上海西部商业地产快速崛起

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上海西部商业地产快速崛起

近年来，上海西部地区的商业地产市场呈现出快速崛起的态势，成为上海市商业地产市场的重要组成部分。本文将从以下几个方面分析这一现象。

政策环境的变化为商业地产的崛起提供了有利条件。上海市政府对西部地区的开发力度不断加大，出台了一系列扶持政策，包括土地供应、税收优惠、基础设施建设等，为商业地产的发展提供了良好的环境。

市场需求旺盛是商业地产崛起的另一个重要原因。随着城市化进程的加快，西部地区的人口数量不断增加，人们对商业地产的需求也相应增加。同时，随着居民收入水平的提高，人们对商业地产的品质和功能要求也越来越高，这也为商业地产的发展提供了广阔的市场空间。

第三，开发商的积极参与也是商业地产崛起的重要因素。越来越多的开发商开始关注西部地区的商业地产市场，他们通过投资、开发、运营等方式，不断推出高品质、高档次的商业地产项目，满足市场需求。

最后小编认为，商业地产的崛起还受到市场运营管理的支持。一些专业的商业地产运营管理公司开始在西部地区开展业务，他们通过科学的市场调研、定位、规划、招商、推广等手段，不断提高商业地产项目的运营管理水平和市场竞争力。

结合上面内容，总的来说，上海西部商业地产市场的快速崛起是多种因素综合作用的结果。随着政策的不断优化、市场需求不断增长、开发商的积极参与以及市场运营管理的支持，未来这一市场还有很大的发展空间和潜力。

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去年，市政府召开新闻发布会，介绍了《关于加快南北转型发展的实施意见》。

