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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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上海商业地产的经营模式研究
一、概述
上海商业地产是指位于商业区内的房地产项目，主要功能是为商业活动提供空间。随着上海经济的快速发展，商业地产市场也日益繁荣，各种经营模式不断涌现。
二、主要经营模式
- 租赁模式：这是商业地产最常见的经营模式，开发商将物业出租给各类商户，收取租金。
- 合作经营模式：开发商与品牌商家或投资者合作，共同经营商业地产，分享收益。
- 托管模式：一些中介或物业管理公司接受开发商的委托，负责商业地产的招商、运营和管理。
- O2O模式：这种模式结合了线上和线下，通过互联网平台吸引客源，提高商业地产的知名度和租售率。
三、经营模式优缺点分析
- 租赁模式：优点是风险较低，稳定收益。缺点是租金水平较低，商户的多样性受限。
- 合作经营模式：优点是收益稳定，品牌商家往往有成熟的经营模式，有助于提高商业氛围。缺点是投资较大，产权分散。
- 托管模式：优点是风险由专业公司承担，业主无需操心经营问题。缺点是收益可能不如合作经营模式高。
- O2O模式：优点是借助互联网平台，扩大客源范围，提高商业地产的知名度和租售率。缺点是运营难度较大，需要投入较多资源。
四、发展趋势
随着互联网的普及和消费者需求的多样化，上海商业地产的经营模式也在不断演变。未来，线上线下融合、多元化经营、品牌化发展将是主要趋势。开发商和经营者应把握市场动态，结合自身条件，选择合适的经营模式，以取得更好的经济效益。
8月19-20日 长沙 | 商业地产资产管理及商业管理公司运营模式分析
商业地产资产管理及商业管理公司运营模式分析
轻资产 重运营，双效提高专业运营能力
8月19-20日长沙
“轻资产”管理是一个逐渐流行的话题，不仅是开发商设立专门的商业管理公司，接管自主开发的商业项目，进行专业管理，然后上市，使商业管理公司成为可以独立看到世界的运营商；市场上逐渐形成了专业的“轻资产”管理公司，以专业的方式管理非自主开发的商业项目。
这两个分支有时处于混合状态，有时其管理边界在整个生命链的开发、购买、管理和退出中表现出相当大的活力，特别是在当前销售物业萎缩、持有业务业务困难的背景下。
因此，如何做好“轻资产”管理，揭示管理（运营）质量的本质，掌握从基本技能到形成系统和数据指标衡量，无论是从开发商到商业管理公司拓展“轻资产”管理市场，还是“轻资产”管理公司接管项目，都具有重要意义。
本课程从这一点出发，深入分析了商业地产资产管理的概念、方法、工具、案例和实践，揭示了法律、标准和方法，从而在混乱的市场线索中表现出清晰和专业。
课程收益
1、学习当前商业地产资产经营模式的概念、方法和实践；
2、掌握资产管理的关键指标和相互关系，学会通过指标判断利润；
3、分析不同合作模式的特点、风险点和注意事项，区分不同模式下的利益和风险；
4、成功的轻资产管理公司的衡量标准是什么？甲方如何选择轻资产管理公司，作为乙方如何提高其核心经营能力；
课程对象
商业管理公司中高层，目前已有一个以上的商业项目，运营、招商条线最好；
房地产开发公司，投资公司的中高层，意在寻找或有合作的商业管理公司；
课程大纲
1.导出轻资产管理需求
1)在建面积和行业集中度
2)体积和城市布局
1.1商业轻资产管理真伪命题的争论
1.2什么是轻资产管理？
1.3轻资产与重资产的区别
1.4轻资产管理是房地产开发公司转型的途径还是捷径？
案例1：宝龙商管轻资产输出特征详细说明
对于专业公司来说，轻资产管理是蓝海吗？物业管理是否属于轻资产管理？
2.优秀的轻资产管理是商业投资回报的保证
2.1租金收入和现金流
2.2资产增值和价值增值增值
2.3如何计算资产价值介绍三种方法
案例2：从长风景到长风大悦城
3.轻资产管理的优势和难点
分离投资和管理
专业性和运营成功率
实现价值的多方合力与一家独斗
诚信和信任是基础
利益与责任
案例3：光大安石管理模式的“模糊”边界
轻资产管理的三个基本资产价值概念NOI、NPI、EBTDA
4.轻资产管理模式
4.1服务内容
4.2服务模式
4.2.1物业租赁
4.2.22品牌输出及运营管理
a)不能切割
b)费用高昂
案例4：南京“冠生园”月饼馅过期
4.2.3参股并管理
案例5：湘潭国有资产监督管理委员会步步高
4.2.4合资公司
案例6：简要分析了凯德轻资产管理和运营的全过程
首先，凯德资产管理(包括轻资产)模型
