上海市商业地产开发成本

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上海市商业地产开发成本：深入剖析与影响因素

一、土地成本

上海作为国际大都市，土地资源尤其稀缺，商业地产的开发成本首当其冲的就是土地成本。包括招拍挂、划拨、协议取得土地的成本，还有可能涉及到的拆迁补偿费用。

二、建设成本

建设成本包括建筑、结构、机电、景观、智能化等各类专业的设计费用，建筑材料（如钢筋、混凝土、瓷砖、玻璃等）费用，以及工程施工费用。此外，如果项目位于市区，可能还需要考虑高昂的拆迁和安置成本。

三、税费成本

商业地产开发涉及的税种和税费比例相对较高，包括增值税、企业所得税、个人所得税等。此外，根据项目进度可能还需要支付各种行政规费和手续费。

四、融资成本

商业地产开发通常需要大量的资金投入，因此融资成本是开发成本的重要组成部分。银行贷款、债券融资、股权融资等各类融资方式所产生的成本都需要考虑。

五、营销成本

商业地产开发完成后，需要投入一定的资金进行营销推广，以吸引租户和客户。营销成本包括广告费用、推广活动费用、租金收缴的催缴费用等。

六、其他成本

还有一些其他成本，如政策变化导致的罚款或补救费用，项目延期导致的罚款或赔偿费用等。

总的来说，上海市商业地产开发成本涉及多个方面，包括土地成本、建设成本、税费成本、融资成本、营销成本以及其他杂项成本。在投资商业地产时，对这些成本进行全面而深入的分析是至关重要的。

房地产的成本和房价构成

北京假期结束后，第一次土地拍卖宣布，大兴出让了两块土地，一块在盈海，另一块在黄村。最终，两块土地均未高于最高限价，分别以44.4亿元和24.6亿元被“中海”和“金地”竞争。

以黄村地块为例。首先，该地块为F1用地，规划建筑面积70%为住宅，其余30%为公共建筑用地。也就是说，在未来建成的建筑中，70%的建筑面积是供人居住的住宅，30%的建筑面积需要建设符合地方政府规划的公共用地；其次，地块应配备教育设施，这表明30%的建筑面积将需要建设教育场所，可能是幼儿园、小学、初中、高中，竞地后会陆续发布具体规划；最后，地块设置了“90/70”的规划条件，限制了商品房的价格。“90/70”政策是指建筑面积小于90平方米的户型不得低于总产品量的70%，商品房后期限价为5580元／最高平方米不超过58500元／平方米。

这两块地块都采用了“限地价、竞自持”的竞价方式，但没有启动“竞自持”部分，因为没有触及政府的最高限地价。什么是“限地价、竞自持”？

政府将首先规划和计算该地块，包括容积率、转让面积、商品房平均价格和最高销售单价。计算后，对即将出让的土地设定初始拍卖价格和最高限制地价。符合条件的开发商（投标人）的投标不超过最高限制地价的，价格较高的将获得。当投标人的报价达到最高限制地价时，投标将转化为竞争性自主经营的比例，如果自主比例达到100%（或预先规定的最高自主比例）尚未获胜，则继续竞争自主时间，最终完成投标。

在过去的很长一段时间里，开发商都在融资、拍地、盖楼、卖房、收钱的循环中滚雪球式发展。自主经营对整个公司的长期管理能力是一个很大的挑战。毕竟不能卖，只能租长租公寓。但是我国大部分城市的租售比例都是1。∶800左右，远低于1∶200年的国际标准，让开发商自然会尽量避免自持，在某种程度上，“竞争自持”也限制了地价的无节制上涨。这种“限房价、竞地价”项目，又称“限竞房”，在2024年北京房地产市场取得预售许可证的项目中，限竞房的比例高达60%。

对于这类限竞房，开发商的利润只有8%左右，但并非所有房地产项目开发商的利润都只有这么低。那么一套房子各部分成本占房价的比例是多少呢？图1是对已售项目的大致估计，其中不同项目的成本比例会有很大差异，但城市地价越高，地价的百分比就越高，有时地价甚至可以达到整个项目成本的50%～60%。

图1中每个成本的大致比例(以2024年北京某社区交付房屋为例)

