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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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黑石图谋底上海商业地产
一、背景介绍
黑石集团是一家全球知名的投资公司，近年来其在房地产市场的布局引起了广泛关注。近期，黑石宣布计划在上海收购更多的商业地产，引发了市场热议。
二、收购原因
上海商业地产市场潜力巨大，黑石看到了其中的机遇。
商业地产投资回报率高，符合黑石的投资策略。
三、收购计划
黑石计划在上海收购一系列优质的商业地产项目，包括购物中心、办公楼、酒店等。这些项目将由黑石的专业团队进行管理和运营。
四、影响分析
促进上海商业地产市场的竞争，推动市场健康发展。
为投资者提供更多的投资选择，增加市场活力。
带动相关产业链的发展，创造更多就业机会。
五、风险评估
市场竞争激烈，商业地产价格可能上涨，增加投资风险。
政策风险，上海政府对商业地产市场的调控政策可能影响黑石的收购计划。
六、建议措施
黑石应加强与当地政府的沟通，了解政策动向，制定相应的投资策略。
黑石应注重项目的选择和管理，确保投资回报。
根据我们上面内容，小编觉得：黑石图谋底上海商业地产，有望为上海商业地产市场带来新的活力，同时也面临一定的风险。黑石应加强风险管理，确保投资安全。
龙头产融重组:万达缩骨求生，太盟图谋世界上最大的REITS
2024年12月12日，太盟投资集团（PAG）与大连万达商业管理集团共同宣布签署新的投资协议，主要内容为：万达商业管理2024年投资赎回期满后，太盟将与其他投资者合作，重新投资珠海万达商业管理。
在太盟领导的新老投资者的支持下，万达集团/万达商业管理局只需短期周转400亿元，不需要一次性净流出这笔巨额资金。万达集团避免了现金流危机，万达商业管理解决了问题！
事实上，这笔交易被认为是世界级的重组交易，因为：
(1)万达集团是中国乃至世界上最大的商业地产集团；
(2)太盟是一家国际投资机构，具有国际影响力，聚焦亚太地区，被称为“亚洲小黑石”；
(4)万达商业管理以市场化的方式重组，克服困难，无疑对中国房地产业在寒冬有积极的启示，增强信心。
万达:缩骨求生？吃亏是福？
万达商业管理是万达集团业务的核心，但不是资产的核心。万达商业管理是一家轻资产公司，如下图所示（来自万达商业管理港交所IPO报告材料），万达商业管理是100%轻资产！万达集团重资产的全国数百家万达广场地产(价值应万亿)不属于万达商业管理，万达商业管理只是运营商。这是万达商业管理在万达集团和行业中最重要、最基本的定位，由此衍生出的想象空间在后面的“太盟”部分进一步展开。
在2024年12月12日的重组交易中，万达度过年底和困难是第一印象；然而，通过仔细研究交易的本质，我们可以发现最大的问题之一：该交易以万达商业管理估值大幅缩水为代价！
交易前，以太盟为首的投资者持有万达商业管理约30%的股份，交易后太盟及外部投资持股比例上升至60%！假设太盟和投资者在实际投资前后没有太大变化（我认为应该没有太大变化），这意味着万达商业管理投资后的估值缩水了50%！万达集团持股比例从投资前70%降至投资后40%，另一方面证实了万达商业管理估值的大幅缩水。
近三年来，万达商业管理的财务数字非常漂亮(2024年税后收入为235亿元，2024年为271亿元，2024年为293亿元，平均年增长约12%。；按照正常估值逻辑，2024年税后利润为53亿元，2024年为75亿元，2024年为95亿元，年增长率为34%。特别是如果遵循万达商管2024年引资时的估值逻辑，万达商管的估值应该比2024年大幅增加！若考虑到万达商管可能会有一些估值增值，本次重组交易，万达商管的估值缩水率会更高！
