上海商业地产空置

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上海商业地产空置：现状、原因及未来趋势

一、现状

上海商业地产空置率较高，尤其是核心商圈的商用物业。大量的商业地产项目闲置，导致租金下降，市场活力不足。此外，由于租赁需求不足，许多商家不得不关闭门店，加剧了商业地产的空置问题。

二、原因

1. 经济发展放缓：受全球经济下行的影响，上海的商业地产需求也相应下降。
2. 投资渠道狭窄：投资者对房地产市场的看好，导致大量资金涌入商业地产市场，但部分投资者缺乏专业知识和市场判断，导致投资失败。
3. 市场竞争激烈：随着城市化的加速，商业地产市场竞争日益激烈，许多项目难以找到合适的承租人。

三、未来趋势

1. 政府调控政策加强：政府将继续加强调控政策，遏制房地产市场的投机行为，推动市场回归理性。
2. 消费者购房观念改变：随着经济发展和消费升级，消费者对房地产的需求也将发生变化，他们将更加注重购房的安全性、舒适性和可持续性，而不仅仅是地段和价格。
3. 开发商回归产品力：商业地产开发商需要不断提高产品质量和服务水平，打造有竞争力的商业地产项目，以吸引更多的消费者和投资者。

结合上面内容，总的来说，上海商业地产空置问题需要政府、投资者和开发商共同努力解决。未来，随着市场环境的改善和消费者观念的转变，商业地产市场有望逐步复苏。

业内人士表示，上海商场空置率超过30%的陆家嘴沦陷与事实不符

近日，一些自媒体发文称，“陆家嘴正大广场倒闭”、“上海陆家嘴也倒闭，三分之一的店铺关闭”、“疫情过后的上海商业产业严重损害了活力，空置率急剧上升”。

自媒体文章截图

与此同时，“上海商场空置率高”的话题也在网上引发热议。

上海购物中心的空置率是多少？解放日报·上官新闻记者最近访问并采访了相关专家，了解真相。

正大广场空置率是否超过30%？

记者发现，很多自媒体都引用了今年8月某机构微信微信官方账号发布的一篇研究文章中的数据，部分数据捏头到尾，得出“上海商场空置率超过30%”、“三分之一的店铺关门”等结论。但记者通读了这篇文章，文章中没有提到上述结论。

陆家嘴正大广场是调查样本中空置率最高的，总空置率已达34%；世茂广场是人民广场商业区，空置率超过20%。

据报道，上述数据来自计算空置商店的数量。调查报告负责人承认，由于商场特定店铺的面积数据难以获取，只能通过逐层统计。据统计，有围挡(即已有商户签约)的店铺已被淘汰，其调查的“空置率”为“空铺无品牌围挡数/总铺数”。调查报告负责人认为，其初衷是调查疫情后上海商业地产的恢复情况，因此从商家和消费者的角度来看，空店数量可以直观反映商场的经营状况。

但也有业内人士指出，一般商场的空置率是根据空置面积而不是空置商铺的数量来计算的。

曾担任大型购物中心负责人的唐晓虎表示，与住宅不同，商店面积差异很大，因此该行业大多使用空置面积来统计空置率。例如，他说，一家购物中心有五家奶茶店和一家超市商店，每家奶茶店面积约10-20平方米，超市商店面积至少3000平方米。如果超市关闭，周边五家奶茶店开业，客流量不低，如果根据商店数量，只有一家商店关闭，空置率似乎不高；但从面积来看，空置率很高，商场可以收到很少的租金，经营状况不好。唐晓虎认为，基于空置商店数量的统计结果并非真正的空置率。

在其他自媒体文章中，甚至直接将有围栏的商铺视为空置商铺，从而得出商场空置率极高的结论，这其实是不科学的。

在这方面，唐晓虎表示，一些未经营的商店外围并不一定意味着空置，也可能是商家正在装修，装修时间差距很大，从1个月到半年。今年很多商家因为疫情推迟，装修进度推迟，所以开业时间相应推迟，但这不应该被视为负面信号。严格来说，只有那些没有贴任何通知，用商场统一装饰画面或者明确写有“旺铺租赁”字样的店铺才是真正的空置。

但不可否认的是，正大广场确实有很多空店。

8月底的一个周末，记者走访了郑达广场，发现商场门口有相当数量的统一海报“升级改造，请谅解”。具体来说，2-3层未经营的门店总数在10家以内；4-5层未经营10-15家；6层民国美食特色街近一半摊位关闭，但附近商家表示，这些店铺已经出租，新商家很快就会落户。