这次的文件规格很高，文号是“沪府发”〔2024〕5号，即以上海市政府名义发文，支持宝山和金山南北转型发展。

《加快南北转型发展的支持政策》附有多达15项激励政策，涉及人才、土地、产业等方面，相当全面。

信号明显，期待已久的宝山、金山转型已箭在弦上，两地将开启新的发展篇章。

今日我们先聚焦宝山。

在宝山的印象中，产业依赖宝钢，新兴产业规模小，基础产业相对薄弱；虽然与江苏接壤，但对外交通连接不太顺畅；教育、医疗等公共设施和服务水平相对不足。

但这一切，即将迎来质的变化。

以传统产业为主，以科技创新中心、创新、绿色低碳为重点：

制造业向高端、智能、集群、特色转型，推动基础材料产业向强大、专业、大型新材料产业转型，培育生物医学、智能设备、新一代信息技术三大新支柱产业。

在新规定中，工业总产值占全市增量的20%以上；高新技术企业也将迎来爆炸性增长。

吴淞地区、南大地区、环上大地区将建设动力强劲的重点转型区，迎来快速发展。

在交通方面，建设北上海枢纽门户，连接长三角。

过去备受批评的教育、医疗等，也将弥补不足，提高质量。

原则上，五个新城的政策适用于宝山重点转型区。

比如人才落户和居住证积分，发展经济适用房租赁，促进产业用地功能混合。

事实上，包括南北转型，宝山规划有很多概念，我们经常不清楚

另一方面，宝山区级发布的规划也很多，规划落地能力经常受到质疑。

因此，首先要梳理宝山规划过程的时间线，了解这些规划的水平，才能对宝山未来的发展有一个清晰的认识。

为了便于理解，我们总结了以往规划的核心内容，并结合轨道交通等信息，供您参考。

注:22号线、24号线、18号线二期西段未列入正式《上海轨道交通建设三期规划》，不能作为严格参考。

2024年6月13日，宝山迎来了《关于加快南北转型发展的实施意见》（级别：由上海市人民政府发布），这是南北转型实施水平最高的文件

本意见认可了宝山区科技创新中心的主要地位，确定了宝山重点产业为：新材料产业、生物医学产业、智能设备产业、信息技术产业。

除工业方面外，人、地、财都给予了支持。

在人才方面，吴松创新城、南京大学智慧城、环上大地区被划定为转型示范区。人才政策指的是五个新城，这意味着三个地区的人才引进不会弱于五个新城。

具体来说，我们来看看杨行、南大、顾村、宝山中心城区等板块的发展。

接下来，我们将详细分析几个板块的未来发展和规划。

01.杨行镇

杨行可以说是本轮“2035总规”和“十四五”规划中最大的赢家，在宝山获得了当之无愧的“头牌”地位。

在宝山区“2035总规则”中，宝山区提出了“空间重建”的空间发展战略，核心是杨兴地区。杨兴未来发展的支撑是什么？

首先，宝山站的价值还是被低估了！原因是整个沿江高铁体系没有引起足够的重视。

从上海“十四五”规划可以看出，整个沿江高速铁路系统在原上海站、虹桥站的基础上，以上海东站为核心，建立了另一套高速铁路系统。（下图为黄色和蓝色）

不难发现，上海原有的铁路系统（黄色部分）与沿海港口系统脱节，而新的铁路系统（蓝色部分）可以弥补这一缺点，与上海沿海港口紧密结合。

7月5日，上海最新发布的工业地图也反映了上述制造业的发展布局，这与宝山、金山制造业转型发展的总体目标一致。

新的铁路系统被称为沪渝荣高铁，将建设通往长江流域腹地的长三角形，为宝山和杨兴带来足够的经济动能。

因此，宝山站在杨行镇建设宝山中心至关重要。

其次，在如此重要的铁路系统的基础上，宝山东部重要的TOD核心将以宝山站为中心，包括原来的1号线和3号线。

更重要的是，19号线终点站将与宝山站紧密结合，而19号线是一条超高能地铁，贯穿上海南北，连接北外滩和浦东滨江。这无疑将对杨行在提升整个上海地位方面发挥至关重要的作用。

此外，未列入“上海轨道交通建设三期规划”的22号线和24号线的选址预测已通过杨兴地区。如果未来完成，杨兴将成为外环唯一的5轨交叉口！

第三，在沿江高速铁路和轨道交通核心的双重支持下，吴松副中心的规划地位将为该地区提供更高的想象空间。在《南北转型实施意见》中，明确提到以小型土地转让促进重点地区商业用地，大大降低了副中心核心区的建设难度，有利于吴松副中心的快速实施。

第四，吴淞创新城的多重优惠政策将直接带动杨行地区的发展。几乎所有吴淞创新城的主要部分都在杨行镇。

《南北转型实施意见》对吴松创新城的支持是前所未有的，不仅包括上述人才租赁补贴、加快旧改革、重大市政财政补贴项目等“直接资金”。

更重要的是，“二转二”模式将大大加快工业用地转型，对改善城市界面起到非常积极的作用。

从目前的情况来看，杨兴地区的大量土地被工业用地占用，这也是杨兴地区城市界面最重要的负面因素之一。但在“工业用地二转二”的优势下，工业用地转型升级速度将大大加快，直接有利于吴松创新城的发展。

在土地利用方面，吴松创新城与周边居住社区的土地利用比例可以说是“不同的”。吴松创新城几乎都是办公和研发用地，居住用地很少。这也直接将吴松创新城的积极规划溢出到周边居住区，而杨兴镇则直接积极。

02.南大板块

宝山西部的南大板块与东部地区大不相同。与东部相对成熟的建设基础相比，南大板块有很大的发展空间。有多大？

宝山区领导曾说过:要把南大的“外套料”剪好。

南京大学拥有大量土地储备的原因是，该地区曾经是上海最大的棚户区之一，在当地风格和经济方面发挥了一定的负面作用，因此启动了大规模的拆迁重建计划。

在二次建设过程中，规划更加重视城市环境，以生态为园区特色之一，致力于打造具有生态理念的特色园区。

南京大学未来发展的另一个优势是有一体化的规划和统一的发展主体。早在2024年，宝山区就与临港集团就南京大学的发展达成了战略合作。2024年，宝山区与临港集团签署了深化合作协议。这对以后的投资和运营有很大的帮助。

就南大地区而言，区域中心非常明确。核心地块规划了一个200多米的超高层办公室。

《单位规划》对原《南京大学生态智慧城市控制详细规划》的土地规划进行了重大调整。可以看出，上海大幅增加了核心区域的商业用地指标，进一步提高了南京大学商业能源水平的天花板。

