上海商业地产改造公寓

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《上海商业地产改造公寓》

一、背景介绍

上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直保持着强劲的发展势头。随着城市的发展和人口的增长，商业地产的改造需求也越来越大。其中，商业地产改造公寓成为了一种新的发展趋势。

二、改造公寓的优势

1. 投资回报率高：商业地产改造公寓具有较高的投资回报率，可以带来稳定的租金收入和长期稳定的增值潜力。
2. 市场需求大：随着城市人口的增加和租赁市场的不断变化，商业地产改造公寓的市场需求也在不断增加。
3. 投资风险较低：商业地产改造公寓的风险相对较低，相比其他投资方式，如股票、基金等，具有更稳定的收益和更低的风险。

三、改造公寓的步骤

1. 市场调研：了解市场需求和竞争情况，确定改造方案。
2. 改造设计：根据市场需求和客户需求，进行公寓的设计和装修。
3. 施工改造：根据设计方案进行施工改造，确保施工质量和进度。
4. 物业管理和租售：完成改造后，进行物业管理并租售公寓。

四、市场趋势分析

随着商业地产市场的不断发展和租赁市场的变化，商业地产改造公寓将成为一种重要的投资方式。未来几年，随着市场需求和政策环境的不断变化，商业地产改造公寓的市场前景将更加广阔。

五、结论

根据我们上面内容，小编觉得：商业地产改造公寓作为一种新的投资方式，具有较高的投资回报率、市场需求大和较低的风险等优势。同时，改造公寓的步骤和注意事项也需要投资者认真考虑和关注。未来几年，商业地产改造公寓市场前景广阔，值得投资者关注和参与。

为什么闲置商业改长租公寓这么难？

| 租房新章

《经济观察报》记者丁文婷世邦魏理仕数据显示，2024年，上海写字楼空置率已上升至19.8%，2024年将迎来140万平方米的天量供应，预计空置率将进一步上升至20%-22%。

2024年，中国商业地产建设加快。根据中指研究院的数据，截至2024年底，中国商业商品房存量已达33.22亿平方米。各城市商业地产普遍供过于求、空置高、租金下降。

对于很多开发企业来说，由于去化速度慢，无法实现大量的商铺、商住公寓等商业库存。在房地产企业普遍流动性紧张的情况下，盘活闲置商业资产成为“燃眉之急”。

从政策角度来看，2024年，国务院办公厅发布了《关于加快经济适用房租赁住房发展的意见》，提到闲置低效商业办公、酒店、工厂、仓储、科研教育等非住宅住宅允许改造为经济适用房租赁住房，使大量销售商业物业、住宅有机会转型为租赁住房。

但即使依靠政策，“商业租赁”仍然是一种更边缘化的市场模式。为什么商业改革长期租赁公寓很难成为闲置商业振兴的一种方式？“商业租赁”的困难是什么？

没有技术问题

在外资基金租赁负责人王盛看来，一个商业项目能否改成长期租赁公寓，首先要通过三道关。

首先是土地使用寿命。土地使用寿命小于20年的项目不会被收购和改造。但事实上，我国大量核心商业地产的土地使用寿命已低于20年。

第三个层次是物业位置，直接影响到长期租赁公寓后的租赁率。

王盛介绍说，该物业所在地的工业和交通状况非常重要。如果一个地区的租赁人口很薄，该地区的物业就不适合改为长期租赁公寓。另一方面，不考虑竞争过激烈的地区。”例如，在上海浦东新区，过去两年R4地块的供应和市场准入非常大，租赁市场压力将相对较大，这些地区的项目将被筛选出来。”

在需求锚定之后，下一步将考虑物业本身的形式。

ICCRA房屋租赁行业研究院院长赵然介绍，商品房主要分为商品房、酒店、办公和商品房公寓。从结构上看，商住公寓最容易改为长期租赁公寓。在酒店类型中，高端酒店一般有会议厅、宴会厅等服务空间，大多数公寓产品难以支持这部分配套设施，部分高端公寓运营商没有经营餐饮的能力，需要聘请特殊的餐饮运营商，因此很少有高端酒店转型为长期租赁公寓。

经济型酒店和中端酒店更多地改为长期租赁公寓，但改为长期租赁公寓后，平面效率也会降低。赵然解释说，这是因为虽然这类酒店的单间建筑面积通常在25-30平方米左右，但酒店将配备更多的电梯和消防通道，使用面积可能不到20平方米。因此，在改造成长期租赁公寓时，只能将三间客房合并为两间，或两间改为一间，这将降低出租率。

对于将办公物业改造为长期租赁公寓，办公物业的宽度、深度和高度与住宅物业不一致，改造会造成空间浪费，必须计入投资成本。只有部分商业建筑的结构有利于长期租赁公寓的改造，其余的则需要牺牲大量的面积来满足建筑设计规范。

“在实际的改造中，我们遇到了许多不可预测的困难，这将增加改造的复杂性和时间。”资产管理副总经理廖伟翔表示，如建筑物需要结构加固，或重新油漆、更换窗框，或政府相关部门提出新的指导，将增加房地产改造的成本。因此，只有项目的收购成本足够低，才能计算过账。

政策端的不断放松确实解决了许多技术问题。王盛以前在“非住房改革”期间做过很多项目。当时，这种改造不允许有暗房，而“商业租赁改革”则放宽了这一标准。王盛认为，“商业租赁改革”没有技术问题无法解决，但技术问题最终会传播到成本上。

所有的问题都是成本问题

“‘商业租赁’是否可以改为核心或经济账户。”王盛介绍，一方面，房地产的形式影响了改造投资的成本。另一方面，无论是办公楼、购物中心还是酒店的改造，都需要通过房屋安排来计算总收入，并结合投资成本来计算NOI（净经营收入），从而计算房地产的估值。

