上海宝龙商业地产单位性质

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上海宝龙商业地产单位性质分析

一、概述

上海宝龙商业地产是一家专注于商业地产开发的企业，主要业务包括购物中心、写字楼、酒店等。其单位性质属于商业地产，主要服务于城市经济发展和居民生活需求。

二、业务范围

1. 购物中心：宝龙商业地产开发了多个大型购物中心，涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲等多个方面，为城市居民提供了丰富的消费选择。
2. 写字楼：宝龙商业地产开发的写字楼主要服务于企业办公需求，为城市经济发展提供了重要的载体。
3. 酒店：宝龙商业地产与多家知名酒店管理公司合作，开发了多个高品质酒店，为城市居民和商务客人提供了舒适的住宿环境。

三、市场地位

宝龙商业地产在上海乃至全国商业地产市场上具有较高的知名度和影响力，其开发的项目在市场上具有较高的竞争力。

四、风险与机遇

商业地产行业面临的风险包括市场波动、政策变化、竞争加剧等。但同时，商业地产行业也具有较高的投资价值和广阔的发展前景。

五、未来发展

随着城市化进程的加速和消费升级，商业地产行业将迎来更多的发展机遇。宝龙商业地产将继续关注市场变化，积极探索新的商业模式和业态，为城市经济发展和居民生活提供更多优质的产品和服务。

总结：上海宝龙商业地产作为一家专注于商业地产开发的企业，其单位性质属于商业地产。其业务范围涵盖购物中心、写字楼、酒店等多个领域，在上海乃至全国市场上具有较高的知名度和影响力。未来，随着城市化进程的加速和消费升级，商业地产行业将迎来更多的发展机遇，宝龙商业地产将继续关注市场变化，积极探索新的商业模式和业态，为城市经济发展和居民生活提供更多优质的产品和服务。

另一家房地产企业将物业拆分到香港，宝龙商业资产负债率高达89%

从目前的情况来看，宝龙地产的物业拆分非常仓促。2024年，作为物业企业，宝龙商业管理的资产负债率达到89%，接近房地产企业，其中30%是与集团相关的贷款。再加上宝龙地产最近的净负债率飙升至101.6%，宝龙商业上市后可能无法逃脱融资工具的命运。

8月20日，宝龙地产宣布，计划拆分其子公司宝龙商业管理（以下简称“宝龙商业”），并在香港证券交易所主板独立上市。同日，宝龙商业披露向香港证券交易所提交了招股说明书的第一版。

2024年3月25日，宝龙商业在开曼群岛注册成立。其业务范围包括商业运营服务和物业管理服务，约占宝龙地产总收入的6%。目前，宝龙地产间接持有宝龙业务90%的权益。建议拆分上市后，宝龙地产仍将持有宝龙业务不低于50%的权益。

但目前，在香港14家物资企业中，只有绿城服务的市值超过了相关房地产公司的市值。数量相近的佳兆业美丽和新城悦服务的市值仅为母公司的15%左右。在香港股市疲软的背景下，宝龙商业此时上市能获得多少好处？

仓促拆分

宝龙生意还很“年轻”

宝龙房地产拆分物业的消息非常突然。

招股说明书中有这样的描述：“在过去的记录期间，我们通过银行贷款向关联方提供预付款，并不时从关联方获得预付款。相关安排的商业理由是，我们是宝龙集团的一部分，在获得银行贷款时没有任何分拆计划。”

然而，到2024年底，宝龙商业仍有大量贷款，直到2024年4月数据才大幅下降。这可能表明宝龙房地产拆分不是一个长期准备的计划。

在招股说明书披露前一个月，即今年7月，宝龙房地产出售了福州宝龙商业、杭州阜阳、杭州浩龙等7家子公司，完成了子公司宝龙商业的资产重组。

根据招股说明书，宝龙业务成立于2024年3月25日，从拆分到披露上市，宝龙房地产只花了5个月的时间。可以说，新独立的宝龙业务仍然非常“年轻”，指标仍然深受宝龙房地产的影响。

