传黑石抛上海物业看空商业地产| 上海金鼎房产中介公司

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传黑石抛上海物业看空商业地产

一、背景介绍

近期，有消息称全球最大的私募股权投资公司黑石集团计划抛售在上海的部分商业地产物业，引发市场广泛关注。黑石集团一直以投资房地产著称，此次行动无疑是对商业地产市场的一次重大调整。

二、原因分析

经济环境变化：随着中国经济的转型升级，商业地产市场逐渐饱和，竞争激烈，利润率下滑。同时，互联网的兴起也使得传统商业遭受冲击，消费模式正在发生改变。
政策影响：近年来，中国政府对房地产市场的调控力度不断加大，限制了商业地产的投资和开发。同时，租金调控政策也对商业地产市场产生了影响。
自身问题：黑石在上海的投资物业可能存在一定的经营问题，或者是其投资策略的调整。但无论如何，此次抛售也是其应对市场变化的一种方式。

三、市场影响

对投资者的影响：黑石的抛售行为可能会引发其他投资者对商业地产市场的担忧，进一步加剧市场调整。
对商业地产市场的影响：短期内，抛售可能会对商业地产市场产生一定的冲击，但长期来看，市场优胜劣汰的规律将会发挥作用，有利于市场的健康发展。
对其他行业的影响：黑石的行动可能会引发其他行业的投资者的反思，重新审视商业地产市场的未来发展。

四、结论

黑石抛售上海物业的行为是对当前商业地产市场的一次重大调整，也是其应对市场变化的一种策略。未来，商业地产市场的发展将面临更多的挑战和机遇，需要各方共同努力，推动市场的健康发展。

2024年，外资加快抄底中国房地产行动的信号是什么？如何解读？

#11月财经新势力#

这是熊猫贝贝的第1384篇原创文章：

#外资加码布局中国房地产市场#

2024年，全球资本对中国房地产资产领域的态度发生了非常微妙的变化。

2024年10月4日，当时的国际投资银行高盛集团发布了一份题为《中国楼市:好消息变成坏消息时》的文章。

在这份报告中，高盛指出，在中国房地产市场火箭上涨后，泡沫风险在未来急剧放大，房地产市场火爆，随之而来的可能是呕吐效应造成的下滑。

报告发布时，中国房地产市场迎来了高峰时刻——全国商品房销售面积15.73亿平方米，商品房销售额11.76万亿元，创下新纪录。万科、碧桂园、恒大突破3000亿门槛，恒大荣获全国房地产企业双冠王。

六年后，剧情翻转。

国内房地产陷入低谷，曾经是标杆龙头，品牌龙头房地产企业纷纷躺下。连续几年荣登中国胡润百富榜首的房地产首富也沉默不语，风景不再美丽。

然而，曾经看跌中国房地产的外资此时频频加大布局。效率，动作，180度大翻转。

1 近年来，外资逆势抄底中国房地产，情况如何？

自2024年以来，依靠高杠杆的房地产企业面临着巨大的债务压力，甚至长期支撑房地产市场的城市投资征地意愿也在逐渐下降。

但另一方面，大量外资企业正在进入市场。

进入中国国内资产市场的外资主要有三条途径：

一是通过国内注册的公司，经资金审核和国家投资许可后，直接购买土地。

二是以投资的形式收购国内现有资产和项目：

从一线城市的写字楼到商业CBD中心、长期租赁公寓、物流园区、旧城改造等领域

据统计，外资企业显然更倾向于抄底大规模持有物业项目。

第三，更耐人寻味。外资还将通过金融市场抄底国内房地产企业债券和风险房地产企业股票：

有依据，梳理清楚，一目了然。

2024年，在房地产持续寒冷的情况下，外资机构进入房地产市场，成为今年房地产市场的重要信号。

外资房地产企业善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷时期积极进入。这是一个无可争辩的现实。

10月24日，凯德地产(中国)以14.68亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅用地，这是凯德地产近期的又一大举措。10月17日，凯德商业旗下公司北京拾八时宜企业管理咨询有限公司以20.37亿元拍卖北京朝阳区东三环博瑞大厦。