1．土地成本

以北京大兴黄村开头提到的地块为例，其中24.6亿元的土地拍卖价格是该地块的土地总成本。对北京市规划与自然资源委员会的相关公告进行了检索，看到该地块的公告中列出，规划建筑面积应小于等于94338平方米。除规划最大建筑面积(9438平方米)外，该地块楼面价为出让土地价格(24.6亿元)，即26076元／平方米。

然而，由于该地块仍有30%的土地需要建造学校公共建筑，这部分土地不能给房地产开发商带来利润，因此需要修改楼面价格。除30%的建筑面积外，修改结果大致为：37252元／平方米。参考地块55580元／平方米的平均价格限制仅占土地拍卖项目的67%。正是因为这样的限价，房地产企业的拍卖热情急剧下降。2024年，北京甚至出现了历史上罕见的地块流量拍卖和底价交易现象。

但并非每个城市都像北京一样，以广东省佛山市南海某楼盘为例，2024年地价为9459元／平方米，2024年售价2万/平方米，占46.8%。2015年，中国11个主要城市的土地出让金占40%左右，2014年占34%。

2．税费成本

不仅买方在房屋销售过程中需要缴纳契税、公共维修基金等税款，开发商在土地拍卖完成后，还需要缴纳各种税款，其中五种是房地产独特税，人们一直在激烈讨论“房地产税”，在房地产正式销售之前，也被称为“房地产税”税由开发商提前征收。此外，不是我们买房时不需要缴纳个人所得税，而是开发商在新房买房前为买家缴纳了个人所得税。

房地产企业涉及的税费包括：营业税、土地增值税、房地产税、城市土地使用税、契税、耕地占用税、固定资产投资方向调整税、企业所得税、外资企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、城市房地产税、三资企业土地使用费和教育附加费。

3．建安成本

2009年6月27日上午5时30分左右，上海市闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河滨景苑”社区正在建设的13层住宅楼全部倒塌。幸运的是，倒塌的高层建筑尚未竣工交付，因此事故并未造成重大居民伤亡。因为整个13层的建筑虽然倒塌了，但没有散架，就像一个喝醉的人因为没有站稳脚跟而倒在地上一样，网友们开玩笑说是“楼倒”(见图2)。

图2“莲花河滨景园”社区倒塌的建筑

随之而来的是2009年成都某小区的“楼歪”、2011年，河南某小区“楼脆脆”。“楼歪”、“楼倒”等事件频频发生，引起了公众对建筑质量的担忧。住房和城乡建设部于2014年9月26日宣布，对建筑工程终身负责。今后，项目建设、勘察、设计、施工、监理五方主体将在工程设计使用年限内承担相应的终身质量责任。开工前，五方负责人必须签署终身质量责任承诺书。项目竣工后，应设置永久性标志，注明参与单位和项目负责人的姓名。一旦出现问题，即使项目负责人离职或退休，也将被追究责任。此后，严重的建筑工程问题逐渐淡出人们的视线。而这些事故的背后，都与“建安成本”密切相关。

建筑安装成本是房屋建筑成本、房屋设施设备安装成本的缩写。房屋建设成本是房屋建设的投资，安装成本是房屋设施设备的安装，包括材料成本和劳动力成本，主要是基础工程、主体结构、墙体、门窗、强弱电力（安全、有线电视、电信宽带）、供水（含纯水、中水）、排水(雨水、污水、空调排水)等材料及人工成本投入。建筑安装成本决定了整个房屋的质量。钢筋越多，混凝土浇筑越多，墙壁越厚，桩越深，房屋质量越好，建筑安装成本越高。

具体细分施工安装成本，包括桩基工程、钢筋、混凝土、砌体工程、抹灰工程、外墙工程、室内水电安装工程、屋面工程、门窗工程、土方工程、入口门、烟道及公共部件装饰工程、地下室、电梯工程、劳动力成本、室外配套工程、模板支撑脚手架工程、吊塔电梯等机械设计费、监理费、检测试验管理费、临时设施费等。还有精装修相关费用。

