2024年上海商业地产发展状况

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2024年上海商业地产发展状况

一、背景介绍

上海作为中国最大的城市之一，一直是商业地产发展的热门地区。近年来，随着城市经济的持续增长和人口的不断涌入，上海的商业地产市场呈现出蓬勃的发展态势。

二、发展状况

1. 商业地产数量：在过去的几年中，上海的商业地产数量逐年增长，购物中心、办公楼、住宅、酒店等各类房地产项目不断增加。
2. 发展趋势：以环保、绿色、智能化等为主要发展趋势，特别是智能化的商业地产在市场上的接受度越来越高。
3. 市场需求：市场需求强劲，吸引了大量投资者的关注。特别是一些新兴的商业地产项目，如科技园区、创意产业园等，受到了市场的热烈欢迎。
4. 竞争状况：市场竞争激烈，各大开发商都在积极寻求创新和差异化，以吸引更多的消费者。

三、机遇与挑战

1. 机遇：随着城市经济的发展和人口的增长，商业地产市场仍有很大的发展空间。同时，政策支持也为商业地产的发展提供了良好的环境。
2. 挑战：市场竞争激烈，开发商需要不断创新和提升服务质量，以应对市场的变化和挑战。

四、结论

总的来说，2024年的上海商业地产发展状况良好，市场需求强劲，竞争激烈但也充满机遇。未来，随着城市经济的发展和政策的支持，上海的商业地产市场仍有很大的发展空间。开发商需要不断创新和提高服务质量，以应对市场的变化和挑战。

2024年第四季度成交量环比翻倍 预计上海高端住宅市场将稳定

本报记者杨让晨张家振上海报道

为进一步推动房地产市场保持稳中向上的发展趋势，上海市多区纷纷出台新政策，放松对房地产市场的管制。

近日，上海市青浦区、奉贤区先后发布了新的房地产市场政策，在青浦区、奉贤区缴纳社会保障3年以上或与用人单位签订2年以上劳动合同，在青浦新城、奉贤新城工作1年以上，可在青浦新城、奉贤新城范围内购买一套房屋。同时，购房资格由居民家庭调整为个人。这也意味着青浦新城和奉贤新城单身群体的购房约束政策正式取消。

事实上，自2024年下半年以来，上海市金山区等地区频繁调整房地产市场政策。据中量联行统计，2024年第四季度，上海开发商普遍加快推盘节奏。根据冲刺销售业绩指标，新增商品房供应量大，新增商品房供应量330万平方米，环比增长38.2%。

值得注意的是，2024年第四季度，上海高端住宅市场表现良好，共售出821套高端住宅，环比增长113.2%。中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀告诉《中国商业日报》，近期上海多个区优化调整房地产市场政策，将有效降低购买门槛和购买成本，有利于重塑购房者信心，促进2024年上海一、二手商品房市场交易势头稳定复苏。

高端住宅市场交易价格分化

业内人士认为，2024年上海高端住宅市场可能会企稳复苏。

根据仲量联行统计，2024年第四季度，上海房地产市场共售出821套高端住宅，环比增长113.2%。但从2024年全年交易情况来看，上海共售出3073套高端住宅，同比下降24.9%。

在价格方面，2024年第四季度，上海高端住宅市场新房和二手房的交易价格也呈现分化趋势。其中，高端一手房均价环比小幅上涨0.6%，达到13.29万元/平方米。然而，高端二手房均价环比下降3.8%，为15.79万元/平方米，因为上市数量仍然很高，购房者的购房情绪尚未恢复。

“2024年，预计上海高端一手房价格将继续小幅稳步上涨，短期内高端二手房价格可能会继续下跌。随着2024年新政效力的逐步显现，二手房成交量有望复苏，进而带动高端二手房价格停止下跌，企稳。”盛秀秀说。

与高端住宅市场类似，预计2024年上海大宗交易市场将逐步企稳复苏。

据仲量联行统计，2024年上海大宗交易总额为941.2亿元，较2024年同比增长12.6%。其中，2024年第四季度，上海大宗交易总额达到460.5亿元，占全年49%，比2024年同期增长74%。

