上海 商业地产 估值

上海商业房地产龙头实力企业——上海房产

电话+V： 15318212450 ，欢迎咨询上海商业地产估值，住宅地产（住宅、公寓、别墅、经济适应房、棚户区等），商业地产（购物中心、办公楼、酒店等），工业地产（工厂、仓库、物流中心等），共有产权房，公租房等买卖租赁

《上海商业地产估值》

一、商业地产概述

商业地产是指用于商业用途的地产，包括购物中心、写字楼、酒店、零售商铺等。随着经济的发展和城市化进程的加快，商业地产在房地产市场中的地位越来越重要。

二、估值方法

1. 静态投资回收期：用于衡量商业地产投资回收的短期价值。
2. 收益率曲线：通过分析租金和需求等因素，评估商业地产的长期价值。
3. 资产价值评估：通过市场法、收益法和成本法等方法，对商业地产进行全面评估。
4. 财务指标：如净现值、内部收益率等，用于衡量商业地产的财务健康状况。

三、影响因素

1. 宏观经济环境：如经济增长、政策调整等，对商业地产价值产生影响。
2. 市场竞争：同一地段不同项目的竞争，影响商业地产的租金和售价。
3. 地理位置：市中心、交通便捷的地段具有更高的价值，而偏远地区则相对较低。
4. 建筑质量：建筑结构、装修水平等因素对商业地产价值有直接影响。
5. 运营管理：良好的运营管理和品牌效应可提高商业地产的价值。

四、估值实践

在实践中，应根据具体情况选择合适的估值方法，综合考虑各种因素，做出客观、准确的估值。同时，应关注市场动态，及时调整策略，以应对不断变化的市场环境。

以上就是关于《上海商业地产估值》的一些要点，希望能对大家有所帮助。

新城商业变革：开业面积最大，估值落后于同行，大资产管理转型即将破裂

[编者按]消费复苏、科技、互联网浪潮，导致商业房地产模式的深刻变化。与此同时，股票时代的市场竞争加剧，资产优势突出，新时代的竞争规则也在发生变化。

如何通过精细化经营提高资产质量，从盘活股票到提振消费？政策方鼓励和开启商业地产公开发行REITS，如何重塑商业地产领域的新格局？

搜狐金融、搜狐房地产、焦点金融推出了《商业房地产幸存者法则》系列规划报告，探索商业房地产企业管理方法，透视行业的发展趋势和价值。本解释：新城商业。

进入房地产行业30年，新城控股为自己换了轨道。

新城控股董事长王晓松在4月初的业绩会议上首次提出：对标博枫。

博丰是国际知名的另类资产管理公司，主要管理私募股权基金和实体资产，全球资产规模超过7500亿美元。

“博丰不是一家简单的资产管理公司，而是一家具有房地产、基础设施、商业等行业综合运营能力的资产管理公司。在研究了许多成熟的企业后，我们选择了博丰的深度标杆。”王晓松宣布，新城将2024年定义为大型资产管理登陆的第一年，正式吹响了大型资产管理转型的号角。

在新城看来，目前的转型时机已经成熟。首先，房地产行业正处于重组阶段，开发商的角色和定位正面临转型。第二，商业地产领域的REITS正在蓬勃发展。王晓松说：“新城有资格、基础和准备迎接它的到来。”

显然，近200个五岳广场的持有给了王晓松和新城转型的信心。

从商业地产的角度来看，搜狐财经将观察为什么新城要与博枫竞争，有什么准备和优势，有什么不足？

抢占三四线城市10年开业140个五岳广场

新城是中国较早进入商业地产领域的开发商之一。

吴越广场是2012年新城推出的商业地产品牌。经过十年的发展，新城的商业规模非常大。截至2024年底，新城在全国140个城市布局了194个吴越广场，其中开业面积140个，开业面积1319.74万平方米，是目前购物中心开业面积最大的开发商。

商业地产是一个进入门槛较高的领域。起初，新城在商业广场的发展中并不重要。2012年第一个吴越广场建成开业后，直到2015年才找到门道：即“低地价、快速周转、销售租金”的商业模式开始在全国范围内大规模复制吴越广场。

