上海商业地产系列研究报告

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

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《上海商业地产系列研究报告》

一、背景介绍

上海作为中国最大的城市之一，一直是商业地产市场的热点。近年来，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，上海商业地产市场呈现出强劲的增长势头。

二、市场分析

1. 市场规模：上海商业地产市场在过去几年中一直保持稳定增长，尤其是在购物中心、写字楼和公寓等领域。
2. 竞争格局：上海商业地产市场竞争激烈，各大开发商和投资机构都在积极布局，争夺市场份额。
3. 发展趋势：随着消费者对品质和体验的需求不断提高，上海商业地产市场将更加注重品牌、服务和环境等方面的提升。

三、项目分析

1. 购物中心：上海购物中心市场发展迅速，各大品牌纷纷入驻，为消费者提供了更多的选择和便利。
2. 写字楼：上海写字楼市场在租赁和出售方面表现良好，吸引了众多企业和投资者。
3. 公寓：上海公寓市场热度持续上升，成为投资和自住的首选。

四、投资策略

1. 寻找潜力项目：投资者应关注市场需求旺盛、品牌知名度高、环境舒适的项目。
2. 深入调查：在投资前应进行充分的调研，了解项目背景、市场趋势和竞争对手等情况。
3. 长期规划：投资者应注重长期回报，做好资产配置和风险控制，实现稳定的收益。

五、总结

总体来说，上海商业地产市场发展前景广阔，具有较大的投资潜力。投资者应关注市场动态，把握机遇，做出明智的投资决策。同时，政府应继续加强监管，规范市场秩序，为投资者创造良好的投资环境。

研究成果集合|2024年商业地产业绩

11月2日，由观点机构主办的2024观点商业年会在上海召开。在现场，观点指数发布了“2024年表现指数·商业地产表现”的研究成果。

在复苏和变化过程中，观点指数研究所继续通过专业深入的数据研究和研究分析，在2024年观点商业年会上发布《表现指数·2024年商业地产表现报告》，解构整个商业地产产业链的发展变化，脉搏行业风向和机遇。

与此同时，意见指数继续寻找年度引领行业高质量发展的主体，建立新的商业发展模式。相关报告和研究成果汇集成“表现指数·2024年商业地产业绩”，并在商业年会现场权威发布，为行业发展提供优秀的样本力量。

“表现力指数·2024年商业地产表现”由表现力指数系列和商业表现系列组成。

其中，表现力指数系列表彰了在不同商业地产领域表现力极强的优秀企业，寻找行业领导者，盘点总结这些优秀个人。商业绩效系列是指观点指数研究所对商业地产项目和企业进行长期跟踪和深入沉淀，挖掘行业领导者。

以下是表现力指数系列的研究成果：

以下是商业表现系列研究成果：

本文起源于焦点财经

深入研究上海商业地产研究:最高空置率达到34%

自6月份以来，上海的正常生产和生活秩序正在有序恢复。这座城市正在恢复烟花，但一些线下零售形式无法生存。

最明显的是，很多人在逛街的时候发现更冷清了！而且一些熟悉的商店门还是关着的。

上海商业地产整体恢复程度如何？

通过对上海内环、中环、外环、远郊20多个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业、区域性社区商业等项目的实地调查，发现重点项目平均空置率达到9%，明显高于北京、广州、深圳，高于杭州、武汉等热点城市。

位于上海浦东陆家嘴黄金地段的浦东正大广场恢复不佳，空置率飙升至34%。

位于七宝外环线的华润万象城空置率最低，空置率仅为0.6%。

从恢复的角度来看，郊区明显优于核心区。

目前，上海消费复苏乏力，区域分化和项目运营分化加剧。随着全年消费旺季的过去，下半年的空置率可能会继续上升。

受疫情影响，上海商业平均空置率持续上升。到今年第二季度，疫情加剧，空置率上升至7.0%，超出警戒线2个百分点，打断了去年以来的恢复过程。

克瑞资产管理公司认为，5%是城市购物中心平均空置率的警戒线。如果高于此标准，将影响购物中心的整体运营，5%也是商业管理企业运营的主要标准之一。由于企业通常以租赁面积计算空置率，由于数据的可用性，克瑞资产管理公司利用“空铺数”计算空置率。

从“铺位空置率”来看，重点项目平均空置率已达9%。这是一个相对较高的数据，比5%的商场空置率警戒线高出4个百分点。

内环、中环、外环和郊区的大型核心业务恢复程度不同，空置率差异严重。由于疫情影响相对较轻，郊区商业资源密度相对较低，空置率明显优于市中心项目。

此外，上海解封后，主要外环商业项目的整体恢复优于城市项目。具体来说，根据克而瑞资产管理研究，目前主要外环购物中心（包括闵行、青浦、宝山、松江）的平均空置率为5.8%，而主要城市项目的平均空置率为11.48%。

陆家嘴正大广场空置率最高，整体空置率已达34%。没有人会想到，在这个城市已经20年的老商业中心，由于近三个月的疫情封控，超过三分之一的商场和商店仍然没有开业。

以5F楼为例，共有49家店铺，共有15家店铺关闭，主要是零售业态。

浦东正大广场

位于黄浦区南京东路的世茂广场恢复不理想，整体空置率也达到22.4%。调查的20个大型商业中心中，有7个空置率超过10%，占35%。

华润万象城空置率最低，位于七宝外环线，空置率仅为0.6%。龙湖虹桥天街、青浦宝龙、松江印象城、瑞安虹桥天地、华润万象城有5个空置率低于3%的商业中心。

为什么郊区和城市商业项目的恢复存在很大差异？

事实上，郊区受疫情影响相对较轻，商业资源密度相对较低，疫情过后人流和客流迅速恢复。

城市目标消费者群体的消费习惯发生了变化。上海关闭控制后，核心商务区白领收入减少，关闭控制后生活习惯的变化叠加，外出购物和用餐频率减少，社会频率减少，整体消费明显降级。

