2013上海商业地产未见瓶颈

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2013上海商业地产未见瓶颈

一、背景介绍

上海作为中国最具活力的城市之一，一直是商业地产发展的热土。随着经济的持续增长和城市化进程的加速，上海的商业地产市场一直保持着强劲的发展势头。

二、市场现状

1. 需求旺盛：随着城市人口的增加和消费水平的提高，商业地产的需求持续旺盛，尤其是购物中心、写字楼、酒店等高端物业。
2. 投资活跃：国内外投资者纷纷看好上海商业地产市场，投资额持续增长，为市场提供了充足的资金支持。
3. 竞争激烈：市场竞争激烈，各大开发商和投资机构都在积极寻求差异化竞争，以吸引更多的客户和投资者。

三、未出现瓶颈的原因

1. 政策支持：政府对商业地产的发展给予了大力支持，出台了一系列政策，为市场提供了良好的发展环境。
2. 市场需求：随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们对商业地产的需求不断增加，为市场提供了广阔的发展空间。

3. 投资回报率高：商业地产具有较高的投资回报率，吸引了大量的投资者，推动了市场的繁荣。

四、未来展望

1. 市场需求将持续增长：随着城市化进程的加速和人口结构的改变，商业地产市场需求将持续增长。
2. 投资机会不断：随着市场的发展和政策的支持，商业地产的投资机会不断涌现，为投资者提供了广阔的空间。

结论：总体来看，2013年的上海商业地产市场并未出现瓶颈，市场前景广阔，投资机会丰富。但投资者需谨慎对待市场风险，把握市场趋势，选择合适的投资项目。

亲和源上市受阻 养老社区发展陷入“难盈利”的怪圈

事实上，在探索明确的利润模式之前，资金短缺是养老行业企业必须面临的发展问题。为了维持公司的运营，上市融资是从事养老行业的公司。

中房报记者李栋高欣北京，上海报道

暂停亲和源股份有限公司(以下简称“亲和源”)上市计划，再次暴露了养老社区盈利的困难。

亲和源董事长习志勇近日表示：“我们已经完成了所有相关程序，但阻力很大，只能等待时机成熟。”。

前段时间，亲和源一直在寻求在新三板上市。

事实上，在探索明确的盈利模式之前，资金短缺是养老行业企业必须面对的发展问题。为了维持公司的运营，上市融资是从事养老行业的公司。亲和力源也面临着同样的痛苦。作为第一家参与养老行业的公司，亲和力源开创了会员制商业模式。然而，令习志勇惊讶的是，上市之路将如此艰难。

中金集团健康养老投资基金副总裁刘明和预测了亲和源上市过程的困难，指出财务报告和净利润是养老公司上市的障碍，“我们谈论更多的是a股主板上市，但这太难了，一般养老公司做不到，创业板和新第三董事会上市的意义不是特别大。”

即便是新三板上市，盈利能力的要求仍然扼杀了大多数企业的咽喉。

盈利能力瓶颈

亲和源成立于2005年3月，注册资本2亿元。从政府干部到下海企业家，习志勇的角色转变在当时并不少见。然而，他选择的行业是一个没有先例参考的养老社区，成为第一批参与养老社区的公司之一。自诞生之日起，亲和源投入了大量资金，2012年实现财务报表持平时，已投入6亿多元。“上市只是为了公司的进一步发展，补充资金来源。习志勇说：“再加上没有银行系统的大力支持，没有资本公司就无法很好地运作，所以他选择了上市。”

太平洋保险养老产业投资管理有限公司运营服务部副总经理王波对亲和源上市持乐观态度，认为国家正在支持养老产业的发展，上市公司中没有真正的养老企业。

一位不愿透露公司名称的投资银行家表示，公司上市分为主板、创业板和新三板。养老公司上市没有特别规定，可以按照这三类板块的要求申请。亲和力源准备在新三板上市。

目前，亲和力资源已经完成了所有程序，只有在证券公司内部审计通过后才能申报材料。这包括公司股份制改造、财务、审计、法律标准的标准化重组等。

习志勇说：“我们本来说是想上创业板的，因为现在收益率达不到就没上。”。

在融资方面，创业板上市可以筹集股本资金，新三板上市公司的利益更多地体现在有针对性的股票发行上。但创业板上市要求也比新三板严格，近两年连续利润，近两年净利润不少于1000万元；或近一年利润，近一年营业收入不少于5000万元，最近一期末净资产不少于2000万元，没有未弥补的损失。

显然，亲和力来源很难满足创业板的上市要求，即使在新的第三个董事会，亲和力来源也很强大。新的第三个董事会没有对公司的盈利能力提出具体的指标，但要求公司盈利并继续经营。这让亲和力来源感到尴尬，因为公司可以平衡财务报表，但没有盈利。

刘明和介绍，目前在新三板上市的养老企业约有4家，最早的是山东威海荣成盛泉养老服务有限公司，于2013年上市。“这些公司基本上都有养老院，是私营非企业注册项目，可以盈利。”依靠会员制支持商业模式的亲和力来源，在盈利能力方面受到了考验。

会员制的牵绊

亲和源在养老行业的声誉不仅是因为它涉足养老行业较早，还因为它创造了会员制商业模式。

在最初购买土地时，国家没有养老金土地规划，亲和力来源是无法获得销售许可证的公共建筑土地。亲和力资源必须持有财产，土地性质的缺陷也增加了获得资金的难度。巨额投资催生了商业模式的创新，会员制度诞生了。

习志勇在2011年接受《中国房地产日报》采访时表示，2008年亲和源刚刚进入市场时，亲和源设计了两种形式：A卡和B卡。购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套(72平方米)和小套(58平方米)三种户型。无论A卡选择哪种类型，价格都是75万元，但年费从2.98万元到6.98万元不等；无论B卡选择哪种类型，年费都是2.38万元，但根据不同类型的价格分别是45万元、55万元和88万元。

A、B卡的性质是不同的。A卡在亲和力源中永久有效，其有效期与房屋和土地的使用寿命相同；B卡的有效期直到老年人的生命结束，但有一个15年的边界。超过15年的额外费用可以退还，超过15年的部分是免费的。

这种创新的商业模式为亲和源创造了利润来源，但同时也受到了争议和质疑。重点是亲和源会员卡无论有效期长短，出售都是使用权，即会员支付数十万元，但无法获得房屋的产权。与此同时，一些公众舆论认为，会员制涉嫌非法筹款。

亲和力资源已经进入市场十年了，目前还没有利润，未来的利润来源是服务费收入和会员卡收入。然而，对会员制度的模糊理解使第三方认为亲和力资源应该属于房地产行业，这对利润提出了更高的要求，但亲和力资源无法实现。

奚志勇认为，亲和源上市遇到瓶颈，不是公司达不到相关标准，而是社会没有改变养老服务业的观念，养老是传统产业，难以盈利。

自2013年《国务院关于加快养老服务业发展的若干意见》发布以来，政府有许多政策支持养老产业，但政策实施尚未取得成果，亲和力资源的上市也没有得到政府的帮助。

奚志勇正在等待时机的成熟，但没有人知道时机何时到来。

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