当时，新城前董事长王振华公开表示：“如果没有商业综合体，我们将投资。”统计显示，一、二线城市人均购物中心面积已超过0.6平方米，三、四级城市人均购物中心面积不足0.1平方米。新城认为，一、二线城市的商业综合体接近饱和，三、四级城市需求旺盛，是商业地产的主要战场。

因此，新城商业地产布局战略非常明确：在一、二线寻找机遇，迅速抓住三、四级城市。以2024年为例，新城开业了12个五岳广场，其中7个位于桐乡、衢州、诸暨、镇江、嵊州、如皋、晋江等三、四级城市。

由于三四线城市的积极下沉，新城控股的商业地产业务获得了快速扩张的机会。数据显示，2015年新城吴越广场开业数量从6个飙升至2024年42个，2024年底实现“百店”目标。

图片来源：在新城控股官方网站上，新城提出了“重点”战略，将轻资产作为商业项目扩张的重要组成部分，即向中小企业输出管理能力和资源优势。到2024年底，新城布局的197个五岳广场中，有157个是重资产，37个是轻资产；140个五岳广场中，126个是重资产，14个是轻资产。商业地产的快速扩张带动了新城商业运营(物业租赁管理)收入的不断增长，从2024年的4.41亿元飙升到2024年的92.24亿元，复合增长率超过54%。与此同时，新城商业运营的毛利率一直保持在70%左右。高毛利的商业业务平衡了新城住宅开发业务下滑的盈利能力。就毛利而言，新城商业开发业务毛利贡献的比例不断增加。自2024年4.5%增加到2024年29%，7年增加24.5个百分点，成为新城“第二增长曲线”。IPG中国首席经济学家柏文喜表示，向大型资产管理转型不仅是新城在开发业务增长压力和财务压力下的被迫选择，也是其在行业形势变化和增长上限下寻求可持续发展的必然选择。

估值不如华润置地的一半

然而，为了成为博丰，我们不仅需要资产规模，而且对资产质量背景、经营回报和价值有很高的要求。在这方面，新城仍有增长空间。上述新城通过快速占领三四线城市购物中心高地，实现了规模的快速扩张。根据2024年的财务报告，新城位于一线城市，上海只有两个吾悦广场，北京、广州、深圳都没有布局。截至2024年10月底，新城一二线城市布局占32%，三四线城市布局占68%。但新城的这种下沉式扩张也是一把“双刃剑”。与三四线城市相比，一二线城市消费能力更强，商业地产资产质量更高，租金和现金流更稳定，更受资本市场欢迎。以租金为例，2024年三线城市购物中心平均租金为3.3元/平方米/日，远低于一线城市9.8元/平方米/日。目前，新城购物中心的开业面积远远超过华润置地和龙湖集团。然而，由于城市布局的差异，新城商业在收入、销售和资产价值方面不如华润置地和龙湖。

一是商业收入略逊一筹。据天丰证券统计，2024年华润置地和龙湖的平均日租金为4.79元/平方米/日，3.63元/平方米/日，新城只有3元/平方米/日。2024年，新城实现商业收入100.6亿元，低于华润置地137.6亿元，略高于龙湖94.3亿元。二是零售额不占优势。在过去三年中，全国销售额排名前50的购物中心名单上没有吾悦广场，而华润置地万象城、龙湖天街每年都在名单上。柏文喜指出，“五岳广场大多位于消费能力相对有限的三四线城市，商业腹地面积小，自然导致单店零售规模有限”。第三，估值不如同行。截至2024年底，新城吴越广场开业面积1320万平方米，投资性房地产账面价值1159.2亿元。虽然华润置地和龙湖购物中心的开业面积不到800万平方米，但相应的投资性房地产价值高于新城2378.85亿元和1876.71亿元。

“商业地产估值主要与租金水平和可比物业交易价格有关。与龙湖相比，新城在这两个方面并没有占据主要自有物业一二线核心的华润地产的优势，”柏文喜称。在过去的两年里，新城也意识到城市能源水平对资产价值的影响，并开始调整吴越广场的布局，退出质量差的项目。在2024年的业绩会议上，王晓松承认，新城14个轻资产项目的质量将于2024年退出其中一个，即乌兰察布吾悦广场项目。“这个项目的地理位置比较偏，当时是为了数量。现在我们对项目质量有更高的要求。“项目数量不是我们的首选。”王晓松明确表示，下一步，新城重点在二线城市和强三线城市获取轻资产项目，调整吴越广场结构，吸引更多标杆品牌。