正大广场内景摄影：车佳楠

郑达集团还告诉记者，郑达广场自2024年以来开始了新一轮的大规模升级改造，并选择了“保持正常运营和局部区域改造”的方式，计划在三年内完成整体升级。受2024年和2024年两轮疫情影响，部分商户转型调整进度被迫推迟。为了稳定租金，正大广场在4月至6月减免了所有租户7000多万元的租金。截至2024年8月，全场出租率达到75%(即空置率为25%)。到2024年底，预计将有99个新品牌出现，商场的租金将达到90%。因此，“正大广场空置率达到34%”的说法与事实不符。

超过“5%的空置率警戒线”会影响商场的运营？

记者调查发现，不同机构眼中的“空置率警戒线”其实是不一样的。

房地产咨询机构世邦魏理石表示，该行业没有唯一的空置率警戒线标准。零售房地产市场的空置率一直在波动。由于购物中心所在城市的能源水平、商业规模和项目定位不同，各城市的零售市场空置率警戒线也不同。因此，在分析零售房地产市场的整体空置率时，该行业通常不提到“警告范围”的概念。

不同的开发商和项目都有自己的指标。

世邦魏理仕表示，主流开发商的优质项目空置率一般保持在5%以下；其他项目波动8%-20%是正常的。这是因为不同的地理位置会给购物中心的运营带来差异。一些新项目进入市场后需要2-3年的培育期，并不断尝试优化租户结构，以达到稳定的租赁水平。这是一个动态调整的过程，应该根据商场本身的情况来判断。

对此，相关调查报告负责人表示，各机构的警戒线标准不同，调查了20个大型商业中心，以5%作为空置率警戒线，这也是商场运营商评估标准中非常重要的指标。

记者走访观察正大广场商户的经营状况，发现“冰火两天”现象。虽然商场低区有大量零售店尚未开业，但临近晚餐点。在商场7-8楼东北部的餐饮区，聚集火锅、耶里夏丽、吃皇帝土家族菜等餐厅仍然很受欢迎。一个接一个，平均周末排队需要半个小时；在商场西南部的临江餐饮区，许多客人坐在有景观位置的餐厅里吃饭。

正大广场的热门餐厅需要排队吃饭。摄影:车佳楠

在世茂广场，商店之间的差异也与正大广场相似。

一个工作日晚上，记者在世茂广场看到，商场的整体客流量并不大，但西西弗斯书店、小米之家、M豆巧克力店、乐高旗舰店、海底捞等一些特色商店和餐厅的知名度并不低。

然而，一些消费者建议世茂广场的指导不清楚，容易迷路，很难找到直梯，业务分布不集中。如果你想选择一家餐馆，你必须在东部和西部两侧跑步。

即使在工作日，世茂广场的西西弗书店也挤满了免费阅读区。摄影:白璐

记者看到，世茂广场空置的商店并不多，主要集中在购物中心的角落和非核心区域，分布相对分散。

一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者，世茂广场的立面设计非常抢眼，但内部移动线（即空间中人的行动线）的设计存在缺陷，导致不受欢迎的商店难以吸引客流，因此会有不受欢迎的商店甚至空置商店。

上海商场整体空置率如何？

记者还发现，相关研究只涉及20个典型的大型商业中心，得出“从‘铺位空置率’来看，重点项目平均空置率已达9%”的结论。然而，20个购物中心能否代表上海所有购物中心或重点购物中心的全貌？

记者了解到，官方统计不涉及空置率，不同机构的统计差异很大。

例如，世邦魏理仕近三年对上海零售物业空置率的统计结果为：2024年上半年上海零售物业空置率为7.2%；2024年底空置率为6.7%；2024年上半年，空置率为6.9%；2024年底，空置率下降到疫情前水平；2024年上半年空置率为8.2%；2024年底空置率为7.2%，环比下降至低水平...

纵观近三年的数据，上海零售市场的空置率在6.7%-8.2%之间。今年上半年7.2%的空置率也处于中间位置，波动不明显。

不同的机构有不同的调查方法和不同的结论，这是正常的。然而，如果我们媒体只引用个别极端案例，并以先入的主题解释，得出“上海购物中心空置率1/3”的结论，这将不可避免地被夸大，不能客观地反映市场的真实情况。

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