上海商业地产税务筹划所需材料有哪些内容

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上海商业地产税务筹划所需材料内容

一、基本资料

1. 商业地产项目详细介绍：包括项目位置、面积、类型、规划用途、产权状况等。
2. 商业地产交易双方的基本资料：包括姓名、身份证号码、联系方式等。
3. 商业地产交易合同：包括交易价格、支付方式、支付时间、过户时间等条款。

二、税务资料

1. 商业地产交易发票：提供原业主出售商业地产的发票，以证明产权状况。
2. 契税完税证明：提供契税完税证明，以证明已缴纳相关税费。
3. 交易合同复印件：商业地产交易合同复印件，包括交易价格、支付方式、支付时间、过户时间等条款。
4. 其他相关税务资料：如房屋租赁合同、水电费账单等，可能涉及税务问题。

三、其他资料

1. 产权状况调查报告：由专业机构出具的商业地产产权状况调查报告，以了解产权状况的真实情况。
2. 银行流水：提供交易双方的银行流水，以证明资金来源和支付能力。
3. 身份证明：提供交易双方的身份证复印件和户口本复印件，以证明身份和家庭关系。
4. 其他相关材料：如购房资格证明等，可能涉及税务问题。

结合上面内容，总的来说，在进行上海商业地产税务筹划时，需要准备详细的资料，以便于税务机关的审核和审批，确保税务筹划的合法性和有效性。

房地产企业常见的税务筹划技巧有哪些？

一、土地增值税筹划

(1)利用土地增值税的征税范围进行规划

正确定义土地增值税的征税规模是非常重要的。确定土地增值税范围有三个标准：一是土地增值税转让土地使用权及其土地建筑物及附件；二是土地增值税转让国有土地使用权及其土地建筑物及附件；第三，土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权和房地产产权的行为。根据这三个判断标准，税法判断了几个细节是否属于土地增值税的范围，房地产企业可以根据这些判断标准进行公平的税收规划。

①房地产代建行为

税法对房地产代理建设行为是否征税作了具体规定。房地产代理建设行为是指房地产开发公司代表客户开发房地产，并在开发实现后向客户收取代理建设收入的行为。对于房地产开发公司来说，虽然取得了收入，但房地产所有权没有转让，其收入属于劳动收入的性质，因此不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种方式在开发之初确定最终用户，实施有针对性的开发，以减轻税收负担，防止开发后销售缴纳土地增值税。

②合作建房

税法规定，一方出地、一方出资、双方合作建房的，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应当征收土地增值税。房地产开发公司可以充分利用这一政策进行税收计划。如果房地产开发公司有一块土地，计划与A公司合作建设办公楼，资金由A公司提供，建成后按比例分割。对于房地产开发公司来说，作为办公用房，不需要缴纳土地增值税，从而降低房地产成本，增强市场竞争力。以后再处理的时候，只能由自己的部门缴纳土地增值税。

(二)利用增加扣除的项目金额进行税收筹划

土地增值税的计算是根据增值税与扣除项目金额的比例，即增值税率的大小，增值税率越大，适用税率越高，缴纳的税款越多。合理增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到减轻税收负担的目的。

税法允许纳税人从转让收入中扣除的项目包括五个部分：取得土地使用权支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与房地产转让有关的税款；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权支付的金额和开发成本之和的20%。《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定，房地产开发费用中的利息费用如何计算，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定，利息支出可以按照转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，扣除许可证，但最高金额不得超过贸易银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的5%计算扣除；不能按转让房地产开发项目计算分摊利息费用或者不能提供金融机构证明的，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除房地产开发费用。房地产企业可以选择：如果企业预计利息成本较高，房地产项目开发主要依靠债务融资，利息成本比例较高，可以计算分摊利息，提供金融机构证书，扣除；相反，主要依靠权利资本融资，预计利息成本较少，不能计算分摊利息，可以扣除更多的房地产开发成本，有利于实现企业价值最大化。

案例剖析：

假设房地产开发企业进行房地产项目开发，土地应用权支付金额为300万元，房地产开发成本为500万元。那么：如果企业的利息费用可以按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证书，则：房地产开发费=利息费 (300 500)×5%=资本成本 40万元。如果企业的利息费用不能按房地产项目转让计算，或无法提供金融机构的证明，则：房地产开发费用=（300 500)×10%=80万元。对于企业，如果预计利息费用高于40万元，企业应努力按转让房地产项目计算分摊利息费用，取得相关金融机构证书，扣除相关利息费用，增加扣除项目金额；相反，如果企业预计利息费用低于40万元，则无需按转让房地产项目计算分摊利息费用，也无需提供相关金融机构确认，从而多扣除房地产开发费用，达到增加扣除名额的目的。

(3)利用税收优惠政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》，纳税人出售普通标准房屋，增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值超过扣除项目金额20%的，按规定计税。同时，税法还规定，纳税人建设普通标准住宅和开发其他房地产的，应当分别计算增值金额。这一免税规定不能适用于不分离核算增值额或不能准确核算增值额的普通标准住宅。

