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上海商业地产4月成交量回顾与前瞻
交易概述: 根据市场研究数据显示，上海商业地产4月份的成交量呈现出稳定增长态势，比去年同期有所提升。特别是在优质地段的商用地产，市场需求依然强劲。
地区分析: 从成交地区来看，黄浦区、徐汇区、静安区等核心商业区域的交易活跃度较高。这些区域的商业地产，如写字楼、零售商场等，受到了投资者的青睐。
成交原因: 今年4月份，上海商业地产成交量的提升，一方面由于市场的供需关系，另一方面也受到政策支持和经济稳定的影响。投资者对未来经济发展的信心增强，进一步推动了商业地产市场的交易活跃度。
价格走势: 从价格角度看，上海商业地产4月份的成交均价稳中有升，优质地段的商用地产价格涨幅明显。这也反映出市场对优质商业地产的持续需求。
未来展望: 尽管当前上海商业地产市场表现良好，但业内专家提醒我们，市场波动在所难免。投资者应保持理性，根据自身风险承受能力进行投资决策。同时，政策走向、经济环境变化等因素也将影响市场走势。
总的来说，上海商业地产4月份的成交量表现积极，但市场仍面临诸多不确定因素。投资者需审慎对待，合理规划投资。
4月份上海新房成交量环比下降80%，5月份仍将低位运行
21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道
上海房地产市场成交量持续下滑，与前几个月相比有很大差距。根据上海中原房地产数据，4月份上海新房成交量约9.72万平方米，环比下降82.8%，成交量仅832套，均创下今年单月新低。3月，上海新建商品房成交面积56.5万平方米，环比下降30.2%。
根据友威房地产研究中心监控的数据，2024年5月1日，上海新建商品房仅交易74套，同比下降93.7%；总交易面积8828平方米，同比下降94.7%；交易总额8.24亿元，同比下降87.6%。
上海中原房地产市场分析师卢文喜指出，假期一直疲软，今年上海遇到特殊事件，导致市场交易停滞。他指出，消费者不必对上海目前的房地产市场感到惊讶。疫情影响一二手房交易数据，酝酿新的置换需求；疫情过后，预计第二批集中供应项目将加快投放节奏。在供应的推动下，上海楼市的活力很快就会恢复。
但卢文曦也指出，短期内，上海疫情尚未消散，封控状态将持续一段时间，5月份房地产市场交易仍将处于低位。
一位拥有近10年上海二手房交易市场经验的中介人士表示，2024年8月开始实施的上海二手房核查价格政策，不仅影响了新房市场，也影响了购房者的购买条件和购买心态。
中介店经理：买家需求积压
回顾过去五年，上海二手房年交易量保持在26万-28万套左右。2024年，上海二手房交易量为28.5万套。2024年，上海二手房交易量为26.6万套。2024年1月至4月，上海二手房交易量为3.8万套。即使在3月前10天，交易也非常迅速，在10天内在网上签约了近1万套。然而，在3月中旬左右的突发疫情中，市场交易开始下跌。
但受访中介认为，上海目前的交易需求受到抑制，随着疫情的蔓延，后续交易量的释放空间有望开放。
陆琪(化名)在上海当了9年中介店经理，她的中介擅长豪宅交易。为了应对这一轮疫情，陆琪所在的中介店已经在3月份开始通过线上、VR视频等方式看房。在此期间，陆琪发现买家的需求正在逐渐积累。这些买家有的在疫情中改变了购房需求，有的已经提前交了定金“圈定”房子。
“3月份的疫情影响了当前的房地产交易，但买卖双方的需求一直存在，只是延长了交易周期。陆琪说，疫情下，上海房地产交易周期明显延长，交易速度减慢。在房地产市场停摆近两个月期间，部分买家需求积压。她认为，在稳定的宏观环境下，房地产交易不会走出一路上涨或下跌的极端市场，而是呈现出“峰谷”的市场周期。