宝龙房地产是一家老“福建房地产企业”，属于宝龙集团，成立于1999年。宝龙房地产自2003年以来一直专注于综合性商业房地产项目的开发和运营。2009年在香港主板上市，是中国第一家在香港上市的商业房地产企业。目前，宝龙房地产规模属于中型房地产开发商。除部分住宅物业外，其他项目均为商业性质，在购物中心达到39个。

受宝龙房地产规模的影响，宝龙的商业收入约为10亿元，与佳兆业美丽、永盛生活服务、新城悦服务属于物业企业的第二梯队。其收入结构也不同于目前上市的物业企业。

宝龙自身定位为商业物业开发商，分为商业运营管理服务两部分；二是物业管理服务，商业运营管理服务收入占80%以上。

根据管理面积，宝龙商业合同建筑面积50%在长江三角洲，是长江三角洲第四大商业运营服务公司，占市场份额的1.4%。主要经营宝龙已成、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四大品牌，但也离不开宝龙地产。

2024-2024年4月，商业运营服务总管理面积分别为5.4百万平方米、5.9百万平方米、6.4百万平方米和6.4百万平方米，其中90%来自保留集团发展。同期物业管理服务的管理面积分别为9.1百万平方米、9.2百万平方米、9.7百万平方米和9.8百万平方米，均为集团开发或集团合资企业开发。保留集团是指分拆后的宝龙地产及其附属公司，不包括宝龙业务部分。

报告期内，公司保留集团委托服务供应商的业务收入约为5.1亿元、5.6亿元和6.6亿元，分别占总收入的68.3%、57.3%、55.0%。预计2024年、2024年、2024年8.2亿元、9.7亿元、11.7亿元左右，相关收入将继续增加。

为母公司输血

资产负债率接近房地产企业

仓促拆分的后果是宝龙业务的财务指标尚未恢复正常。宝龙地产与宝龙业务的关系尚未完全明确。

2024-2024年，宝龙商业的资产负债率分别为99%、94%、89%、87%接近高杠杆模式的房地产企业是目前14家上市物业企业中最多的。长期以来，流动率低于1倍，2024年4月最新为1.21倍。

与前脚披露招股说明书的保利地产相比，差距可能更明显。2024年至2024年4月，保利物业权益回报率为53.8%、63.2%、61.5%、84.5%的资产回报率为10.4%、12.2%、14.4%、25.2%。同期宝龙商业的股权回报率为708%、137.7%、81.7%、资产回报率为64%，2.9%、4.2%、6.8%、7.2%。

ROA和ROE之间的巨大差距表明杠杆率过高。宝龙业务的资产构成负债比例较高，导致公司股权回报率过高。2024-2024年的数据远远超过领先的保利地产，该水平本身与行业平均水平之间存在较大差距。

而且大部分负债都是流动负债，仔细分析了流动负债的构成，发现宝龙业务实际上是在为集团或母公司输血。

2024-2024年，宝龙商业流动负债总额分别为15亿元、12亿元和16亿元。以2024年为例，其中大部分是贸易和其他应付贷款，分别为6.5亿元和5.3亿元。

首先，在6.5亿贸易和其他应付款中，4.8亿是其他应付款，包括3.7亿租户和居民的收款和已收保证金。如果排除这部分负债，2024年的资产负债率仅为72.11%，高于大多数上市物业企业，仅次于奥园健康的74.89%。让我们来看看5.3亿元的贷款，其中大部分是一年内到期的贷款。

招股说明书解释说，当我们获得银行贷款时，我们是宝龙集团的一部分，没有任何分拆计划。根据当时宝龙集团的整体资本管理，考虑到我们的财务资源，我们更适合从这些银行获得贷款。

根据还款安排，宝龙商业报告期内流动负债部分贷款余额逐渐下降。2024年4月，银行贷款总额降至2.3亿元，主要原因是公司将多家银行贷款重新分类为与销售集团相关的重组负债。4月份，资产负债率仍达到87%。