投资回报率高于4%

拥抱商业地产REITS标杆博丰，转型大资产管理，也考验着新城盘活资产、开辟“投融管退”良性循环的能力。新城一直保持着吴越广场资产盘活的开放状态，并进行了多次尝试。2024年，新城发布了“东证资产管理-青浦五岳广场资产支持专项计划”。这是国内商业地产行业首个以大型商业综合体为目标资产的房地产资产证券化项目。除资产证券化外，新城还基于持有的大量五岳广场进行经营性物业贷款融资。到2024年底，新城已经使用吾悦广场进行了260亿元的融资。仅2024年，新城就通过经营性物业贷款盘活了吴越广场22座，提款金额约64亿元。值得一提的是，吴越广场的融资资源增强了新城穿越周期的能力。在过去的两年里，房地产行业进行了深入调整，许多房地产企业出现了流动性问题。在吴越广场“现金奶牛”的祝福下，新城保持了财务稳定。作为资产振兴的重要途径，新城于2024年7月宣布，正计划在新加坡设立信托基金REIT，将9处商业地产作为基础资产。今年3月，国家发展和改革委员会以及中国证监会宣布支持申报商业地产REITs。这意味着国内商业地产即将开启“投融管退”的闭环。产业环境和政策导向的变化也让新城思考未来的发展模式。王晓松认为：“未来房地产行业的资本、经营者、土地和建设者的作用将分开，”，现在正是扩大资产管理的节点。因此，博枫成为新城新的标杆对手。接下来，对于商业地产REITS的申报，新城跃跃欲试，按照国家发改委的要求进行了自我审视。根据国家发展和改革委员会的要求，REITS未来三年的现金分配率不得低于3.8%。据新城管理层介绍，其三年以上的五岳广场基本满足这一要求。现金分配率与购物中心的投资回报水平密切相关，购物中心的投资回报水平可以用租金收入/公允价值来衡量。根据2024年年报，新城开业满一年的购物中心有139个，其中租金收入/公允价值最高的为12.97%，最低为4.31%，均高于3.8%。

图片来源:新城控股2024年年报，但新城管理层也表示，推动商业地产REITS在具体操作技术环节存在税收重组等诸多问题。对于新城来说，五岳广场的资产盘活还有很长的路要走。新城除了希望尽快成为REITS外，还在业绩会议上强调，正在努力经营商业地产。事实上，高质量的经营管理不仅能保证稳定的经营回报，还能提高资产价值，成为下一个博峰的关键。博丰高管介绍了保持项目高回报的秘诀，即在价值投资理念的基础上，首先获得高质量资产，然后通过经验丰富的管理团队改进资产运营，提高现金流，促进投资业绩。对此，新城提出了“深度运营”的理念。王晓松说：“这就要求我们从空间运营到用户运营，从投资思维到商业思维，最终提高购物中心的效率和销售，实现与租户的双赢局面。”。例如，2024年，南京建业五岳广场开展了会员MVP深度运营实践，通过加强与会员的情感互动，沉淀了核心用户的运营能力。2024年底，新城还对总部组织结构进行了重新梳理和调整。调整后，业务管理部负责各类业务管理，加强业务深度运营的相关职能，设立业务生态运营中心、业务内容开发中心、用户体验服务中心、工程物业中心、综合管理中心、新业务管理部。在调整组织结构的同时，人事安排也发生了变化。其中，负责商业管理部门的曲德军也是商业管理商业生态运营中心的总经理，旨在加强深度运营。曲德军曾任万达商业管理总裁，在新城负责商业管理部近三年。他在商业运营管理方面既有实践经验，又有战略视角。他是新城探索深度运营的最佳高管。然而，今年2月，曲德君在失去联系后突然离开。到目前为止，新城还没有公开他的接替者。对企业来说，任何转型都不是一个容易的话题。未来，新城能否讲好博枫的故事还有待观察。

作者|陈盼盼

操作编辑|小林

分享喜欢

【XIWEN HOUSE SERVICES】尊享直接对接老板

电话+V： 15318212450

我司专注上海商业地产（商务写字楼、商铺、别墅、大厂房、冷库），商业地产，工业地产等买卖租赁一条龙服务