根据近年来上海二手房交易基数，一些受访中介认为，今年上海至少有22万至24万套交易量缺口。5月份，上海仍处于疫情阶段，这意味着还有6-7个月的时间完成交易量。
结合地方政策的推进，在“住房不投机”的总体基调下，“城市政策”是主线，地方政策优化空间已经开放。陆琪预测，上海二手住房市场需求有待释放。
买卖双方的心态发生了变化
与此同时，陆琪发现，随着疫情的不断好转，买卖双方的心态正在发生微妙的变化。
据一位潜在买家李莉（笔名）透露，她原本打算用2000万元和500万元的杠杆换房子，但现在她改变了主意。她觉得未来的情况看不清楚。她应该谨慎，以不变应对一切变化。据一些中介机构介绍，目前保持谨慎态度的买家并不少。
至于疫情后购房位置的选择，住在上海的刘伟(化名)表示，小区不宜过大或过小，最适合800户2000人左右，小高层建筑风险最小。他说，他住的11楼大约有40户和100人，比其他建筑少很多30层和2梯6户，管理起来相对简单。
根据克而瑞研究中心关于疫情对消费者购房影响的调查，这部分受访者在上海疫情结束后会发生以下变化:
首先，购房者的房价预期发生了变化。34%认为未来房价会上涨，34%认为房价会保持稳定，29%认为房价会小幅下跌；
其次，受疫情影响，60%的购房者收入会下降，36%的购房者会降低购房预算。
由此可见，上海楼市对别墅、物业管理完善、社区质量好等社区的需求最为明显。
此时，豪宅卖家有涨价的冲动。陆琪所在的中介公司目前总价在3000万元以上的上市房屋约有1140套，其中100多套房价格上涨，上涨幅度约为9%。
据了解，目前位于浦东北蔡板块的大华系列别墅、世纪公园旁边的四季雅苑、玉翠园、汤臣高尔夫、汤臣湖庭等社区都有房价上涨。比如北蔡板块大华的一栋独栋别墅，疫情期间价格调整了300万元。中介还强调，这栋别墅的单价调整幅度不大。
“价格上涨是因为有购房计划的客户数量增加，需求发生变化，所以价格根据市场进行了调整。”一位中介店家透露，自4月以来，上述独栋别墅的26名客户已经支付了预付款，其中一些已经转换为存款来确定房子。
高端住宅价格上涨的冲动给上海房地产市场带来了另一个变化：一般来说，上海3万元/平方米至6万元/平方米的首次改进产品占交易主力，但4月份的交易数据显示，刚性需求和首次改进产品严重短缺。
长三角多地楼市受影响
从上海中原地产4月份发布的上海商品房交易前十名来看，高端住宅在新房交易结构中的权重比例越来越大。4月份，上海新建商品房平均交易价格为69340元/平方米，环比增长11.65%。其中，杨浦、虹口、徐汇等4个平均交易价格超过10万元/平方米的项目。
一些接受采访的中介机构表现出乐观的态度。他们认为，最近出台的积极政策有助于释放前段时间积累的需求，市场逐渐回暖。例如，5月4日，央行、中国银行业保险监督管理委员会、中国证监会等支持房地产行业的声明；4月29日，央行上海总部发布文件，增加对第一套、小户型和新公民购房的信贷支持。然而，“政策传播也需要时间。”上述业内人士表示。
值得一提的是，自4月份以来，上海并不是唯一一个因疫情导致楼市低迷的城市。杭州、南京、苏州等长三角多个热点城市的成交量均走出下行市场。
根据贝壳研究院、克而瑞研究中心、中指院的数据，4月份，杭州新房数量和价格均有所下降，全市共售出7091套商品房，环比下降1.1%；平均交易价格为31014元/平方米，环比下降2.5%。南京市商品房供应量为11338套，环比增长151%；认购7140套，环比增长29%；交易5950套，环比下降30%；总成交额为220.59亿元，环比下降32%。苏州市区成交量近四年创下新低，供应面积22.95万平方米，环比下降51.35%，同比下降80.04%；交易面积为39.84万平方米，环比下降23.32%，同比下降57.37%。
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