物业企业现金流充裕，比房地产企业更容易获得贷款。宝龙商业似乎在宝龙集团发挥着输血的作用。根据招股说明书，以往贷款的年利率分别为5.22%~7.50%、5.22%~7.50%、4.80%~6.53%、4.80%~6.53%，4.80%~6.53%。

据公开报道，2024年，宝龙地产开始走“高营业额”路线，期末净负债率飙升至101.6%。今年以来，密集融资发行了2亿美元优先票据、10亿中期票据和3亿元公司债券，以补充正常生产经营的营运资金需求，偿还金融机构贷款。据业内人士分析，宝龙集团此时拆分物业上市，体现了当前融资的紧迫性。

一方面，上市可以拓宽融资渠道，获得更多低成本资金。另一方面，如果公司在上市后继续与集团或母公司保持大量资本交易，将影响公司的财务健康。

此外，表面上的债务是可见的，更多的隐忧来自表面上的债务或债务。报告期内，宝龙业务为关联方提供担保，担保金额分别为17.6亿元、16.8亿元和23.7亿元。这一数据在2024年4月仍然没有下降，高达23.3亿元。

而且从宝龙商业与关联方的资金余额来看，宝龙商业一直处于弱势地位。2024-2024年，公司应收关联方9.1亿元、7.2亿元、2.8亿元，应收关联方1.4亿元、1亿元、1.5亿元。至于关联方的名称，招股说明书中没有具体披露，包括关联公司、关联公司和关联公司的合资企业。

众所周知，宝龙地产是一家家族经营企业，目前掌舵人是徐健康的儿子徐华芳。在当前融资紧缩的环境下，徐芳华是否选择对宝龙业务未来的发展也至关重要。2024年宝龙地产的合同销售目标为500亿元。

物业费、毛利率、收缴率三低

最后，从具体业务来看，宝龙商业的住宅物业运营面临三低问题。

大多数房地产企业拆分其物业，因为依靠母公司有很强的话语权，物业费的收缴率一般在80%以上。宝龙商业很可能是第一家因收不到物业费而亏损的公司。

2024-2024年4月，宝龙商业亏损10处、9处、12处、12处，分别为240万元、700万元、930万元。亏损的主要原因是管理费收款率低，业主不愿意支付服务费。但上述物业收入仅占物业管理服务分公司总收入的9.7%左右、23.3%、18.9%和35.6%。总体而言，公司物业管理费收款率为83.0%、85.4%、81.0%和58.7%。

同时，宝龙商业住宅物业的平均物业管理费率约为1.7元/月/平方米、1.7元/月/平方米、1.8元/月/平方米和1.8元/月/平方米。据弗若斯特沙利文介绍，2024年物业管理百强企业平均物业管理费率达到1.31元/月/平方米，宝龙业务高于百强。

但根据中指院发布的100强物业报告，2024年100强企业管理项目住宅物业服务费平均为2.25元/月/平方米。同时，从公司物业管理服务毛利率较低的角度来看，宝龙商业住宅物业费低于上市物业企业。

报告期内，宝龙商业物业管理服务毛利率分别为14.1%、13.4%、14.3%、11.4%低于以住宅物业为主的保利物业。相比之下，商业运营服务的毛利率分别为23.4%、28.9%、30.1%、28.1%。正是由于商业运营服务毛利率高，宝龙商业的综合毛利率与上市物资企业的综合毛利率相差不大。

在报告期内，商业运营服务分公司的零售商业物业管理也遭受了部分损失。损失物业的数量分别为7项、14项、14项和12项。幸运的是，上述零售商业物业的收入比例不大，分别为27.3%、25.8%、25.0%和16.7%。损失的主要原因是消费者流量低。

从构成的角度来看，商业经营业务主要依赖于商业物业管理服务。商业物业管理服务包括安全、园艺、清洁、维护和维护服务。也就是说，无论是商业运营服务还是物业管理服务，宝龙商业的主要收入来源是收取商业中心或住宅的基本物业费，其他增值服务所占比例都很小。

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