此外，市区商务旅客数量大幅下降，导致空置率大幅上升。以南京东路世茂广场为例，目前项目空置率高达22.4%。

疫情过后，上海商业购物中心出现了同一地区但空置率差异化的情况。一些品牌更强、定位更高、经营能力更强的商业项目空置率更低。

此外，克而瑞资产管理研究发现，疫情过后，地铁导流效应较强的项目空置率较好。

典型的如中山公园商圈，受2、3、龙之梦购物中心的空置率明显低于对面的长宁来福士中心。根据克瑞资产管理研究数据，中山公园龙之梦购物中心的空置率仅为5.7%，而长宁来福士中心的空置率高出4.5个百分点，达到10.2%。

再比如华润万象城，爱琴海购物公园的整体空置率也明显低于一路之隔。

华润万象城

从经营状况来看，原区域优质项目客流恢复较快，客流基本恢复本轮封闭控制前，品牌关闭率明显较低。相比之下，经营状况不佳的商业中心在本轮封闭控制后“雪上加霜”，商家大面积倒闭，部分商业中心可能面临“关闭潮”的困境。

可见，优质品牌向优质商业项目集中的趋势更为明显。

在这一轮“关店潮”中，受疫情影响，餐饮、零售、体验类业态最为明显。

总的来说，餐饮业占各大项目关店业态的39%，其次是零售业(包括服装、化妆品等)。).体验式商业，如小型可爱宠物公园，约占20%。与其他商业形式相比，餐饮和儿童教育培训正式恢复营业时间较晚，餐饮业态正式恢复营业时间为6月29日，儿童教育培训尚未明确正式营业时间通知。

以具体项目为例，长宁来福士餐饮业关店数量在项目所有业态中排名第一，占90%，其次是零售业态，占10%。从调查数据也可以看出，7家商业购物中心中，4家关店数量最多，2家为零售业态，其中空置率最低的华润万象城关店数量最多的是体验业态，关店比例达到96%。

个体经营者和加盟商受疫情影响明显。

以餐饮业态为例，与正餐关店相比，小吃和简餐尤为突出。主要原因是小吃和简餐的经营主体主要是个体小企业，财务实力薄弱，抗风险能力差。

方先生在上海一家购物中心经营一家小餐馆。疫情停摆两个月，让原本勉强保本的小店雪上加霜。当营业收入为零时，租金一点也不少。由于无法支付租金和劳动力成本，他直接选择在上海复工后6月初关门。

其次是一些品牌的加盟商。以儿童教育培训行业龙头品牌美吉姆为例，全市有32家门店，12家门店关闭，均为品牌加盟商门店。

上海线下消费零售经历了三个月的停滞，即使恢复了正常的生产生活秩序，线下零售仍然疲软。

自3月中下旬以来，疫情开始影响上海消费品市场。根据上海市统计局的数据，3月至5月社会消费品零售总额大幅下降，同比下降34.1%。6月，随着上海复工复产，社会消费品零售总额降至4.3%。上半年，上海社会消费品零售总额7590.96亿元，同比下降16%。

受疫情封控影响，上半年上海居民人均可支配收入较去年同期下降3.4%至3896元。同时，上半年上海居民人均消费支出仅为21028元，较去年同期下降11%。从消费支出的八大类来看，除了刚性需求增加的住宅、食品、烟酒支出外，其他六类消费支出都受疫情影响。其中，教育、文化、娱乐、服装、交通和通信降幅最大。

此外，服务业累计营业收入和营业利润同比大幅下降至历史低点。具体数据显示，今年5月和6月下降最为明显，其中5月份上海商务服务业累计营业收入同比下降15%，6月份下降9%；从营业利润来看，5月份商务服务业营业利润下降50%，6月份收窄至38%，但仍处于历史低位。

自2024年6月以来，上海线下零售业一直疲软。全市租金水平尚未恢复到疫情前，明显低于其他重点商业城市。

典型重点商业区平均租金走势全线下降，降幅明显。第二季度租金较第一季度下降30%以上。其中，小陆家嘴张阳路市商业中心商业区租金下降最大，第二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。

此外，目前客流量大幅下降，对商业中心全年运营影响很大。

在科瑞资产管理的调查过程中，一家地铁店的运营商表示，由于消费者群体主要是过境人流和附近的办公人员，从周一到周五的运营是疫情前的高峰期，周六是工作日的60%，周日是工作日的50%。疫情过后，人流同比下降28%。受此影响，2024年每周平均营业额同比下降22%。

购物中心客流明显下降，严重影响年利润创收。以餐饮业态恢复为例，在克而瑞资产管理调查中，现在是7月和8月的暑假。在此期间，一般是购物中心消费的旺季，但疫情过后没有出现“报复性”消费。据多家知名连锁餐饮品牌介绍，近两个月营业额仅恢复到去年同期的80%左右。

7月和8月的消费旺季仍然如此，从9月下半年开始，餐饮消费即将进入淡季，预计未来两个月购物中心仍将迎来一波关闭浪潮，或导致空置率进一步上升。

总的来说，疫情对上海零售商业地产影响很大，影响还在继续。这些研究中的项目大多是商业区的重点知名商业。即使有些项目空置率低，客流也明显没有恢复到疫情前的水平。

现在疫情进入第三年，疫情的反复出现，导致线下消费需求越来越弱。消费总量、消费结构、消费习惯的变化正在对原有的商业市场产生持续的影响。随着疫情的新常态，可能会出现新的关店潮。这些影响最大的表现是商业中心空置率上升，客流量下降，导致商业运营再次下滑。

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