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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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上海宝龙商业地产东营分公司是一个充满活力和机遇的公司，其在东营商业地产领域有着重要的影响力。以下是本文分几个点来阐述该公司的一些亮点：

公司的规模和发展：上海宝龙商业地产东营分公司是一家规模较大的公司，拥有专业的团队和丰富的经验。该公司在东营市场有着广泛的影响力，并且在不断扩大业务范围和拓展市场。
公司的业务模式：上海宝龙商业地产东营分公司以商业地产为核心业务，涵盖了住宅、写字楼、商铺等领域的投资和开发。该公司通过专业的市场调研和分析，为客户提供优质的投资和开发方案，同时注重风险控制和资产增值。
公司的团队和文化：上海宝龙商业地产东营分公司拥有一支专业、敬业的团队，每个员工都有着自己的专业领域和经验，能够在各自的岗位上发挥出色的能力。此外，该公司注重团队建设和文化建设，注重员工培训和发展，提供良好的工作环境和福利待遇。
公司的优势和竞争优势：上海宝龙商业地产东营分公司凭借其在商业地产领域的专业优势和经验，已经积累了大量的成功案例和合作伙伴。该公司拥有完善的供应链体系和客户关系管理系统，能够为客户提供更优质的服务和更高效的工作流程。此外，该公司在商业地产市场具有良好的口碑和声誉，与多家知名企业保持着长期的合作关系。

结合上面内容，总的来说，上海宝龙商业地产东营分公司是一个具有较大规模、专业团队、良好文化和竞争优势的公司，为东营商业地产市场的发展做出了重要贡献。对于有志于从事商业地产领域的求职者来说，该公司是一个值得考虑的工作机会。

上海宝龙集团在东营落户建城市综合体投资35亿元

东营齐鲁网8月5日电(东营区电视台张尧)近日，上海宝龙集团与东营区黄河路街南王屋社区合作开发的城市综合体进展顺利。

该项目计划总投资35亿元，占地270亩，总建筑面积约65万平方米。它由大型购物中心、商业步行街、国际住宅、精品酒店和SOHO办公室组成。其中，商业区占65%，是东营市商业区最大的城市综合体。目前，该项目已开始建设，预计将于2024年10月建成并投入使用。项目建成后，预计将提供5000多个就业岗位，年创利税超过2亿元，形成东营新的商业商务中心，进一步提高东营商业流通产业现代化水平，丰富市民生活，提升城市形象。

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东营市民购买宝龙广场商铺托管期间，楼板被拆除

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商业地产企业年报记录系列1-宝龙商业

又到了企业年度报告的发布季节，原来是随便看看。刚刚经历了一轮盲目的年度报告痛苦经历，然后决定记录今年主流商业地产企业的年度报告。

PS.我不是专业人士，解读只是为了学习和记录，期待指导。

记录大致分为财务数据解读、商业模式和发展战略两个模块。

第一篇文章先看宝龙商业。

宝龙商业是宝龙集团的商业运营管理平台，于2024年12月30日在香港证券交易所上市。其主要业务包括商业运营和住宅物业管理服务两部分。我主要关注商业运营管理。

一、基础数据

1、收入

2024年宝龙商业收入19.21亿元，同比增长18.6%。

从收入比例来看，宝龙的商业收入来自两部分：

商业管理经营收入15.6亿元，同比增长17.1%，占81.3%。其中，租金收入1.81亿元，同比下降11.6%。除正常租约到期外，疫情期间还有对商家减租的支持。

住宅管理服务

3.58亿元同比增长25.6%，占比

8.7%

长三角地区贡献收入12.58亿元，占总收入的65.5%。

2.5万元，占0.3%，其他地区收入6.57亿元，占34.2%。

长三角地区是宝龙商业收入的主要贡献区。

2、利润

2024年宝龙商业毛利5.95亿元，同比增长38.8%；净利润3.07亿元，同比增长72%，归母净利润3.05亿元，同比增长70.8%。

分项收入方面，商业运营服务毛利5.12亿元，同比增长31%，毛利率32.8%，同比增长3.5%；住宅管理服务毛利0.83亿元，同比增长124%，毛利率23.1%，同比增长10.2%。

3、产品线

宝龙商业拥有完整的产品线，包括宝龙城、宝龙城、宝龙广场和宝龙世界，分别对应于超级标杆、标杆和标准mall（超过5000平方米）、社区商业。

四条产品线定位高、中、低目标客户群，形成差异化竞争优势。

宝龙一城定位于一二线城市，面向高端消费者，截至2024年底，全国仅有一个宝龙一城，位于厦门。

宝龙城位于一二线城市的主要商业区，面向中高端消费者。截至2024年底，位于上海和杭州的宝龙城共有两座。

宝龙广场是宝龙内部标准mall，数量最多。截至2024年，共有51座(包括杭州青山湖宝龙广场一期和二期)。

目前，全国共有6座宝龙天地面向社区居民，分别位于苏州、杭州、上海、东营、烟台和淮安。

此外，2024年7月，宝龙商业收购独立第三方浙江星汇商业管理有限公司60%股权(投资价约4060万元)。

浙江星辉是浙江省特色主题商业全过程运营商，专注于商业街产品和资产布局。截至今年3月2日，浙江星辉共管理零售商业物业项目15个，总建筑面积86万平方米，其中开业项目8个，筹备开业项目7个。计划在五年内管理100个商业街项目。

