上海宝龙商业地产管理有限公司滨江分公司

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上海宝龙商业地产管理有限公司滨江分公司

一、公司概述

上海宝龙商业地产管理有限公司滨江分公司是一家专注于商业地产管理的公司，总部位于上海，业务覆盖全国各大城市。该公司以专业的团队、严谨的管理、优质的服务，致力于为每一位客户提供最满意的地产管理解决方案。

二、业务范围

滨江分公司主要业务包括但不限于商业地产的租赁、销售、物业管理等。他们为各类商业设施提供全方位的服务，包括但不限于写字楼、购物中心、酒店等。他们不仅提供专业的地产管理服务，还为客户提供优质的物业管理服务。

三、服务特色

滨江分公司以其专业的服务团队和高效的服务流程而闻名。他们注重客户需求，提供量身定制的解决方案。他们的服务涵盖了从项目策划、设计、施工到后期运营的整个过程，确保项目的高效运行和客户的满意。

四、企业文化

滨江分公司注重团队协作和创新精神。他们鼓励员工积极参与，提出自己的想法和建议。他们相信，只有团队的力量，才能为客户提供最好的服务。他们的企业文化也体现在他们的服务中，始终以客户为中心，提供优质的服务。

五、未来展望

滨江分公司将继续致力于商业地产管理的专业化和精细化，不断提升服务质量，以满足客户的需求。他们将积极探索新的市场机会，提升公司在行业中的竞争力，为客户提供更优质的服务。

总结：上海宝龙商业地产管理有限公司滨江分公司是一家专业的商业地产管理公司，他们在商业地产管理的各个方面都有卓越的表现和服务。他们的专业性、创新精神和团队协作，使他们在商业地产管理中赢得了良好的口碑。未来，他们将继续努力，为客户提供更优质的服务。

宝龙商业拒绝“输血”地产，宝龙地产在全国许多地方“卖家”偿还债务

宝龙拒绝“超重”，终止母公司“输血”计划。

作者|卢泳志

编辑丨高岩

来源|野马财经

一起收购案的终止对两家上市公司产生了“冰火两天”的影响。

6月6日，宝龙商业(9909.HK)宣布终止从宝龙控股收购上海办公楼。到目前为止，为期不到一个月的“输血”计划已经结束。

至于终止收购的原因，宝龙商业表示，由于集团有权在交易完成后收回物业部分的空置管道，因此很难获得承租人的同意，并根据当前的市场环境和资本市场波动，主动终止协议项下的交易。

受此影响，6月7日，宝龙商业收盘7.74%，报6.54港元/股，收盘总市值42.05亿港元。由此可见，宝龙商业此举受到投资者的欢迎。

但“输血”计划的终止对宝龙地产(1238.HK）这是“雪上加霜”。

受此影响，6月7日宝龙地产美元债务发生变化。其中，宝龙地产发行的“PWRLNG407/25/22”每1美元下跌3.3美分至54.7美分；“PWRLNG

7.1251/08/22下跌1.7美分，30.6美分，均创近两周最大跌幅。

有争议的“输血”计划

大约一个月前，宝龙商业的“输血”计划开始了。

五月十一日，宝龙商业宣布计划以8.68亿元的价格收购一栋位于上海的办公楼。

其中，买方为宝龙商业全资子公司上海商盛，卖方为宝龙控股全资子公司宝龙福敏。宝龙控股是港股上市公司宝龙地产，宝龙地产是宝龙商业的大股东。

根据公告，公司执行董事徐华芳在公告日期持有宝龙控股14.66%的股份，非执行董事徐华芳持有约6.96%的股份，非执行董事徐华琳持有约0.38%的股份。执行董事兼公司行政总裁陈德力为宝龙控股联合总裁。徐华芳、徐华芬、徐华林、陈德力共持有宝龙业务73.59%。

从这个角度来看，徐氏家族试图通过持股比例较低的宝龙业务，为持股比例较高、资金紧张的房地产母公司输血。

本次交易的办公楼位于上海市宝山区，总建筑面积约34987平方米，自2024年6月28日至2030年6月27日起，包括物业在内的整栋办公楼已出租给承租人10年。

从价格上看，这次收购对宝龙商业来说是一笔非常划算的交易。该物业估值价格约9.29亿元，收购价格8.68亿元，低于6.6个百分点。

然而，根据开发物业的原始成本，该交易也有很多溢价。根据公告，宝龙集团开发物业产生的物业应占土地成本和建设成本4.23亿元。

从宝龙业务的角度来看，这笔交易是优惠和有益的，因为它仍然持有更多的盈余现金，办公楼可以提供稳定的租金收入来源，产生高于一般银行存款利率的回报，保持资产价值不受通货膨胀的影响。此外，它还可以用作宝龙业务的办公空间。

此外，公告还显示，交易成本将以现金形式支付，宝龙商业资金将在签订交易协议后20个营业日内全部支付。

8.68亿元的交易价格压力对宝龙商业来说并不大。截至2024年12月31日，宝龙商业的现金和银行余额约为39.92亿元。

然而，从行业角度来看，商业管理公司有多种投资和使用现金的方式。基于目前的宏观和房地产环境，再次出售目标房地产相对困难。对于商业管理公司来说，用现金购买重型资产以保持资产价值的逻辑有点牵强。