如果房地产开发企业不仅建造普通标准住宅，而且从事其他房地产开发，计划的关键是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以失去免税待遇。降低增值率的关键是降低增值率。以下是一个例子。

假设某市房地产企业出售商品房销售收入5000万元，其中普通标准住宅销售额3000万元，豪华住宅销售额2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅扣除项目金额为2200万元，豪华住宅扣除项目金额为1000万元。

企业应纳的土地增值税为：

普通标准住宅销售：

销售税及附加费①=3000×5%×(1 7% 3%)=165万元

扣除项目总金额=22000 165=2365万元

增值=3000-2365=635万元

增值率=635÷2365×100%=27%

由于税率为30%，所缴纳的土地增值税为635%×30%=190.5万元

豪华住宅销售：

销售税及附加=20000×5%×(1 7% 3%)=110万元

扣除项目总额=100000 110=1110万元

增值=2000-1100=890万元

增值率=890÷1110×100%=80%

适用40%的税率，所以缴纳的土地增值税是890×40%-1110×5%=300.5万元

土地增值税共缴纳190.5 300.5=491万元

从上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过20%，必须缴纳土地增值税。为了使普通标准住宅获得免税待遇，增值率可以保持在20%以内。有两种方法可以规划：

一是增加普通标准住宅的扣除额；二是降低普通标准住宅的销售价格。

①增加扣除项目的金额

②假设上例中的其他前提保持不变，但一般规模住宅扣除项目发生变化，假设为X，则应纳土地增值税为：

计算扣除项目金额=X 165增值额=3000-(X 165)=2835-X

增值率=(2835-X)÷(X 165)×100%

由等式(2835-X)÷(X 165)×100%=20%，解得X=2335万元

此时，普通标准住宅可免税，缴纳的土地增值税仅为销售豪华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的途径有很多，如增加房地产开发成本、房地产开发成本等。

②降低销售价

降低销售价格肯定会降低增值率，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润。这种方法是否合理取决于减少收入和缴纳较少税款。假设其他条件保持不变，普通标准住宅的销售价格将发生变化，假设为Y。那么应纳的土地增值税是：

销售税及附加税=Y×5%×(1 7% 3%)=5.5%Y

扣除项目总金额=22000 5.5%Y

增值额=Y-(2200 5.5%Y)=Y-5.5%Y-2200

增值率=(Y-5.5%Y-2200)÷(2200 5.5%Y)×100%

由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200 5.5%Y)×100%=20%，Y=2827万元F

与普通标准住宅相同，此时缴纳的土地增值税仍为销售豪华住宅的300.5万元。销售收入比原来的3000万元减少了173万元，税收减少了190.5万元，比减少的收入节省了17.5万元。

二、房产税筹划

房地产税是以房地产为征税对象，根据房地产价格或房地产租金收入向房地产所有人或经营者征收的一种税。房地产税的计税依据分为从价计税和从租计税。从价计税是按房地产原值减去10%30%后的余值计算缴纳的，税率为1.2%;以房地产租金收入为计税依据，税率为12%。

从价计税，因为是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定了房产税的数额。合理降低房产原值是房产税筹划的关键。香港有六种彩色材料。因此，会计人员应尽可能将能与房屋主体分开核算的建筑部分分开；对于租金征收，房价的大小直接决定了房地产税的数额。许多房地产开发企业在签订房屋租赁合同时，往往将水、电、房屋租金一起计入租赁价格，从而增加租金，缴纳更多的房地产税。因此，房地产开发企业应将水电费从租金中剔除，由承租人自己独立负担，即使由于各种原出租人支付水电费，也应在租赁合同中明确扣缴项目，通过“其他应收应付款”计算，以减少应纳房地产税的税基。

三、房屋销售变更为股权转让

根据现行税法，以房地产投资入股，干预接受投资者利润分配，独特承担投资风险的行为，不征收营业税，自2003年1月1日起，以房地产投资转让股权，不征收营业税。这一规定为房地产企业的税收发展规划提供了空间。

如果房地产买方是具备一定条件的企业或公司，曾道人可以考虑房地产销售方式，先投资房地产，然后将股权转让给买方。以甲方企业为例，甲方企业想向乙方企业出售5000m2的房屋。如前所述，如果直接以2400元/m2的价格出售，需缴纳108万元土地增值税、60万元营业税、6万元城市维护建设税和教育费。如果甲方企业与买方乙方企业达成协议，甲方企业首先向乙方企业投资房地产，然后以1200万元的价格向乙方企业转让股权，可以合法合理地废除60万元的营业税和6万元的城市维护建设税和教育附加费。同时，为了调动买方B企业参与规划的积极性，A企业可以做出一些妥协，给予B企业一定的补偿，但金额应限于A企业节省的66万元。

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