《南北转型实施意见》也支持了南大商业用地的发展。表现为支持南大智慧城核心区高层建筑规划研究。

根据目前的单位规划，核心区100米高层建筑的规划用地审批将大大加快，未来核心区的发展速度将大大加快。

图为原用地性质-新用地性质

此外，《南北转型实施意见》再次强调了环上大地区的发展，南大也将是最直接受益的地区。

03.顾村镇

从房地产的角度来看，顾村的逻辑更接近“睡城逻辑”。

这可以参考松江泗泾和九亭。这两个板块前期依赖徐家汇，后期随着泾河泾的强势崛起，泗泾和九亭迎来了一波房地产浪潮。

在国际上，一些优秀的睡眠城市将在大都市发展的中后期崛起。例如，在大伦敦规划的中早期卫星城也产生了许多优秀的社区。如果你想成为一个优秀的睡眠城市，你至少应该满足三个条件：

第一，优质的生活环境。第二，有一个区域商业中心可以满足日常需求。第三，它与崛起强劲的公共活动中心有高效的通勤联系。

第一点取决于项目本身和社区周围的环境。此前，宝山在顾村编制了《新顾城规划》，目标是假设顾村的大型居住区。最新的顾村镇总体规划升级了顾村的定位，即公共服务优越的宜居社区，更注重规模和质量。

目前，顾村整体可开发空间相对较大，未来整体城市界面将相对较新。据说，新顾城总体规划住宅面积达到423万平方米。

此外，还有顾村公园、郊野公园等生态空间建设，有建设优质城市界面的基础。

二是商业中心。顾村刚刚规划了宝山西部唯一的社区级商业中心，自住日常消费得到了很好的保障。

第三，是一个强大的工业中心。除了受益于南方大学及其南部桃浦地区的发展外。从以7号线、15号线为核心的古村地区轨道交通配置来看，与真正的副中心轨道交通建设完全对接。并可直接进入长寿路、静安寺商务区。

真如一直被批评为“烂尾”副中心，并不乐观。但事实上，真正的大规模土地供应是18年来的事情。以前的拆迁工作已经持续了近15年。目前，它已经完全满足了发展条件。凭借其优越的地理位置，未来有很大的发展空间。

目前，大多数学术研究认为，上海西北部地区有建设副中心的空间。随着中海环宇城的建成，作为副中心的地位可能会重建。

从土地转让对象的角度来看，中海、京东（金地商业）是相对较高水平的开发商，其综合运营能力也有一定的保证。

最后，顾村的压舱石是长寿路、静安寺等核心商务区。长寿路商务区是普陀地理位置最优越的地区，也将获得大量投资。静安寺高端商务中心在上海的地位是不可替代的。即使静安寺的压舱石地位不如南京大学的发展预期，也将保证顾村的通勤价值。

一是顾村大居核心区，是顾村最重要的商业服务中心。

二是新顾城社区中西部地区，这里是最重要的住宅增量规划区。

04.宝山中心城区单位

在现行单位规划中，中心城市单位明确分为东西两个区域。以大场机场与楔形绿地形成的地理隔离为界。

这两个板块的轨道交通系统非常不同。西部主要依靠7号线和15号线组成的上海西部南北轨道交通系统，主要连接西上海中心，如静安寺。

东部轨道交通密度较高。1号线、3号线、19号线和未来东西方向18号线的第二阶段与杨浦、虹口、新静安和浦东滨江有着更密切的联系。

东部板块的发展定位如下:

在未来的发展方面，东部地区的经济活动发展可能与宝山区分离，与虹口、杨浦甚至浦东滨江相连。

从生活属性的角度来看，离五角场副中心的通勤距离不远。同样依赖五角场发展的新江湾城已成为新一代国际社区的基准。因此，从房地产的角度来看，东部地区非常适合作为东上海工业的通勤区。

随着宝山区对该地区生活环境改善的持续投资，如果生活质量能够进一步提高，其住宅价值也将接近新江湾城市。再加上19号线带来的生活需求，未来改善生活环境将是该地区发展的关键。

然而，东部发展的最大限制是土地资源相对饱和。从新土地的空间来看。其可更新用地主要为工业用地，新住宅用地相对短缺。

这一次，上海强势推出了《南北转型实施意见》，对宝山的发展起到了很大的推动作用。宝山腾飞指日可待。

注:资料来自小胖看房:

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