那么，万达集团和万达商业管理是否遭受了损失？
不直接回答这个问题。您可以参考2024年万达与富力之间的世纪大并购案。当时R&F以190亿元收购万达集团全国73家酒店，比万达和融创之前讨论的价格打了近7%的折扣，折扣近100亿元！表面上看，万达吐血吃亏，据说王健林很生气；现在看来，真正吃亏的是R&F，这两年步履蹒跚，收购的万达酒店成了烫手山芋。万达集团无疑因与R&F的交易而轻装上阵，近年来整体经营状况有所改善。
王健林与太盟领导的投资者重组交易，模式大，不仅要考虑当前的万达商业管理，毕竟，这只是其业务部门之一，只是当地的得失。
太盟:PE大佬图谋长远
太盟是一个国际投资平台，由投资大咖单伟建(耶伦学生，曾主导美国新桥投资收购韩国第一发行银行和深圳发展银行)创建。成立十几年，稳步发展，时不时收购大量并购，自己也在寻求IPO。作者在《太盟》中（PAG）方法:《亚洲小黑石》基金体系及案例解读(2024年12月17日发表在《普公英》)一文中，对太盟业务体系进行了梳理。
如下表所示，太盟有三大业务板块：信贷与市场、私人市场股权、房地产。考虑到2024年万达商管募集的Pre-IPO性质，了解到2024年太盟投资万达商管应属于太盟私市股权的“成长型投资”业务。作为成长型投资，为什么要坚持万达商业管理不能如期上市的投资？即使估值下降。而且，为什么不在新的投资结构中设立上市赌博安排呢？！太盟前据后恭，是被套牢的无奈？还是别有所图？！
笔者了解到，太盟作为一个管理规模超过550亿美元的大型PE，在万达商业管理的投资中，除了万达商业管理上市本身外，还应该有其他计划。答案在于太盟内部与私有市场股权并列的“房地产”业务板块。
从春泉产业信托竞购案中，我们可以看到太盟房地产业务的野心。因此，面对中国最大的商业地产平台，太盟不仅要考虑万达商业管理的股权投资和轻资产上市。在两次领投万达商业管理后，在与万达集团深度勾兑的基础上，太盟无疑与万达集团建立了深厚的战斗友谊。因此，据了解，太盟地产应优先考虑万达集团万亿商业地产资产证券化甚至独家门票。
在万达商业管理办公室管理和运营的近500个商业综合体中，大部分物业属于万达集团，所有这些物业的总市值应为万亿。在中国资产证券化市场逐步开放的背景下，万达集团的物业无疑是商业REITS做市商的理想资产池。
因此，在太盟两次领先万达商业管理的背后，也许更大的意义在于，由于万达商业管理的投资，太盟房地产有望获得世界上最丰富的商业地产黑土地的开垦权。
当然，万达集团应该在大约20年前考虑REITS通路。未成形的原因应该是税费等一些很大的制约问题。然而，这些问题根本不应该得到解决。理想的方法是万达集团和合作伙伴首先拿出一些完美的物业进行REITS，然后随着问题的解决和上市部门的需要，不断将新的合格物业纳入上市REITS。这项业务无疑有很大的想象空间。如果太盟房地产能够因为万达的商业管理投资而撬动和牵引其对万达重资产房地产的证券化进程，那无疑是一笔无与伦比的会计交易！它甚至可以在第一次世界大战中封侯，成为世界商业地产REITS之王！
太盟和万达是否有这样的考虑，没有义务宣布。观察和验证它是否这样考虑和采取这样的行动可能需要十年的时间。
无论如何，万达商业管理的股权重组无疑是一个新的开始，而不是结束；万达的股份已经减少到40%、在太盟等投资者持股增长到60%的背景下，万达和太盟不再是之前实际控股股东和金融投资者之间的关系，而更像是产业和资本之间的战略联盟，合则两利，不合则两伤。
未来，我们来看看王健林和单伟建是如何进一步诠释的。期待两位大格局的大佬，在中国乃至世界房地产行业演绎新的精彩故事。
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