由于近年来劳动力、钢材等成本逐渐上升，普通多层社区的建设和安装成本约为1300～1500元／小高层和高层普通住宅面积约1800平方米～2000元／平方米。质量越高，价格就越高。项目单价越低，建筑安装成本的比例就越大。虽然全国各地的房价可能相差十倍，但同类社区的建筑安装成本基本上不会相差两倍。

需要特别指出的是，“精装修交付”不是开发商必要的交付标准，但当房价上涨时，精装修的成本可以计入总房价隐形上涨房价，也可以计入500元／平方米的装修标准取代了5000元／平方米的原始标准；当房价下跌时，精装修可以变成空白交付，也可以降低精装修的交付标准来隐藏降价。可谓“进可攻，退可守”，因此被越来越多的“聪明”开发商所采纳。

北京之所以设立“限竞房”规则，是为了达到一定的拍卖限价，然后转而竞争自持，是为了担心企业会无限期地提高地价，在稀释利润的同时，造成建筑安装成本分配不足，造成质量安全隐患。

4．销售成本

销售成本，又称营销成本，包括建设、包装、传单、沙盘、现场材料、广告公司、活动公司、公关公司、营销人员基本工资、佣金、广告、外联费、团体建设费等。其中，人员工资和销售办公室建设成本占比最大，整体销售成本应控制在项目总价值的3%以下。但如果后期超过营销预算或长期未清算，可能达到4%以上。有些楼盘只有“外联费”(推荐交易后给推荐人的返利)才能达到1%，这也说明不同楼盘的销售成本比例非常不同。

销售办公室，如果没有交易，只有日常维护费用，包括电费、劳动力费等费用，每月产生10万至20万元的硬成本，因此销售的营销压力非常大。这也是开发商希望“高周转率”的原因之一，也是我们可以在“后期”以相对较低的价格扫描商品的根本原因。

5．其他成本

除上述主要费用外，还有公司经营所需的经营费用，包括办公楼租赁、法律事务、经营、人力资源、财务人员工资、品牌维护等基本成本，以及开发项目时的融资成本。开发商越小，破产风险越大，融资成本越高，往往超过10%；开发商越大，破产风险越低，融资成本越低，甚至可以低至6%。不要低估这4%的融资成本差距，即使是1%的融资成本差距也能决定一个企业的生存。当“房地产寒冬”来临时，大企业之所以更容易生存，不仅是因为其优秀的经营能力，更是因为银行对其相对宽松的信贷支持。所有房地产企业都会有或多或少的债务比率。大多数房地产企业的债务比率在80%左右，一些更激进的房地产企业甚至可以达到180%～200%。

融创中国创始人孙宏斌在融创之前还拥有一家名为“顺驰”的房地产开发公司。2002年，顺驰开发的房地产项目总面积达数百万平方米，占天津房地产开发总量的五分之一。然而，在激进的征地和不利的收款、拒绝贷款和阻止上市后，顺驰的资本链严重断裂。最终，弹出粮食的“顺驰”不得不以12.8亿元的价格出售其55%的股权。一匹快速超越的黑马最终被资金链断裂打败。

6．开发商利润

房地产开发商也是普通企业，企业应该追求利润最大化。高端房地产开发商的利润率越高，甚至可以达到20%，但其销售周期也可能很长。因此，大多数开发商会选择建造刚性需求型和刚性需求改善型房地产，并将其利润率控制在10%～15%。

在土地可以公开拍卖的初期，由于竞争少，需求大，拿到土地就不用担心卖了。因此，开发商的利润率普遍很高，甚至达到50%。一些开发商曾公开表示，“利润低于40%的房地产是失败品”。然而，随着土地招标、拍卖和挂地制度的建立，房地产企业的竞争越来越透明和激烈，利润率逐渐下降。2015年左右，由于征地成本急剧上升，开发商利润率普遍下降到7%左右，然后逐渐回升到10%左右。对许多行业来说，这种利润率并不高。因此，许多房地产企业选择利润以外的“高周转率”，通过快速征地、快速建设、快速销售、快速收款实现快速扩张。这种类型的代表是“三四线之王”碧桂园。

最后，让我们用开发商的成本和销售价格组成一个明细表(见表1)，看看房价的真实构成。

表1开发商成本及销售价格组成(初始申报)明细表

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