根据分析，凯德在商业资产和住宅地块的多条线上“攻城略地”，展现了外资机构反周期投资的战略愿景。截至目前，凯德地产、黑石、大和房屋、太古地产、新世界集团等多家外资房地产机构加大了对中国的投资。

从几种外资投资渠道和模式的现实来看，“外资逆势抄底中国房地产”的结论是真实的。

2 本质挖掘:外资看好和主动布局的中国房地产，可能和大多数主流观点不一样。

疫情与俄乌冲突后，外资主体的房地产投资基金并没有放慢脚步，而是先后设立了机会型投资基金，旨在在经济低迷和疫情干扰下购买优质资产，为穿越行业周期提供足够的资产保障，也体现了对机遇的把握和对经济周期的深刻理解。

任何投资都是商业行为，无利可图早就是商业世界的底层逻辑。因此，归根结底，这只是利益驱动的行动。

与许多野生产品相比，非房地产领域的“我们媒体”肤浅而冲动，认为这是聪明的外国投资者对中国房地产趋势持乐观态度和结论。事实上，这一轮外国投资者积极布局中国房地产市场可能并不那么简单。

值得注意的是，主要有几个特点：

1.外资具有投资资本和长期资本的特点，意向投资对象不是商品房：

第一类是另类资产，主要包括与生命科学相关的工业物业和长期租赁公寓，其中与生命科学和数据中心相关的资产是一大亮点；

第二类是传统的办公楼和零售物业；

第三类是物流相关资产。疫情过后，物流资产保持稳定的租金增长，这也被视为优质资产流动性活跃的标志。

2.从投资城市布局来看，投资更喜欢核心一线和强二线城市。

3.与内地房地产企业的“规模导向”发展路径不同，以港资为代表的外资房地产企业注重“租售并举”的经营模式和持有物业的经营。

四、具有投机和热钱特征的外资，更喜欢在金融市场兴风作浪，

在股市方面，由于一些危险房地产企业的股价波动，一些以贝莱德为首的海外资本开始了“低吸高抛”的短期运作来套现。

股价持续下跌也给了外资抄底的好时机。

例如，2024年下半年融创股价波动加剧：

自2024年7月22日至2024年3月底融创股停牌以来，短短几个月，贝莱德在此之间进行了多达16次短线操作

在股市上，外资经常对中国上市房地产企业进行动手，主要是因为H股房地产板块股价大幅下跌

截至2024年9月底，H股上市的房地产开发商算术平均收盘价仅为3.9港元/股，较2024年以来最高点的6.68港元/股下跌42%

“低吸高抛”的短期操作，大赌徒的风格非常明显。

5.从资本运作的角度来看:

看看潜力好的开发商，为其融资，换取股权；然后重组、包装、推广上市；

然后转手套现，继续寻找下一个目标。

这是一款长期以来在中国房地产市场上得心应手的游戏。

在过去的几年里，外资投资银行已将富力、世茂、绿城送往香港股市，碧桂园、恒大也登陆资本市场。

2024年潘石屹想卖SOHO中国的时候，难道不是外资黑石想接手吗？

事实上，这就是成熟投机资本的闭环玩法：拿了我的钱，就被套上能长期吸血的链子。

2024年，外资大量增加和布局中国房地产，只是行业周期和政策环境变化下“民营企业倒闭，外资倒闭”的周期剧。

当然，资本游戏，从来没有及时帮助，对于当前的压力，面对价值回归和政策意志的双重考验，大量的现金流困难的房地产企业和项目，这些极其聪明的资本，会抬头看吗？

这不是泼冷水。从现实出发，外资要承担和面对的市场和政策风险远远高于本土资本。在自己的国家吃利息不香吗？

大道简单，直击本质，不复杂，不需要贴金赞美，生意就是生意，资本就是资本。

3 趋势分析:外资抄底其实只是中国房地产经济转型的缩影

由于目前国内房地产面临较大的下行压力，许多房地产企业也会急于出售持有的房地产，这可能只是为外国投资提供了一个更好的机会进入底部。

外资企业更喜欢商业物流、租赁和工业园区，很少参与住宅项目，主要取决于外资的特点。由于外资希望有持续稳定的现金流，外资收购的目标要么是租赁物业，要么是已投入运营的物业，现金流稳定，要么未来现金流稳定。住宅项目为开发物业，售后不能提供可持续的现金流，不符合外资投资目标的要求。

