上海商业地产买卖与租赁

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《上海商业地产买卖与租赁》

一、概述

上海商业地产市场是华东地区重要的房地产市场之一，涵盖了商业、办公、零售和酒店等多种物业类型。本文将介绍上海商业地产买卖与租赁的主要特点、市场趋势和注意事项。

二、市场现状

1. 需求强劲：随着上海经济的持续增长，商业地产需求持续旺盛，尤其是高品质的商业物业。
2. 竞争激烈：由于市场供应有限，竞争激烈，投资者需谨慎选择合适的投资标的。
3. 租赁市场：租赁市场活跃，尤其是零售和办公物业，但租金水平较高。
4. 买卖市场：买卖市场相对平稳，投资者可通过市场调查和信息获取来选择合适的投资标的。

三、交易流程

1. 考察物业：买家需对物业进行实地考察，了解物业状况和周边环境。
2. 谈判价格：买卖双方根据市场行情和物业状况进行谈判，达成价格共识。
3. 签订合同：双方签订合同，明确权利和义务。
4. 支付款项：买家按合同约定支付款项，卖家交付物业。
5. 产权过户：买卖双方完成产权过户手续。

四、风险与注意事项

1. 市场风险：商业地产市场受宏观经济影响较大，投资者需关注市场动态。
2. 法律风险：买卖双方应仔细阅读合同条款，确保自身权益。
3. 物业风险：买家应关注物业的安全、卫生和设施情况，避免租赁后出现纠纷。
4. 租赁合同：租赁合同应明确租期、租金、押金、违约责任等条款，避免后期纠纷。

结合上面内容，总的来说，上海商业地产市场具有较高的投资价值，但投资者需谨慎选择投资标的，了解市场动态和风险因素，以确保投资收益和资产安全。

房地产企业商业| 金地商业:商业租赁贡献率增加，弥补物业销售下滑的损失

每一位记者：刘颂辉每一位编辑：魏文艺

2024年，虽然房地产企业住宅销售整体受挫，但在商业经营业务上表现出强劲的韧性。

根据金地商业(HK00535，股价0.54港元，市值89.69亿港元)最近发布的2024年年报，报告期内营业收入达到103.02亿元，同比下降27%；归属于母公司的净利润为23.11亿元，同比下降42.44%。然而，商业项目租赁及相关服务总收入约为10.17亿元，同比增长约50%。

金地商业表示，公司持有人应减少溢利有三个主要原因：一是2024年物业交付较少，减少贡献收入；二是一次性议价收购收入下降；三是出售和开发物业减值准备增加。

商业租赁和服务收入增加

年报显示，2024年金地商业合约累计销售额为617.73亿元，总销售面积为296.72万平方米，均较2024年下降约21%。

作为金地集团旗下的企业，金地商前身为香港上市公司星狮地产，主要从事工业园区、精品商业、长期租赁公寓、精品房等物业的开发、销售、投资管理和运营服务。

由于物业销售确认收入下降，金地商业营业收入和净利润也同比回调。期间毛利23.37亿元，同比下降19%；公司持有人应占溢利23.11亿元，同比回调42%。

值得注意的是，金地商业的业绩亮点主要在于其持有型物业。

报告期内，金地商业物业投资管理分公司贡献收入11.29亿元，较2024年8.69亿元增长近30%，占总收入的6%至11%。

在商业地产方面，截至报告期末，金地商业持有的商业项目总建设面积约92万平方米。由于租金增长和新商业项目的开业，公司从商业和工业园区项目中共计租赁及相关服务总收入约16.87亿元，较2024年同期增长47%。

2024年，金地商务将在北京、上海、苏州、杭州、南昌开设8个商业/写字楼项目，建筑面积约40万平方米。据公司官网介绍，5个筹备项目中有2个位于上海，分别位于闵行区七宝地铁站和七鑫路地铁站附近。

4月11日下午，记者来到上海轨道交通12号线终点站，在金地商务上海七路项目现场，1栋高层办公楼、6栋低层办公楼和商业区已建成，建筑外墙显示项目称为金中心，“金地商务最后两层独立大堂屋顶花园，总部独栋办公销售”巨大广告面向地铁入口。据现场工作人员介绍，该项目计划于今年7月开业，商业商店和办公室仍在装修中。

新庄维景印象城在七新路项目对面已经运营多年，是该地区成熟的商业实体之一。

据仲量联行报道，今年第一季度，上海办公楼的查看量和查询量大幅增加。然而，大多数租户继续谨慎的租赁策略，因此租赁交易缓慢。在零售项目方面，全市净吸收量为-28300平方米，核心商务区项目一楼租金环比下降0.4%，非核心商务区一楼租金环比下降0.9%。

据中量联行上海商业地产部工业园区总监余则仁介绍，一季度上海工业园区整体空置率略有上升至13.6%，工业园区项目竣工交付，总建筑面积8.2万平方米。考虑到租户谨慎的态度和未来的供应压力，业主预计整体租金将略有下降0.1%，基本保持在每平方米4.6元的日水平。

未来需要补充运营人才“软肋”

2024年，受新冠肺炎疫情影响，部分合资企业持有的购物中心业绩有所下降。金地商业物业投资管理分公司盈利21.51亿元，较2024年减少5100万元。金地商业表示，随着疫情控制措施的优化，购物中心业绩有望逐步恢复。

截至2024年12月31日，金地共有1934万平方米的土地储备。约20%位于北京、上海、广州和深圳；59%位于二线城市（包括南京、苏州、杭州、青岛、武汉、长沙、成都、徐州、南昌、昆明、济南、天津等）；其余21%位于三线等城市。

然而，对于商业房地产的布局和发展，上海商业房地产部高级董事朱西东表示，房地产企业的商业房地产业务需要关注运营人才，通过建立或引进专业的国际管理团队来补充运营人才的弱点。”我们观察到，一些品牌房地产开发商开发的商业房地产项目延续了高端豪华住宅的风格和质量。硬件没有问题，但以后的操作和维护能力是弱点，”

至于2024年的业绩展望，金地商业在年报中表示，房地产市场已于2024年下半年触底，并将于2024年逐步反弹。“作为管理最完善的房地产企业之一，具有良好的财务纪律，公司应该能够抓住机会恢复房地产市场的需求。”

每日经济新闻

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