2024年上海市商业地产新政

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2024年上海市商业地产新政：政策解读与市场影响

一、背景介绍

2024年，上海市政府为了促进商业地产市场的健康发展，出台了一系列新的政策。这些政策旨在规范市场行为，提高市场透明度，鼓励投资者和消费者理性决策，同时也为开发商提供了更多的发展机会。

二、政策要点

1. 土地供应政策：政府加大了对商业地产土地的供应，以满足市场对商业地产的需求。同时，政府也鼓励开发商在郊区开发商业地产，以缓解市中心的用地压力。
2. 金融政策：政府降低了商业地产的贷款利率，鼓励金融机构为商业地产项目提供贷款支持。此外，政府还设立了专门的商业地产投资基金，以吸引更多的投资者参与商业地产市场。
3. 税收政策：政府降低了商业地产的税收标准，减轻了开发商和投资者的税收负担。同时，政府还鼓励商业地产的租赁和销售，以促进商业地产市场的活跃度。
4. 监管政策：政府加大了对商业地产市场的监管力度，规范市场行为，打击投机行为，保护消费者的合法权益。

三、市场影响

1. 投资者的信心：新政的实施增强了投资者的信心，他们认为政府对商业地产市场的重视和扶持将有助于市场的健康发展。
2. 开发商的机会：新政为开发商提供了更多的发展机会，他们可以更好地把握市场机遇，开发出符合市场需求的产品。
3. 消费者选择：新政的实施将有助于提高商业地产市场的透明度，消费者将有更多的选择，也有更多的信任投入到商业地产市场。

结合上面内容，总的来说，2024年上海市商业地产新政的出台将对整个市场产生积极的影响，也将有助于上海商业地产市场的健康发展。

大调整上海楼市政策！

12月14日，上海发布通知，优化住房信贷政策，调整普通住房标准。

一方面，自12月15日起，上海优化了差异化住房信贷政策，包括降低首付比例、降低利率下限等具体措施。提到第一套房最低首付30%，第二套房最低首付50%。在一些地区，第二套房最低首付40%。

另一方面，自12月15日起实施的上海普通住房标准不仅消除了价格标准，而且适当提高了建筑面积标准，从140平方米提高到144平方米。

降低首付比例和利率

自12月15日起，上海优化了差异化住房信贷政策。新政策主要有三个内容：降低首付比例、降低利率下限、两套住房实施差异化政策。

首先，第一套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减少10个基点，最低首付比例调整为不低于30%。二是二套住房商业个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付比例调整为不低于50%。

同时，为支持“五新城”和南北转型重点区域优质发展，促进产业与城市一体化、职业与住房平衡，在自由贸易区港口新区和嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山六行政区域实施差异化政策，两套住房商业个人住房贷款利率下限调整不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付比例调整为不低于40%。易居研究院院长严跃进告诉《证券时报》，上海优化住房信贷政策，调整普通住房标准，降低购房资金门槛，降低抵押贷款利息支出，降低住房交易成本，有利于支持居民刚性和改善住房需求，提高市场交易活动，进一步稳定预期，促进房地产市场稳定健康发展。

在降低居民购房门槛方面，严跃进表示，第一套和第二套住房的首付比例下降，直接降低了第一套住房需求和第二套住房需求的进入门槛。

“以购买总价600万套房为例，过去首付比例为70%，首付需支付420万；新政下首付比例为50%，首付为300万，即首付支出减少120万；如果住房属于实施差异化政策的区域，首付比例为40%，首付比例为240万，首付支出减少180万。”严跃进说。

严跃进在减轻抵押贷款利息负担方面表示，抵押贷款利率的下降直接降低了月供或抵押贷款的成本。按200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率计算，过去抵押贷款利率为5.25%，月供为11044元。按新政4.5%的利率计算，月供为10134元。相比之下，新政前后月供减少了910元。

克而瑞数据监测显示，11月，上海商品房成交面积为59.61万平方米，环比下降0.65%，较去年同期下降43.31%；交易金额为393.91亿元，环比下降9.15%，同比下降41.39%。

此外，根据上海中原房地产数据，11月上海二手房交易1.41万套，环比增长5.89％，同比下降12.62%。

调整普通住房标准

12月14日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市住房管理局等部门发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》，提到能够享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及五层以下的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住宅建筑面积小于144平方米(含144平方米)。通知自2024年12月15日起生效。

《证券时报》记者了解到，这是近九年来上海首次调整普通住房标准。此前，上海始终遵循2014年11月发布的沪房管规范市〔2014〕6号文件标准。本文件明确规定，享受优惠政策的普通住房应满足：五层以上（含五层）的多高层住房，以及五层以下的老式公寓、新式公寓、旧式公寓等；单栋建筑面积小于140平方米；实际交易价格：低于同级土地上住房平均交易价格的1.44倍，低于450万元/套内环线，低于310万元/套内环线与外环线，外环线以外的每套不到230万元。

相比之下，自2024年12月15日起实施的上海市普通住房标准，不仅消除了价格标准，还适当提高了建筑面积标准，从140平方米提高到144平方米。

许多行业专家指出，政策调整有利于降低住房交易成本。

58安居客研究院副院长李震表示：“与政策本身的效果相比，政策出台意义更大，市场期待已久。”，同时，这也为政策未来的“后手”预留了想象空间，可以更好地管理预期。

李震说：“优化普通住宅识别，不再限制总价，将避免意外伤害有改善需求的家庭。同时，它还可以节省交易费用。”。

“普通住房标准与优惠税收政策有关。调整标准以住房物理要素为识别条件，大大提高了普通住房的覆盖范围，使更多的二手住房交易能够享受优惠税收政策。严跃进说，以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，如果调整标准后变成普通住房，将免征增值税（以前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，按总价的1%核定征收(以前非普通住房按总价的2%征收)。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，自今年以来，北京和上海的房地产市场整体表现相对稳定，一线城市继续在全国范围内发挥稳定的主要作用。预计随着新政策的逐步发酵，2024年一线城市市场可能会在“稳定”的基础上带来更明显的积极变化。

主编：叶舒筠

校对：王锦程

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