上海宝龙商业地产东营分公司

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上海宝龙商业地产东营分公司

一、概述

上海宝龙商业地产东营分公司是宝龙商业地产在全国布局的重要一环，致力于为东营市提供高品质的商业地产服务。公司秉承着"以客户为中心，以员工为基础，以专业为导向"的企业理念，不断创新发展，成为了东营商业地产行业的领军企业。

二、业务范围

1. 房地产开发：东营分公司主要从事商业地产的开发，包括但不限于购物中心、写字楼、公寓等。
2. 商业运营管理：提供专业的商业运营管理服务，包括招商、运营、营销等。
3. 物业管理：提供优质的物业管理服务，包括安保、清洁、维修等。

三、团队实力

东营分公司拥有一支专业、高效、富有创新精神的团队。团队成员具备丰富的商业地产经验，能够为客户提供从规划、设计、建设到运营的全流程服务。

四、项目展示

1. 东营宝龙城市广场：一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的大型商业综合体，为东营市民提供了丰富的购物和休闲选择。
2. 东营宝龙公寓：高品质的公寓项目，提供舒适的生活环境，受到市场欢迎。

五、社会责任

东营分公司积极履行社会责任，关注员工福利，支持社区发展，努力成为一家有社会责任感的企业。

六、未来展望

随着东营市经济的不断发展，商业地产市场前景广阔。东营分公司将继续秉承宝龙商业地产的企业理念，不断创新发展，为东营市商业地产市场的发展做出更大贡献。

总结，上海宝龙商业地产东营分公司是一家具有实力和潜力的企业，在商业地产领域有着丰富的经验和突出的业绩。我们期待着公司在未来的发展中，继续为东营市商业地产市场带来更多优秀的产品和服务。

宝龙业务:价值2亿的总裁让租金涨了3分钱，两个开业项目神秘消失

一号说：

商业总裁股权激励近2亿元

2024年6月1日，宝龙集团正式宣布，原新城控股联合总裁陈德力加盟宝龙，担任宝龙业务(09990909.HK）行政总裁。

如今，商业地产领域的传奇专业经理掌舵宝龙业务已经一年多了，正好带领宝龙业务走过了整整一年。

长期以来，宝龙商业一直被称为业内低租金和低租金水平。因此，在今年3月的年度报告业绩会议上，有报道称陈德力为宝龙商业未来规划制定了“军令”，如95%的商业租金、1500万平方米的开业面积和长三角规模行业的前三名。

外界对此寄予厚望。通过今年的半年报，我们不妨来看看陈德力给宝龙业务带来的变化。

与规划目标还有差距

根据2024年半年报，今年上半年，宝龙商业实现收入11.71亿元，同比增长34.8%；毛利3.83亿元，同比增长50.5%；利润约2.05亿元，同比增长41.3%；

具体业务层面，商业管理业务收入9.42亿元，较去年同期增长34.5%，占80.5%，与去年基本持平；住宅业务收入2.28亿元，较去年同期增长35.7%，占19.5%。

与此同时，与去年同期相比，宝龙商业的管理面积也增加了100万平方米，达到880万平方米，同比增长了26%。

从这个角度来看，宝龙商业的成绩单确实比以前有所改善，不愧是陈德力，还是有两把刷子。

但事情不能容忍思考。去年同期，由于疫情影响，很多商业地产的租金受到冲击，今年反弹是正常的。虽然92.5%的租金率创下宝龙商业历史新高，但距离年初提到的目标租金率达到95%还有很长的路要走；

在商业管理规模方面，目前有880万平方米，三年目标达到1500万平方米，几乎翻了一番。即使按照9万平方米的商业广场计算，未来两年还需要新开80个，平均每年需要新开27个，2024年计划开22个，上半年只开了5个商业项目，所以按照目前的进度完成规划目标压力很大；

据报道，规划目标为三年，即使按照9万平方米的商业广场计算，未来两年还需要新开80个，平均每年需要新开27个，2024年计划开22个，上半年只完成4个商业项目，因此按照目前的进度完成规划目标压力较大；