国内房地产市场下滑，但外资和港资加码布局，相反行动背后的深刻含义不容小觑。

从表面上看，自2024年以来，中国国内民营企业一直处于孤独状态，国有企业和中央企业投资舞台，外资香港企业进入该局。未来，房地产行业的竞争格局将更加多样化。

在所有重大经济趋势的背后，实际上对应于产业和经济领域的结构转型和周期转型。

外资对中国房地产市场持乐观态度，与商品房逻辑、房地产资产金融逻辑无关；

从住宅发展的角度来看，国有中央企业逐渐占据主导地位已成为事实。今年，土地市场基本上是国有资产背景房地产企业的世界。无论是被动进入还是主动选择，国有中央企业和城市投资公司都在未来1-3年发挥主导作用。在此背景下，房地产增量发展的规模化步伐放缓，发展步伐将更加稳定，开发建设将更加注重环保、低碳、节能、数字化建设等国家重点指导方向。

行业的活力和创新能力取决于市场实力，即民营房地产企业和外资港资企业。

这种三足鼎立是必然趋势，当然，也必须经历残酷而现实的资本洗牌和规则适应过程。

显然，加快国内房地产布局参与国内市场只是中国房地产经济转型的一个缩影。不是趋势，更不用说炒作房地产市场房价的原因和话题了。

这可能会冒犯一些充满活力的人，想利用这个机会炒作一波预期的利益相关者，但这是一个良心的事实。在外国投资者看来，房地产业务可能与绝大多数中国群体的认知完全不同。这就是世界的真相。

写在最后：

从外资走势来看，能给中国的投资领域和市场带来哪些现实启示？

事实上，从中国房地产经济的不同维度和角色来看，2024年目前的外资趋势实际上具有很大的现实启发意义。

从房地产企业的角度来看，内地房地产企业和房地产投资机构，特别是经过这一轮房地产市场深度调整的洗礼，应积极吸取经验，更加注重稳定经营，更加注重一二线城市的深度培育，更加注重股票发展机遇。

从投资和资产管理的角度来看，无论是增加优质房地产企业的股价，收购低市场价格的物流、办公楼等优质房地产资源，还是低溢价获得良好的土地

一个非常重要的前提是，这些外资投资于市值低于实际价格的优质资产。

它只能给中国的投资领域和资产配置市场带来最重要的经验启示。

从市场的角度来看，随着我国房地产救助的不断稳步推进，未来房地产复苏后收入上升的预期，相应的确定性已成为外商投资布局的驱动力，一个非常明确的趋势信号：房地产仍然是我国非常重要的资产配置。

但在未来，它注定是一个测试价值愿景、波段操作和运营管理能力的时代，而不是简单而粗糙的资产价值随着货币现象的波动而炒作。这一点非常重要。

对外资持乐观态度并不意味着商品房市场的一些风险和问题会有转折点。以上分析已经非常清楚，根本没有相关性。

当然，各种利益相关群体的炒作和旁征博引是必然的，看清本质也不值得本文挖掘本质的分析，不是吗？

高水平的资本游戏阶段实际上是金融和商业智慧、提高认知和观察周期的最佳时机，而不是适合行动的时机。风水轮流转，机会总是会到来，但对绝大多数人来说，在行动之前，做好降水，理解周期，把握本质，是最重要的事情。

以上是对外资加快抄底中国房地产动态的专题分析和深入解读，与读者和朋友分享和交流。在信息爆炸的时代，有段落和深度的东西是可以的。

根据国家有关部门的最新规定，本文的内容和意见仅供参考，不构成对房地产、投资等行为的明确建议，并承担进入市场的风险。)

以上文字来自@熊猫贝贝小可爱

交一个敢说实话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，好吗？

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