据了解，2024年，投资买家比例回升至71%，国内投资者仍处于市场主导地位，占创纪录的94%。仲量联行分析认为，投资买家比例的回升反映了上海投资市场的逐步复苏和成熟。

仲量联合银行华东区投资资本市场负责人孙羽表示，近年来，上海投资市场发生了重大变化，国内投资者逐渐成为市场主力军，对当地市场表现出信心和乐观态度。“与此同时，随着REITs（房地产投资信托基金）市场的不断扩张和生态逐步完善，预计2024年上海投资市场的稳定性将进一步提高，并继续保持活跃态势。”

租户升级需求可能会继续释放

除住宅市场外，上海零售房地产市场在2024年也表现良好，年净吸收总量约73万平方米，2024年净吸收总量超过61万平方米。

2024年第四季度，上海市非核心商圈共有6个项目入市，零售面积36.25万平方米。新项目的入市表现有所不同，其中百联西郊和真如环宇城MAX的投资率超过95%。

据仲量联行统计，2024年，上海共有2个核心商圈项目和10个非核心商圈项目入市，总面积64.95万平方米。

对此，中量联行华东区零售房地产部主任黄震表示，2024年，上海市多种零售业态的租赁需求迎来复苏，包括运动服装装备、香水、美容护肤、瑜伽普拉提等优质健身塑形场所、儿童娱乐场所、饮料及面包店。

中量联行华东区董事总经理、商业地产部中国区总裁张静表示，随着消费者回归商场，商业活动继续恢复，2024年大部分行业基本面较2024年明显回升。

据仲量联行预测，2024年，核心商务区零售物业市场供应有限，租赁需求稳步回升，尤其是运动服装装备、美容香氛、餐饮等品牌。“预计2024年上海将有更多国际精品运动品牌和化妆品牌开设首家门店。”

但仲量联行也表示，2024年上海非核心商圈将迎来10个新项目入市，整体市场入住率和租金水平可能继续面临挑战，不同项目的表现将进一步分化。

张静说：“展望2024年，随着大量新供应进入市场，一些行业租户仍然保持谨慎的租赁策略，市场仍然面临挑战。然而，在各种支持政策的帮助下，预计上海的商业活动和市场情绪将继续保持稳定和向上的趋势。”。

此外，上海写字楼租户的升级需求预计将在2024年进一步释放。根据仲量银行的统计，2024年，上海写字楼市场净吸收量为38.17万平方米。由于租户普遍采取节约成本的策略，中央商务区年净吸收量为2.47万平方米；非中央商务区年净吸收量为35.7万平方米。

在供应方面，2024年，上海市中央商务区供应量上升至44.88万平方米，非中央商务区供应量上升至113万平方米，空置率环比上升1.3个百分点，同比上升5.3个百分点，达到29.8%。

仲量联行上海商业地产部高级董事朱西东表示，尽管2024年第四季度，租户仍保持保守的租赁策略，续租仍然是大多数租户的选择。”与此同时，租金下降促使一些乙级办公楼租户搬迁升级为甲级办公楼。从需求行业的角度来看，国内金融和专业服务企业保持稳定，媒体企业继续寻找租赁机会。”

随着空置率的上升，中央商务区和非中央商务区的租金也进一步下降。其中，非中央商务区租金环比下降3.3%，同比下降7.6%。中量联行表示：“大规模新供应使租金继续面临压力，一些非中央商务区业主调整租金的意愿也显著增强，他们愿意提供更多的激励政策来应对激烈的市场竞争。”。

“展望2024年，上海写字楼市场将继续稳步复苏。预计更多的经济刺激政策将刺激办公楼的租赁需求。随着企业信心的恢复，预计新的数量将转化为新的租赁需求。”仲量联行进一步分析认为，特别是在全市租金下行阶段，预计部分租户的升级需求将得到释放。“然而，市场仍面临供应压力，预计短期内整体市场租金仍将下降。”

(编辑:张家振校对:颜京宁)

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