上海商业地产律师在线

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

电话+V： 15318212450 ，欢迎咨询上海商业地产律师在线，住宅地产（住宅、公寓、别墅、经济适应房、棚户区等），商业地产（购物中心、办公楼、酒店等），工业地产（工厂、仓库、物流中心等），共有产权房，公租房等买卖租赁

《上海商业地产律师在线》：一个值得关注的法律服务平台

一、背景介绍

《上海商业地产律师在线》是一个专注于商业地产领域的法律服务平台，致力于为商业地产交易提供专业、高效的法律支持。作为上海地区知名的商业地产法律服务平台，该平台汇集了一批经验丰富、专业素养高的律师，为商业地产交易各方提供全方位的法律服务。

二、服务内容

1. 法律咨询：平台提供24小时在线法律咨询，解答商业地产交易中的各种法律问题。
2. 合同审查：平台律师提供商业地产交易合同审查服务，确保合同条款合法、有效。
3. 法律风险评估：平台律师根据商业地产交易的具体情况，提供法律风险评估报告，为交易各方规避风险。
4. 纠纷解决：平台律师协助解决商业地产交易中的纠纷，维护各方的合法权益。

三、优势特点

1. 专业性强：平台律师均具有商业地产领域的丰富经验，能够为交易各方提供专业的法律意见。
2. 高效便捷：平台提供在线咨询、合同审查、纠纷解决等服务，方便快捷，无需奔波。
3. 价格透明：平台对各项服务收费标准进行明示，价格公开透明，无隐形消费。
4. 诚信可靠：平台对律师资质、服务质量进行严格把关，确保为客户提供高质量的法律服务。

四、总结

总的来说，《上海商业地产律师在线》作为一个专业的商业地产法律服务平台，为商业地产交易各方提供了全方位的法律支持，具有专业性强、高效便捷、价格透明、诚信可靠等优势特点。该平台是商业地产交易中不可或缺的法律助手，值得广大商业地产交易者关注和使用。

上海“最牛业委会”负责人：数百、数千笔账，4000万笔账就是这样追回的

每一位记者：包晶晶每一位编辑：陈梦钰

上海“最牛行业委员会”在起诉前返还了所有业主4000万元，并在一审中获胜，为许多正在保护权利的业主开辟了“通过法律手段保护权利”的新道路。

为什么这个上海“最牛行业委员会”要和服务20年的物业上法庭？如何追溯20年的费用审计？这两年的诉讼过程经历了什么？

前八年无人监管

新年过后，中远两湾城一切平静如常，但入口大堂增加了红色背景公告：维护业主共同利益，追索业主共同财产。

根据公告，我们合理有据地计算出上海中远物业管理发展有限公司（以下简称中远物业）应返还社区业主的资金金额，并相应提交“增加和变更投诉请求的申请”。经过多轮审判，法院合议庭最终采纳了行业委员会的合理要求，裁定中远物业公司应返还总业主4000万元。

记者了解到，上世纪90年代大规模旧区改造后建成的中远两湾城，建设周期为7年，2006年全面竣工交付，近1.2万户，约5万人搬入96栋建筑的超级社区。

据历史报道，中远两湾城的名称来自“上海城市发展大事记”的标杆事件之一——“两湾一宅”棚户区改造。当时这个大型商品房小区的设计理念最先进:绿化覆盖率40%以上，一楼架空密集；6公顷中央公园、主题绿化、1.85公里长的苏州河景观岸线；九年制学校“中远实验学校”，高标准幼儿园、商业休闲街、灯光网球场、阳光游泳池、高档俱乐部等。

事实上，这个小区正式交付入住后，在物业监管方面“裸奔七八年”。

直到2015年左右，第一届行业委员会才正式成立。与大多数住宅区一样，在中远两湾城前两届行业委员会履行职责时，由于社区中的许多纠纷，行业委员会的履行受到一定程度的影响，第三届行业委员会的选举由于各种原因未能进行。

事实上，第一届和第二届行业委员会在成本审计中发现了问题。例如，一些不需要业主承担的费用被转移到物业费中。此外，一些新的地面停车位、电梯广告和其他收入账户无法澄清。

直到2024年12月，第三届行业委员会才被选中，这么多年来，它一直未能妥善处理与物业的矛盾。

“第三届行业委员会成立后，社区业主对行业委员会的要求是：选择物业和原物业进行全面审计。经全体业主授权，行业委员会成立了审计工作组，对财产提出了审计计划，但财产拒绝合作，进入了诉讼环节。”中远两湾城市工业委员会主任韩告诉记者。

20年旧账怎么查？

被告中远地产为中远两湾城社区提供了20年的物业服务。树大根深，查账有多难。

韩主任透露了一个细节：法院来回打了几次，开了几次法庭，法院提出了司法审计。中远地产的代理人一开始同意司法审计，然后拒绝了审计程序。

“20年来，从地面到车库，有数百块光电表，甚至20年前每月手工复制。即使向法院申请调查令，也几乎不可能追溯到电力公司和水务公司的月度记录。”

“我们只能从公共收入开始，有多少地面停车位，有多少广告费用，有多少电梯广告钱，这个数据死了，对吧？”

然而，到了停车费，又卡住了。

在车场管理系统的云数据中，社区9个大门的车辆进出应一目了然，但信息消失了。

“申请法院调查令后，发现9个档案的数据确实被删除了。”

但行业委员会仍坚持到底，发现了原物业通知停车数据管理人删除数据的函件，函件日期是诉讼发生后。

最后，“最牛行业委员会”以数百元、数千元积累成高山诉讼材料，结合被告多年来审计报告中的矛盾和缺陷，计算应返还金额。

因此，业委会起诉金额为6200万元，一审判决将返还金额酌定为4000万元。

4000万怎么用？

“如果法院判决，也确认了4000万元。根据行业委员会议事规则，这4000万元属于所有业主。”如果你不进入维修基金账户，你将进入公共收入账户。根据国家有关法律法规，公共收入每季度以不低于50%的比例返还普通维修基金账户，每户享有权益。

根据一审判决，该判决于今年1月31日作出。根据法律规定，如果原被告双方拒绝接受判决，他们可以在判决送达之日起15天内提交上诉。

也就是说，判决尚未正式生效。

上海尚法律师事务所房地产部主任律师唐振东、上海光明律师事务所律师傅永生表示：“本案中的诉讼请求及其相应判决需要进一步规范。”

因为，关于公共收入的诉讼请求应当依法表达为“扣除合理成本后的多少收入用于补充专项维护资金或业主共同决定的用途”。

在这种情况下，判决将公共利益返还给业主委员会，这意味着诉讼请求的可能性是“请求判决被告将公共利益返还给业主委员会”。

唐振东和傅永生认为，这样的诉讼请求与判决内容不符，给被告翻案留下了漏洞。

两名律师展示了《最高法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条:建设单位、物业服务企业或者其他管理人擅自占用、处置业主共有部分、改变其使用功能或者开展经营活动的，人民法院应当支持权利人要求排除妨害、恢复原状、确认处罚无效或者赔偿损失的。

权利人要求建设单位、物业服务企业或者其他管理人用扣除合理成本后的收入补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应当予以支持。行为人应当对成本的支出和合理性承担举证责任。

每日经济新闻

【XIWEN HOUSE SERVICES】尊享直接对接老板

电话+V： 15318212450

我司专注上海商业地产（商务写字楼、商铺、别墅、大厂房、冷库），商业地产，工业地产等买卖租赁一条龙服务