黑石抄底上海商业地产

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《黑石抄底上海商业地产》：商业模式与市场动态分析

一、引言

黑石集团，全球知名的私募股权机构，近期在上海商业地产市场动作频频，引发了业界的广泛关注。本文将围绕黑石抄底上海商业地产这一主题，从背景介绍、商业模式、市场动态和未来展望四个方面进行深入分析。

二、背景介绍

随着中国经济的持续增长，以及国家对房地产市场的调控政策，上海商业地产市场逐渐成为投资者的焦点。黑石集团凭借其丰富的投资经验和全球网络，敏锐地捕捉到了这一商机，开始在上海进行大规模的投资。

三、商业模式

黑石抄底上海商业地产的策略主要体现在其独特的商业模式上。首先，他们通过收购现有商业地产项目，优化资产组合，提升资产价值。其次，他们通过专业的管理团队，对资产进行精细化运营，提高收益水平。最后，他们借助全球资本市场，将资产进行多元化配置，降低风险。

四、市场动态

当前，上海商业地产市场正处于上升期，政策环境稳定，市场需求持续旺盛。黑石集团在上海的投资行为，进一步刺激了市场的活力，预计未来上海商业地产市场将呈现更为活跃的态势。

五、未来展望

展望未来，随着上海经济的持续增长和城市化进程的加速，商业地产市场的前景十分乐观。黑石集团作为业内翘楚，有望在未来的市场竞争中取得更大的优势，实现更大的商业价值。

六、结语

黑石抄底上海商业地产的行动，不仅展示了其独特的商业模式和市场洞察力，也预示着上海商业地产市场的未来发展趋势。我们期待黑石集团能在未来的市场竞争中取得更大的成功，同时也期待上海商业地产市场能够迎来更加繁荣的局面。

外资“抄底”不是中国楼市，而是非住宅物业

近两年来，黑石集团先后收购了粤港澳大湾区的多个物流地产项目。(视觉中国/图)

黑石集团，世界顶级投资公司，2024年11月（NYSE：BX）其资产管理平台收购了约28万平方米的现代仓库；6月，摩根士丹利集团，国际金融服务公司（NYSE：MS）收购长三角近21万平方米的综合物流房地产项目；5月，港资企业新世界发展(00017).HK)在成都和武汉收购了6处物流物业。

除项目收购外，铁狮门、华平基金、香港土地等海外企业（包括香港、澳门、台湾）最近也在中国频繁征地。土地性质主要是仓储、工业、商业等非住宅属性，被解读为中国房地产市场的底部。

事实上，海外资本一直在投资中国房地产市场，但主要是商业和物流房地产，投资并没有突然增加。

以商业投资为主

戴德梁国际房地产顾问公司（NYSE：CWK）中国资本市场部董事总经理刘兵告诉南方周末，海外资本主要在中国房地产市场进行非住宅项目的大宗交易，主要购买办公楼、商业综合体等商业资产。这类房地产往往数十亿，是大宗交易的主要战场，一半以上的交易都集中在这里。

大宗交易的资金一般来自养老金、大学基金、主权基金等，资金成本低、规模大，通常进行中长期投资而不是短期投机。

对于这类资金，办公楼等大宗物业项目标准化程度高，单一项目资金投入大，管理成本低，可获得长期稳定收益。

刘兵说：“市场好的时候，全国房地产市场的大宗交易金额每年超过3000亿元，海外资本最多超过890亿元。”。

2024年以后，受新冠肺炎疫情、房地产企业流动性危机、美元加息等因素影响，中国大宗物业交易金额下降，海外投资也下降。根据刘冰提供的数据，2024年海外资本参与中国房地产市场大宗交易的金额为811亿元，2024年大幅下降至471亿元，2024年大幅上升至746亿元。

2024年10月17日，新加坡房地产企业凯德集团以20.37亿元底价拍摄了位于北京CBD的博瑞大厦，被视为外资抄底行为之一。

在刘冰看来，这只是一个单一的投资案例。“北京甲级写字楼有2000多万平方米，一平方米按5万元计算。总市值有几万亿，几百亿，几十亿。怎么炒？”

除了直接购买建筑外，最近还披露了几个海外资本征地项目，其中大部分是商业、办公或综合性土地。然而，与中国土地市场的整体交易量相比，这部分交易量所占比例不大。

诸葛房地产数据研究机构梳理了2024年至2024年11月16日以来外资和港资在中国房地产市场公开征地情况，共40笔交易，总价约893亿元，总建筑面积约609万平方米。

相比之下，克而瑞房地产研究中心的数据显示，仅2024年，全国土地总成交额就超过6万亿，总建筑面积20.5亿平方米。

冷链物流兴起

但欧美等外资在物流地产领域占据主导地位，尤其是与冷链配送相关的投资。

戴德梁行中国区工业地产部董事总经理苏智渊向南方周末记者介绍，近两年来，冷链物流市场投资激增，年增速为两到三倍，行业内大型基金也在向这一方向转型。

过去冷库等业态没有标准化，市场还没有形成，投资很少。新冠肺炎疫情爆发后，消费者习惯发生了变化，冷链配送需求增加，预制菜等行业兴起，带动了冷库投资。

苏志远说：“物流房地产领域的主要产品‘高标库’最早是由外资企业引进的，外资更容易从高标库转向冷库投资。”。

所谓高标准仓库，是一种规格高、配置高的标准化大型仓库建筑。2003年，美国物流房地产运营商普洛斯进入中国，带来了一系列高标准仓库建设标准，如层高8米以上、单位体积100亩以上、平台高等。