宝龙商业的收购与其深耕长三角的整体战略布局一致，与其原有的产品线形成互补，完善了其产品线的类型。

4、项目储备

已开业项目：

截至2024年底，宝龙商业已开业零售商业物业68处，开业面积860万平方米，同比增长22.9%，其中轻资产出口项目15处。

2024年新开业项目：

2024年，宝龙商业新开业9个零售商业地产(其中杭州青山湖宝龙广场一期、二期两个项目)，新开业面积159万平方米，是2024年新开业面积的2.6倍。

计划新增商场项目：

预计宝龙商业将于2024年开业22个项目，分别为：

宝龙广场：位于长三角的13个，总建筑面积120.7万平方米。

宝龙天地：三个，均位于长三角，总建筑面积9.31万平方米。

宝龙星汇：6个，均为轻资产项目，均位于长三角，总建筑面积23.74万平方米。

预计2024年及以后新增15个项目，总建筑面积约123.74万平方米。

5、产品力

我试图从公共信息中分析宝龙业务的产品实力。

招商能力：

根据宝龙商业官网，宝龙商业运营合作品牌如下，

其中有丝芙兰、耐克、阿迪达斯、无印良品、星巴克等主次力店。

出租率：

从各产品线来看，2024年，宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地、宝龙星汇出租率分别为96.5%(同比增长1.3%)、91.6(同比增长0.3%)、89.9%(同比增长0.9%)、87.5%(同比下降2.6%)、除了2024年宝龙天地出租率下降和宝龙星汇新收购外，88.1%其他产品线略有改善。

二、商业模式及发展战略

1、轻资产运营

从2024年资产负债表来看，宝龙商业已经是一家资产轻的公司，其45亿元总资产中流动资产占82%。

报告期内，资产负债率为52%，略高于2024年49%，但较2024年94%大幅下降；2024年经营净现金流从5.34亿元增加到7.95亿元，主要归功于业务增长；同期流动率从2024年2.15提高到2.2，属于行业稳定经营。

2、“1 1 N”战略

3、“纽扣计划”

2024年，宝龙商务与腾讯合作启动了“纽扣计划”。一般来说，该计划是通过腾讯云计算、微信支付、小程序、AI、围绕“人货场”实施数字化建设的位置服务、IOT等技术能力，结合运营需要。

2024年，宝龙商业成功实现了会员版在线直播和消费系统“宝龙悠悠3.0全新上线”。

三、宁波鄞州宝龙广场实探

除了著名的“天一商圈”，宁波在南部鄞州还有一个新兴的“钱湖北路”商圈。

这个商圈的形成，主要看下图:

鄞州印象城、宁波鄞州宝龙广场、宁波万象汇、钱湖北路地铁站，使钱湖北路和松江中路不仅成为商业“黄金十字路口”，而且引发了激烈的竞争。

从地理位置上看，只有宁波鄞州宝龙广场直接连接到地铁站，其下沉广场直接连接到地铁3号线。它的受欢迎程度应该是最好的，对吧？然而，根据我去年年底的探索，实际情况是，它的受欢迎程度指数是三家购物中心中最低的。

美国捷德的建筑设计、日本难波公园、上海正大广场、杭州远洋颐堤港等都是其知名项目。

捷德作品的认可度还是挺高的，“层层退台”、“绿色植物生态”等都是它一贯使用的元素。

从外观上看，宁波鄞州宝龙广场在这个十字路口确实与众不同。沿街营造立体绿色植物叠水景观，下沉广场街区也有一些艺术装置。可见其“城市森林”的初衷，也增强了户外广场的休闲功能。

宝龙广场入口景观图源网络

“街区盒子的空间组合也不同于其他两个项目。定位“时尚家庭生活公园”显然是为了在“空间体验”的概念上下功夫。

走进广场，三栋独立建筑分别定位为零售餐饮、休闲亲子娱乐和高端餐饮，由下沉式商业街和空中走廊连接。大面积的玻璃立面使整个广场透明、时尚。

下沉式广场的宝龙广场

整体人气较差。

第一，那天下雨了，原本是特色的“街区” 盒子的“风格”比较“吃亏”。寒冷的室外根本没有人，但室内温度也很低，灯光暗淡。很多店铺已经疏散，看起来有点萧条。

其次，投资吸引力没有什么特点，类似于印象城和万象汇。但在运营上，印象城根本打不过。比如也是喜茶，左图是宝龙广场店，右图是鄞州印象城，隔着一条路。

事实上，宝龙广场的设计风格非常适合招聘一些品牌形象商店或概念商店，可以给品牌足够的曝光。目前，户外独立的主要商店是奈雪茶、星巴克和FUN绿。