更重要的是，宝龙商业在轻资产运营方面也相对较弱。根据半年度报告的数据，新业务的管理面积仅来自第三方的12.6％。

消失的两个商业项目

在宝龙商业半年报中，今年上半年开设了温岭宝龙广场、诸暨广场、舟山广场、宁波慈城、宁波老外滩两个轻资产商业项目。

半年报告显示，截至今年年中，宝龙商业已开业71个商业项目。

但是一号君转念一想，不对！在今年3月披露的2024年年报中，宝龙商业披露，截至去年年底，已有68个运营项目开业。

今年上半年新增开业5个，运营项目应该有73个，那么消失的2个项目在哪里呢？

一般来说，上市公司新增或解除轻资产经营项目，将作为日常经营变动公告，或在财务报告中注明。

然而，一号君翻遍了2024年宝龙商业中报，却找不到这两个消失的商业项目去了哪里。事实上，与披露新项目和拟开业项目不同，宝龙商业在中报中根本没有披露运营项目的具体数量和名称，这让外界担心宝龙商业隐藏了什么。报告中消失的两个商业项目有什么隐藏之处吗？

还是为了美化租金率和租金收入水平？

宝龙业务并非没有做过类似的事情。在2024年的年报数据中，海阳宝龙天地和东营宝龙天地的出租率没有统计。

宝龙业务的解释是，海阳宝龙世界仍处于准备阶段，我们没有提供任何租户招聘服务；东营宝龙世界物业开发商正在向农村集体经济组织成员分配购物街单位，集团只提供有限的管理服务。

那么这份报告中消失的商业项目是什么呢？

也许可以从宝龙商业的管理面积中得到答案。2024年年报显示，其管理面积为857万平方米，2024年上半年新增41.87万平方米，累计898.87万平方米，但实际运营面积为880万平方米，不足19万平方米。

根据两个项目的规模，消失的两个应该是大型购物中心，如宝龙广场和宝龙城。那么，这两个调整表格的商业项目发生了什么呢？这真的是为了美化财务报告的故意变化吗？

租金水平仍然保持在50美分水平

让我们仔细拆除宝龙商业的租金和利润水平，这更能反映宝龙商业的经营能力。

近年来，宝龙商业的平均收入水平一直稳定在0.5元\平\天，在业内属于非常低的租金收入水平。

但从宝龙商业本身的纵向比较来看，还是略有提升，但从未突破6毛的水平。2024年为0.52元\平\天，2024年为0.5元\平\天，2024年为0.58元\平\天，期间略有波动。

但与平均收入波动不同的是，宝龙商业在盈利能力方面处于稳步提升的状态。例如，2024年至2024年上半年的商业毛利率分别为29.3%、32.8%和34.7%，同期综合净利率从11.02%提高到17.5%。

但横向来看，宝龙商业的运营能力就像遭受了降维的打击。根据各开发商的2024年年报，一号君随手挑选了几家商业地产公司的数据。

以业内几家主流商业地产开发商为例，龙湖商业2024年租金及管理费收入为58亿元，经营面积481万平方米，平均收入为3.3元/平/天，大规模下沉至三四线城市的商业地产吴越广场及万达广场租金水平分别为1.65元/平/天和2.46元/平。.

自称主打一二线城市的宝龙商业，其实只有不到0.6元\平\天。

当然，从数据来看，宝龙商业的平均租金水平比去年同期长了3分钱。

这也要归功于陈德力提高了宝龙业务的运营能力。毕竟，根据半年度报告，公司行政总裁陈德力奖励1125万股，价值1.92亿元，按授予日期20.15港元计算。

商业总裁的天价，自然要有更高的期望。

然而，由于宝龙业务长期处于低租金水平，业界质疑宝龙业务的真实租金水平。一号君曾与多位业内人士谈到宝龙业务。经过对宝龙广场的实地考察，他认为真实租金率可能没有那么高。

否则，在一二线城市，这么高的租金能有这么低的租金水平吗？三四线城市也难以想象。

有趣的是，在陈德力的三年计划中，没有提到提高租金水平的目标。然而，宝龙总裁徐华芳有一个清晰的认识。在半年度报告的业绩会议上，他说：“在商业方面，无论是租金、商业质量还是租金率，都离行业优秀还有很长的路要走。提高你的能力还有很大的进步空间。”

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