因此，这笔交易已经公布，引起了热烈的讨论。一些投资者认为，“大股东确实损害了房地产公司的利益，增加了资产。”一些投资者认为“拯救你的父亲是可以理解的”。

从资本市场来看，在收购公告发布后的第一个交易日，宝龙商业大幅下跌24.29%，总市值约34.07亿港元，缩水11亿港元。

随后，徐华芳立即开展了保护市场、拯救市场的行动。5月12日，徐华芳在公开市场购买了100万股普通股，总成本约为546万港元。

5月13日，宝龙商业股价反弹。截至当日收盘，收盘价为每股6.20港元，上涨13.58%，总市值约38.70亿港元，但仍未恢复到以前的水平。

宝龙商业拒绝“超重”

宝龙商业在收购时对这笔交易表现出浓厚的兴趣，并给出了足够的理由。

宝龙商业认为，物业收购可以为公司提供稳定的租金收入来源，产生高于中国一般银行存款利率的回报率，保持公司资产的价值免受通货膨胀的影响。

事实上，虽然宝龙业务在过去几年增长缓慢，但资产回报率仍然相当可观。过去两年的ROE分别为16.31%、19.01%远高于银行定期存款，也远高于收购物业的回报率。

从这个角度来看，宝龙商业对收购的理由显然站不住脚。从最终结果来看，宝龙商业选择拒绝重资产经营。

事实上，宝龙商业是一家典型的轻资产企业。2024年，其经营收入为20.17亿元，营收贡献81.86%；住宅物业管理服务业务收入仅为4.46亿元，占比相对较小。

在此之前，宝龙商业并没有持有过多重资产。如果以2024年财务报告数据为基础，宝龙商业当时重资产(以物业、工厂和设施为基础) 投资性物业计算)比例仅为13%，收购办公楼后升至31%。

业内几乎一直认为，这笔交易导致宝龙商业重型资产比例大幅提升，这与宝龙商业本身的发展基调和集团的定位相矛盾。

从这个角度来看，这笔交易不符合轻资产商业管理和物业管理企业的经营方向，是物业企业向关联方输血的典型案例。

因此，该交易在不到一个月的时间内被宝龙业务果断停止。值得一提的是，这是上市两年来最大的收购。

一位业内人士指出，商业管理和物业管理企业通常以轻资产为主要经营基调，主动收购重物业，增加资产厚度在行业中相对罕见。宝龙商业收购重资产物业，为母公司“输血”，打破了轻资产经营的原则。

全国许多地方的“卖子”还债

在房地产行业持续下滑的情况下，处置资产缓解资本危机已成为房地产企业的普遍选择。

为了收回资金，除上海办公楼外，宝龙地产还将杭州、天津、宁波、中山至少四处办公楼和青岛两个购物中心纳入资产销售计划。

其中，位于杭州滨江区的199米甲级写字楼价值最高。据悉，宝龙地产之前已开价30亿元，目前已达19亿元。

据《风财新闻》报道，意向买家为中国华融资产管理公司，交易涉及19亿元，包括不超过5亿元的存续债务。

此外，宝龙地产还计划在上海、杭州、厦门等城市出售其长期租赁公寓，并试图抵押其在河南省新乡和广东省珠海的购物中心进行海外抵押融资，但这些交易尚未实施。

到目前为止，宝龙只通过抵押杭州和阜阳的两家酒店获得了约5亿元的新现金。

显然，宝龙地产的资产处置并不顺利，但下半年将有13亿美元的债务到期或可回售，面临着巨大的偿债压力。

据《企业预警通》报道，截至目前，宝龙地产已有6只美元债券，规模18.7亿美元，其中2只将在年内到期，总计5亿美元。

在岸债券方面，主要由宝龙房地产子公司上海宝龙工业发展（集团）有限公司和上海瑞龙投资管理有限公司发行，分别为83.09亿元和37.95亿元。

其中，“19宝龙02”将于7月15日到期，规模6亿元；“PR宝龙B”和“20宝龙次”，总规模3.41亿元，将于7月29日到期。此外，宝龙地产还有许多债券面临回售。

受此影响，自去年下半年以来，许多国际评级机构降低了宝龙房地产的信用评级，其信用资格继续恶化，再融资压力增加。

此外，今年前四个月，宝龙地产销售额仅为152.11亿元，较去年同期下降54%，这也加剧了其流动性紧张，增加了保险交付的压力。

“新浪金融上市公司研究所”指出，出售资产，甚至当卷心菜出售时，已成为许多房地产企业的当前选择。高价出售给其房地产公司实际上是一把双刃剑。一方面，它可以“收获”房地产公司的其他股东；另一方面，资本市场用脚投票，市场价值缩水，债务人信心丧失，对公司的隐藏影响也很大。

你觉得这个“输血”计划的失败怎么样？欢迎留言评论。

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