最后，这取决于交易价格。王盛说：“例如，5万平方米的商业项目可以改为300间或250间，这将影响最终估值。”

但在大多数谈判中，买卖双方的价格存在差距。王盛介绍，例如，在过去，开发商在征地时会有一些自有财产。早期开发商对这部分物业的估值基本上是住宅价格的6-7%左右，这是开发商的估值逻辑。“我们通常会按照长期租赁公寓的投资回报率要求(通常在4%-5%左右)反转，估值一般只有住宅价格的2-3%。若按资产持有人估值收购，改为长期租赁后，我们的年投资回报率可能只有2%左右，不会这样做。”

资产持有人的另一种投标逻辑是将其与周边地产进行比较。廖伟翔介绍，例如，办公楼可以作为总部基地出售给企业。“在上海，一般地理位置的办公楼价格也可以达到2-3万元/平方米，但同一地点的长期租赁公寓价格可能只能达到2万元/平方米甚至更低。由于产品类型不同，自然存在差距”。

廖伟翔说，这意味着如果项目是开发商按照市场价格征地开发的，基本上谈话空间很小。

“这也导致许多项目不具备商业转型的条件。”王盛将“商业转租”描述为“百里挑一”，需要输入和计算转型时间、成本、租金等条件。

每年，王盛都要看150多个项目，但只有35个项目王盛会带领团队进一步跟进。

2024年，王盛收购的项目满足了建筑本身适合改造、房屋数量多、浪费面积少、地铁位置好、客户群体清晰等条件。“交易大约需要两年时间才能完成。”

业主改不起

TOP20私营房地产企业告诉《经济观察报》，整个闲置的商业建筑基本上位于弱二线城市，基本上没有租赁企业会考虑。”土地供应和需求在过去很长一段时间内都有很大的不匹配。现在我们也想以某种方式进行改造和振兴，但由于空间不平衡，很难实现。”

“商业转租不是开发商的最佳选择。”另一家拥有大量闲置商业地产的房地产企业相关人士李欣告诉《经济观察报》，早在2024年，他的企业也做过类似的尝试，但都没有成功。

一方面，大量的闲置商业办公室是当年城市规划的产物。例如，计划建造CBD需要一些商业和办公室，但当房地产建成时，区域CBD没有发展，商业办公室自然被大量空置。在这种情况下，如果你想把它改造成一套长期租赁的公寓，你还需要与区政府沟通规划的变更和审批程序。这些调整并不容易实施。

更重要的原因是，这类产品的转型并不过账。李欣表示，近年来，从重大战略的角度来看，企业需要尽可能实现股票资产，以缓解现金流压力，租赁带来的现金流非常有限。

比如估值在10亿元左右的物业，年租金收入可能只有2000万元，年投资回报率不到2%。

此外，改造还需要投入大量额外成本。

李欣说，轻装修的成本是1000-2000元/平方米，重装修的价格可能是3000-4000元/平方米。对于危险房地产企业来说，人力和财力集中在交付楼上，没有改造的意愿和能力。

对于开发商来说，早期开发是根据正常商业项目的成本进行投资。如果将其转换为长期租赁公寓，则需要支付另一部分成本，以换取一种无法有效、快速形成稳定现金流的租赁模式，这不是一项具有成本效益的业务。对于中央和国有企业来说，直接开发R4地块的成本较低。

李欣告诉《经济观察报》，自2007年以来，其企业闲置了大量的商业办公物业，但在建过程中只有少数商业项目改为长期租赁公寓。”由于空置或运营状况不佳，它从未被改为长期租赁。”

廖伟翔每月观看20多个商业项目。他发现其中许多是由成熟的公寓品牌团队运营的项目。”这是因为许多开发商渴望返还沉淀资金。”

闲置商业办公室去哪里？

“在过去的两年里，我们一直在加强股票商业地产的运营和管理。加强运营是为了提高资产的价值和含金量，更有利于资产的销售和实现。”李心介绍说，他的企业成立了一个专门负责大宗交易的部门和线路，专注于促进房地产销售和寻找客户。“通过运营提高估值，以良好的价格销售，是危险房地产企业最现实、最有效的方式”。

不同状态的闲置商业办公室有不同的处置路径。李欣所在企业的闲置业务已关闭，只有少数重大项目仍在推进中。这些项目也与当地政府进行了沟通，地方政府需要保证和安排物业建成后的分散化。”否则，我们将不会继续投资于促进建设。”

特别是对于一些已建成70%以上的重大项目，地方政府希望尽快完成，这不仅会保证去化，还会在施工过程中提供一定的财政支持。李欣告诉《经济观察报》，一些在建项目将通过股权转让出售给一些地方政府开发平台。在已建成的商业办公室中，许多已被各城市的地方政府部门或政府下属平台接管，并在购买后作为机构的办公楼。

“我们目前的人力和财政投资首先是保证交付，而不是改变租赁来振兴资产。”顶级20家房地产企业表示，首选是将资产出售给有能力振兴资产的竞争对手，这可能是AMC、基金公司等。，但这条路并不顺利。由于债务问题，一些项目面临资不抵债的局面，商业交易市场价格的下跌也使得销售更加困难。

以上海办公楼市场为例，2024年，由于大量新供应进入市场，空置率进一步上升，租金继续受到挤压。租赁市场的低迷直接影响到办公楼的交易价格。”一些AMC、香港资本可能会打三折，但对我们来说，资产负债表的损害太严重，无法出售。”TOP20房地产企业表示。

(文中王盛、李心为化名)

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