必创意也存在这种情况。2024年至2024年9月，德必创意长期待摊费用分别为3.8亿元、4.87亿元、5.5亿元和5.13亿元，占资产总额的40%以上。

上海新古律师事务所律师王怀涛表示：“长期摊销费用计算涉及摊销费用类型、资产价值计算及依据、摊销方法选择等，长期摊销费用是指企业摊销期限超过1年的费用。例如，办公楼的装修费用是100万，但装修可以使用10年。根据使用寿命，已支付的100万将按10年摊销并计入费用。

德必创意一直在扩大园区规模，长期待摊费用总体呈上升趋势。

由于长期待摊费用的出现，德必创意报告期内经营活动产生的净现金流量与净利润不匹配。2024年至2024年9月，公司经营活动产生的净现金流量分别为1.3亿元、1.13亿元、1.88亿元和1.39亿元。公司同期净利润分别为5373.5万元、2185.8万元、5516.5万元和7439.2万元。

《每日经济新闻》记者也于2月11日致电德必创意，但电话没有接听。

每日经济新闻

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