在此之前，中国市场上的大多数仓库都是规格不同、配置低的仓库。由于工业化程度较高，物流业发展较早，大量货物需要储存和快速流通，高标准仓库得到了广泛的应用。该产品也受到资本市场的欢迎。

普洛斯进入中国，开始在物流和房地产领域投资。在接下来的七八年里，这一领域的投资主要是外国投资，很少有国内投资进入。近十年来，国内企业不断发展，逐渐与外国投资平分。

苏志远认为，外资抄底现象在物流房地产领域并不存在。“无论是一手还是二手项目，目前的年投资量都比2024年之前的高峰期减少了近三分之二。”

尽管冷链物流发展迅速，但在物流和房地产领域，高标准仓库仍占据主流，高标准仓库已进入市场饱和状态。2010年以后，高标准仓库市场继续上涨，租金每年上涨，大量资金和土地投资，短期内难以完全消费，华中、西南甚至华东部分地区供过于求。

“像上海这样的城市过去从未有过如此明显的空置率上升。”苏志远表示，目前华中地区价格下跌，空置率大幅上升。2024年第二季度，许多华东城市也出现了空置率上升。

他还表示，超过一半的物流需求是城市配送。受新冠肺炎疫情影响，这部分需求被压缩，导致资本对物流房地产的投资更加谨慎。

另一方面，来自美国的资本占2024年以前外资投资中国物流市场的主流，甚至超过60%或70%。受美元加息影响，这部分资金目前正在回撤，但来自新加坡和欧洲的资金增加。

然而，核心地区的高质量项目仍然可以吸引投资。核心区市场广阔，土地供应紧张，库存仓储和工业用地不多。一旦有了投资机会，它仍然会吸引资金进入。

业内普遍认为，广州、深圳等粤港澳大湾区核心城市仍具有较高的投资价值。近两年来，黑石集团在粤港澳大湾区收购了多个物流房地产项目。

事实上，在过去的两年里，黑石集团一直在布局中国的物流市场。根据公司官方网站，黑石集团房地产资产管理平台龙地成立于2024年，专门从事中国市场的物流资产投资。目前，布局在18个城市，管理物流园区40多个，总建筑面积超过500万平方米。

在大湾区，除了新发布的28万平方米的现代仓库项目外，龙地还投资了6个物流园区。南方周末，记者以合作的名义进行了咨询。负责这些物流园区租赁的工作人员表示，佛山的三个物流园区是在2024年左右收购的。

港资“抄底”住宅

事实上，海外资本最初进入中国房地产市场，主要是投资住宅项目。

刘冰回忆说，2008年之前，一些海外资本在北京、上海等地购买了整栋房子和公寓。当时房价没有大幅上涨，房地产市场调控政策宽松，投资此类项目盈利。

海外房地产私募股权基金也将参与开发，与国内开发商一起征地，三年左右赚钱后清算退出。当时，国内房地产资本市场还不发达，也为海外资本留出了空间。

在海外资本活跃期间，中国限制外商投资房地产。

2006年，国内房价较低，人民币持续升值。许多海外资本涌入中国房地产市场。“海外购房团”的名字经常出现在报纸上。为遏制这种情况，建设部（现住房和城乡建设部）等六个部门联合发布了“限制令”，规定境外机构设立分支机构、代表机构和境内工作、学习时间一年以上，不得购买非自用、非自用商品房，发现囤积土地和住房、哄房价等违法行为。

2008年以后，随着我国房地产市场的快速发展，信托等金融机构越来越多地参与房地产开发，外资逐渐失去优势。

2011年发布的《外商投资产业目录》将房地产业列为限制外商投资产业，包括土地开发(限于合资、合作)、建设、经营高档酒店、高档写字楼、国际会展中心、房地产二级市场交易、房地产中介或经纪公司。

随着监管的升级，海外资本只能在中国市场分散购买。对于机构投资者来说，单一投资目标金额较小，管理成本较高，因此他们退出了相关投资。

上述限制也逐步解除。2015年取消“限外令”，2024年发布的《外商投资产业目录》也删除了对外商投资房地产的限制性规定。

相比之下，海外资本和国内资本在中国房地产一、二级市场面临的环境几乎相同。投资是否主要取决于投资回报。

近两年来，香港房地产企业在内地土地拍卖市场相对活跃，拍卖项目主要涉及房地产。2024年以来，诸葛市40家外资和香港资本土地拍卖交易中，12家企业参与其中，7家是香港资本房地产企业，共24块土地和22块土地。

香港房地产公司太古房地产(01972).HK）2024年初宣布，未来10年将在东南亚、中国香港和内地核心市场投资1000亿港元，其中50%将用于内地。

在过去的两年里，新世界的发展也投资了许多大陆项目。公司执行副主席兼行政总裁郑志刚在2024年初的业绩会议上表示，公司不受“三条红线”的影响。相反，大陆房地产企业陷入了流动性危机，为公司创造了低价购买高毛利率项目的机会。

刘冰表示，外资投资住房较少，主要是因为外资通常没有能力在中国大陆开展房地产开发，缺乏相应的执行团队，但外资往往充当投资者，通过股票市场、债券市场或与大陆开发商合作进入住宅市场。香港房地产企业没有这个问题，在大陆房地产开发方面更有经验。

苏志远认为，另一个原因是外资更注重国际资本市场的实现能力。住宅市场受政策监管的影响较大，不如仓储、商业等资产标准化程度高、稳定性强。

卫琳聪，南方周末记者

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