万科 商业地产 上海

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万科商业地产上海：独具魅力的一站式商业综合体

1. 项目概述：

万科商业地产上海以其独特的设计理念和品牌定位，已经成为上海市中心不可或缺的一道风景线。作为万科在全国布局的重要组成部分，上海商业地产致力于打造一站式、多元化的商业综合体，满足消费者日益增长的购物、餐饮、娱乐等需求。

2. 地理位置与规模：

项目位于上海市核心区域，交通便利，周边配套设施完善。总建筑面积超过数十万平方米，涵盖了购物中心、写字楼、公寓、酒店等多种业态，为消费者提供了丰富的选择。

3. 品牌组合：

万科商业地产上海汇集了国内外众多知名品牌，既有像H&M、ZARA这样的大型快时尚品牌，也有像星巴克、蕉叶这样的餐饮领军品牌，还有像海昌海洋公园这样的娱乐休闲品牌。同时，还有众多高品质的自营品牌，为消费者提供更好的购物体验。

4. 创新设施与服务：

项目内设有多功能活动空间，可举办各类活动，满足不同人群的需求。此外，还提供了一系列贴心的服务，如免费WiFi、母婴室、儿童游乐区等，为消费者营造一个舒适、便捷的购物环境。

5. 未来发展：

万科商业地产上海致力于不断创新和发展，持续引入更多优秀品牌，优化设施和服务，以满足市场变化和消费者需求。同时，也将借助数字化手段，实现更高效的管理和运营，为消费者带来更多惊喜。

总的来说，万科商业地产上海是一座独具魅力的商业综合体，无论从地理位置、规模、品牌组合、创新设施和服务等方面，都表现出了其卓越的水准。未来，随着项目的不断发展和升级，我们有理由期待它将带给消费者更多的惊喜和体验。

万科商业，大调整

作者吴抒颖

编辑丨张星

万科在房地产开发市场持续下滑的背景下，加强了对商业房地产业务的控制，放手大脚。

2024年1月14日下午，万科内部宣布成立商业部。万科七个地区的商业业务和印度集团统一并入商业部。原南方地区首席合伙人孙佳担任商业部首席合伙人。丁力业继续担任印度集团董事长和商业部首席顾问，王海武担任商业部核心合伙人。

组织结构和人事调整，意味着万科商业板块整合向前迈出了一大步。

在此之前，万科商业板块分为两大阵营。一是2024年万科收购的印度集团，近年来与万科的关系相对“平行”，更像是合作关系；二是万科各大地区的商业业务，主要由征地投资的“资产”组成，长期由各大地区管理。

随着万科商业部的成立，万科有望在商业地产领域开启更大的行动。在后房地产开发时代，商业地产轨道已成为领先房地产企业转型的必要场所。

剧变前奏

万科这次对商业领域的大幅调整是意料之中的。

在过去的几年里，领先的房地产企业以持有房地产为重点，原因是核心城市的商业房地产可以继续产生现金流，是一个相对稳定的业务部门。华润置地、龙湖、新城等房地产企业在商业房地产领域的深度布局确实优于以开发业务为主的房地产企业。

万科在商业地产领域的影响力较弱，但近年来也在“补短板”的过程中。

2024年，万科通过成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权，加强了其在商业领域的布局。然而，尽管印力和万科之间存在合作扩张的案例，但组织关系相对平行；2024年，万科前首席运营官王海武调任印力集团总裁，被认为是万科整合印力的“大幕”，但未来两年多，王海武在印力“趋于隐身”，万科、印力仍“若即若离”。

多年来，印力成为万科旗下公司的核心目标“数一数二”、“领先”，但现在印度的团队似乎没有很好地实现目标。印度管理层此前透露，万科对印度的期望是成为中国最好的商业房地产运营公司之一。万科在管理面积、客户服务数量和净经营收入方面都有要求。

根据最基本的运营数据，印度在规模和收入方面稳步前进。根据万科发布的数据，去年前三季度，万科商业运营业务实现收入65.8亿元，同比增长5.2%；其中，印力管理的项目营业收入为41.8亿元，同比增长3.4%。

然而，据《21世纪商业先驱报》报道，印度的收入增长并没有带来相应的利润增长。”印度被收购后，印度在一些年内仍然遭受了损失，战略上也存在争议。例如，一些项目甚至在商业形式调整后没有带来相应的收入，这相当于投入了大量资金，最终租金率和租金仍在原地。”一位熟悉印度的人告诉《21世纪商业先驱报》。

这显然不是商业地产应有的表现。

相比之下，2024年华润置地累计投资物业实现租金收入约256.3亿元，同比增长39.4%。去年上半年，华润置地经营性房地产业务营业额107.2亿元，毛利率71.3%。

迎接挑战

万科需要“做大做强”的商业地产，需要调整印力形成合力。自去年下半年以来，消费REITS的开启也给商业地产带来了新的机遇，万科作为一家政策优惠的房地产企业，也已经迈出了一步。2024年10月26日，包括中金印力消费REIT在内的四大消费基础设施公募REITS产品正式提交申请材料。

万科董事会主席余亮曾表示，REITS对房地产业务的重要性类似于抵押贷款对住宅开发的重要性，可以实现商业模式的闭环。一旦REITS链接完成，万科预计将真正从开发商转变为房地产开发商。这是调整的背景和主题。

在此基础上，万科未来如何利用REITS东风将商业地产推向新的发展水平，将是万科“再创业”的关键环节。

万科回应《21世纪商业先驱报》，公司一直坚持平等重视发展和商业服务的战略，组织调整和人事安排符合战略发展的需要。消费者基础设施REITS试点为商业业务带来了重要的发展机遇。通过商业板块的象棋建设，加强团队管理，更好地抓住商业业务发展的机遇。

在万科的这些管理层中，孙佳被认为是带领商业破局的“合适人选”。孙佳是万科较早开始探索和实践商业业务的前线经理之一。在上海任职期间，她开发并经营了多个商业综合体。同时，孙佳在资产交易方面也有丰富的经验，并与多家投资基金和国有企业成功合作。

孙佳的经历成了他带领万科商务部乘风破浪的资本。然而，由于万科商业领域基础薄弱，即使在REITS的支持下，孙佳的任务也不重。

一位商业地产人士告诉《21世纪商业地产先驱报》，“REITS对商业地产来说是一个机会，但前提是有持续的回报，也就是说，它必须经营良好，投资促进、服务和运营必须合作。”一个商业主体已经成熟很长时间了。龙头企业的团队基本到位，各个区域复制相对简单。从其项目中可以看出一些管理、投资吸引甚至设计缺陷。”

可以从侧面证实的例子是，万科与深圳铁路合作的商业核心印刷占据了地铁交汇处的优势，但运营效果非常平淡。该综合体在开业前夕突然更名，后续运营略显薄弱。该品牌在开业仅几个月后就被撤回。

这是万科最重要的商业实体之一，其经营状况在一定程度上反映了万科和印度团队的能力。整合完成后，如何重塑万科业务，将其打造成万科重要的“发展曲线”，将是万科未来构建“长期主义”发展道路的重要课程。

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