第二，凯德是“开发商”还是“基金(资产管理)”？
第三，项目的财务属性
首先，资产管理时代顺应潮流的措施
5.轻资产管理的操作步骤-利益与公允
5.1如何计算服务管理费
介绍和分析不同管理模式下的收费规则
5.2以专业能力增加委托方资产
三个商业周期
培育期：市场认知、客流增长、租户稳定九个月至一年，通过里程碑向第二里程碑迈进
成长期:建立三个GMV:市场形成口碑管理和收益形成模式
成熟期:市场标杆品牌和消费圈经营老练收入稳定
案例7：POS机购买和“融资租赁”
6.区分不同模式下的利益和风险
业主与轻资产出口商合并讨论，正反取“利”
6.1委托管理模式
收入:服务费(咨询性质)
1）前期定位
案例8：一个购物中心的商业定位和商业定位报告的精髓讲解
2)制定租金底价
3)确定建筑形态，适应主要租户的建筑结构
案例9：某购物中心前期讨论结构和机电问题
4)运营管理和物业服务，尤其是增值服务(事先约定“溢价”)
风险:费用留置(不发)
1)业主定位分歧导致招商困难
2)工程特别是机电工程出现严重错漏，造成操作“硬伤”
3)运营未达到KPI导致服务费扣减
1)运营成本(运营成本(三个基本功能)、公共事业费、员工费等。)
2)不承担租赁成本(改造和佣金)
6.2品牌和管理输出模式
收入：品牌使用费和管理服务费
1)前策阶段相当于委托管理模式
2)固定比例的服务费或利润(NPI概念)
3)无“溢价”收入
风险:费用留置(不发)
1）商誉风险
2)输出的管理理念与业主的“急切”情绪不符(商业“三期”)
成本：输出管理人员成本：
6.3整租模式
收入：租金和管理费
1)租金“差价”
2)全额管理费
3)无前策收入
风险：减收
1)租金“差价”不如前策计算
2)运营成本高
3)原建筑结构有硬损伤，导致运行效率下降
成本:全额(相当于重资产)
1）租赁成本
2)业主收取的合作费
3）运营成本
7.轻资产管理公司选择标准
7.1轻资产管理公司成功的衡量标准
案例10：“领展”收购七宝万科
7.1.扎实的基础文件
7.1.完整、简单的过程和系统
7.1.三是专业水平
一是建立核心运营能力
了解资产管理的重点
了解资产管理与运输管理的关系
表1:恒隆2024年中期年报
表2：瑞安房地产年报：
掌握资本化率及其与资产价值的关系
二是资产管理起点轻。
1)权责发生制的应用
2)轻资产公司整合系统(设施)管理的概念和流程
第三，从资产管理的角度建立经营目标
a)开业率如何影响NOI？
b)准确计算收入水平
c)轻资产管理资产管理信息管理
7.2轻资产管理公司具有精细操作能力的标志
7.2.1商场客流与租户客流的关系
例:单店最低客流和商场最低客流计算示例
7.2.2运营收入和支出的分类
a)收入分类和流动
b)支出分类、流向和比例
c)学会区分资产的价值和成本(成本)及其有效性
附件2：成本中心数据计算
7.2.3.建立运行指标体系
a)操作管理端指标体系
b)经营租户端指标体系
附件3：操作合成指标
7.3轻资产管理在运营管理中的两个成功里程碑
7.4精细化经营是轻资产管理公司能力的基石
7.4.1重大市场外投资策略的制定是资产管理能力的体现
首先，在当前的商业形势下，主要租户的含义需要“重新定义”
案例11：新冠肺炎疫情影响下某影院二次投资被动调整
第二，空置率的上升需要应对策略
三是租户要求减租，需要有分析和方法
案例12：商场如何分析租户经营的“健康状况”？
7.4.2会员系统（CRM）建立是操作颗粒度的体现
7.4.3积分系统及其应用
首先，消费后一定要有“积分”吗？
案例13：从“宜家”积分积累模式看客户服务理念的转变
二是建立有效的积分规则，洞察积分的本质
第三，积分背后的逻辑
沙盘推演:从业务数据计算会员营业额贡献值
7.5退出机制的设置和条件
7.5.1引进战略投资者
7.5.2整体出售
案例14：不同商业实体的销售比较
7.5.3REITs
7.5.四公司内部分拆
案例15：澳洲西田
讲师介绍
Allenfan|赢商培训资深商业顾问
拥有20多年的商业房地产工作经验，先后担任上海梅龙镇广场、上海中信泰富广场、长景滨广场、上海老西门新苑、宁波泰富广场、英特宜家等总经理。
教师成功开发和管理了许多商业项目，经营了许多位于上海中心和长三角商业中心的大型商业项目，由国际和香港著名的房地产开发商投资和运营，包括25万㎡以上城市综合体项目，以及10万㎡上述商业项目。在商业项目开发、市场定位、投资吸引力和运营管理的整个过程中积累了大量的成功经验，对中国市场有了深刻的了解和理解，积累了丰富的品牌资源。
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