2024年上海商业地产发展情况

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2024年上海商业地产发展情况

一、概述

2024年，上海商业地产市场在政策调控和市场需求的影响下，呈现出一幅独特的画卷。商业地产市场持续繁荣，尤其是购物中心、甲级写字楼和高端住宅区的发展势头强劲。

二、市场表现

1. 购物中心：各大购物中心积极扩张，新建项目和升级改造项目不断。商场内的业态丰富，不仅有零售、餐饮等基本业态，还有娱乐、文化等新兴业态，满足消费者多元化、个性化的需求。
2. 甲级写字楼：随着上海经济的高速发展，甲级写字楼市场持续火热。企业对于商务办公的需求持续增长，优质写字楼租赁市场活跃。
3. 高端住宅区：随着消费者对生活品质要求的提高，高端住宅区成为市场的新宠。精装修、智能化、绿色环保等元素成为高端住宅区的标配。

三、影响因素

1. 政策调控：政府对房地产市场的调控政策对商业地产市场产生了一定的影响。政策收紧时，市场活跃度降低；政策放宽时，市场活力恢复。
2. 市场需求：消费者对商业地产的需求变化是影响市场发展的关键因素。消费者需求的升级和多元化，推动商业地产不断创新和升级。

四、未来趋势

1. 多元化业态：未来商业地产将更加注重业态的多元化，以满足消费者日益多样化的需求。娱乐、文化、教育等新兴业态将与零售、餐饮等基本业态融合发展。
2. 智慧化、绿色化：随着科技的进步，商业地产将更加注重智慧化和绿色化。智能化的设施和服务将提高消费者的购物体验，绿色环保的设计将提高企业的社会责任感。
3. 区域发展：商业地产将更加注重区域发展，以实现更广泛的覆盖和更高的效率。跨区域的合作和协同将成为未来商业地产发展的重要趋势。

总的来说，2024年的上海商业地产市场表现强劲，未来发展前景广阔。但同时也需要注意政策调控和市场变化带来的影响，保持敏锐的市场洞察力和灵活的应变能力，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

2024年，上海商业地产市场活跃，交易量创五年新高

界面记者|王婷婷

2024年，房地产市场的深度调整仍在继续，房地产企业普遍面临财务压力，为活跃的大宗交易市场创造了条件。一些商业资产被放在货架上，“煤炭老板”、“水泥老板”前往上海开启“买买买”模式。

到2024年，类似的交易将继续上演。1月2日，天眼查APP显示，上海金山万达投资广场发生股权变更，大连万达商业管理集团有限公司退出股东名单，新股东为苏州联商二号商业管理有限公司，其背后的黄金所有者为中联基金。

此外，上海松江万达广场和周浦万达广场于2024年被大家保险接管。目前，金融机构在上海购买了三个万达广场。

不仅是万达广场，2024年上海还有宝格丽酒店、万达瑞华酒店、中粮海景一号、喜来登酒店等优质资产。

1月4日，根据戴德梁行发布的2024年大宗交易报告，2024年上海大宗交易市场总营业额为806亿元，同比下降8.9%，同比下降收窄；交易量达到近五年新高，为115件，市场投资交易情绪活跃。

2024年，自用买家共交易50份订单，其中约76%投资办公和研发办公资产，尤其是一线江景或重点核心区的物业，总价控制在10亿元以内。

具有代表性的是，位于浦东新区的张江半岛科技园被宁波政府平台购买，成交面积34776平方米；成都一家国有企业收购了位于浦东新区的张江368生物医药产业园，成交面积20537平方米。

戴德梁银行指出，近两年来，国有企业买家，特别是外国国有企业买家，在上海市场的投资逐渐上升。从产业联动的角度来看，他们更喜欢工业园区和大虹桥区域办公楼。例如，宁波政府平台购买了位于青浦区的虹桥世界中心D1办公楼，交易面积20349平方米。

从交易资产类别来看，办公或R&D办公常年排名第一。根据戴德梁兴的数据，2024年办公R&D办公交易总额达到281亿元，占35%；随后，公寓和住宅以131亿元和16%的比例排名第二。由于太古地产投资97亿元购买前滩和洋泾地块，综合业务交易比例上升至第三位。

此外，2024年高端酒店资产的交易也成为亮点。去年第四季度，黄浦绿地万豪、外滩万达瑞华、华侨城宝格丽酒店等资产相继交易，将该类别比例提升至11%。

12月底，位于黄浦滨江的绿地万豪酒店被一家银行接管，网上签约总价约14.88亿元。在此之前，北京鹰朗商业管理有限公司成为上海万达瑞华酒店的全资股东，江苏金丰水泥集团以24.3亿元的底价赢得了上海宝格丽酒店。

2024年9月，位于上海虹口北外滩的三至喜来登酒店也被放在货架上拍卖，起价16.43亿元。最后，该酒店的买家也是江苏金丰水泥集团。

“水泥老板”入场抄底上海酒店资产，而“煤老板”则倾向于购买上海豪宅。

去年11月底，大悦城持有中粮海景一号15年的最后三套公寓正式更换业主。接收方是内蒙古的“煤老板”。接收公司为上海永鹏实业有限公司，成交价41.42亿元。

长期租赁公寓交易也很活跃。2024年8月，博峰（Brookfield）位于上海静安区的租赁住宅项目已完成收购。该项目为静安聚源大厦，以前由朗诗寓运营。该项目地面建筑面积约1.8万平方米，未来将提供约280套优质租赁住宅。

对于2024年上海商业地产交易，华东资本市场部联合主管、执行董事蔡峰认为，在房地产行业资金紧张、企业高负债的挑战下，预计2024年将有更多的核心商业区高质量资产销售，买家针对泄漏机会，市场活动将更高。

此外，国内买家将继续主导大宗交易市场。受美联储加息的影响，外国买家继续疲软。预计2024年上半年将保持观望态度，下半年将在美联储降息后逐步回归。

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