上海疫情后商业地产机会

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上海疫情后商业地产机会

一、疫情影响下的商业地产变化

在新冠疫情的影响下，许多商业地产的活动和客流量都受到了巨大的冲击。但是，疫情也带来了新的机遇和挑战。首先，疫情加速了线上购物的普及，消费者行为发生了改变，更多的消费者开始依赖线上购物。其次，商业地产在疫情期间需要调整策略，优化空间布局，提升设施卫生安全标准，这有助于提升商业地产的运营效率和应对突发事件的能力。

二、疫情后的商业地产机会

1. 线上零售机会：随着消费者行为的改变，线上零售市场将迎来新的发展机遇。商业地产需要适应这一变化，优化线上平台，提供更优质的购物体验。
2. 社区商业机会：社区商业由于其便利性和贴近性，有望成为疫情后商业地产的新热点。通过提供多元化的服务，如生鲜配送、医疗保健等，社区商业可以吸引更多的消费者。
3. 健康与卫生服务需求增加：疫情期间，人们对健康和卫生服务的需求明显增加。商业地产可以提供相关的服务，如健康检查、疫苗接种等，以满足消费者的需求。
4. 创新和升级的机会：商业地产需要适应新的消费趋势和市场需求，进行创新和升级。这包括引入新的业态、提升设施质量、优化服务等方面。

三、商业地产的挑战与应对

1. 资金压力：商业地产需要投入更多的资金进行升级和改造，以适应新的市场需求。这需要商业地产寻求更多的融资渠道，如银行贷款、债券发行等。
2. 竞争加剧：随着市场的变化，商业地产的竞争将更加激烈。商业地产需要提高自身的竞争力，提供更优质的服务和产品。

总的来说，上海疫情后的商业地产面临着新的机遇和挑战。商业地产需要适应新的消费趋势和市场需求，进行创新和升级，以抓住市场机遇并应对挑战。

申城商业地产蓄势修复，2024年市场需求复苏趋势可预测

1月10日，2024年第四季度上海房地产市场回顾展望，办公楼市场整体租赁需求依然谨慎，零售房地产市场依然稳定，长期租赁公寓租赁需求依然稳定。

办公楼市场将蓄势复苏

受防疫影响，上海办公楼市场放缓，第四季度净吸收量9.5万平方米，2024年共52.4万平方米。防疫规范化导致许多租户推迟租赁决策，保持观望态度。全年中央商务区净吸纳量为1.7万平方米，非中央商务区净吸纳量为50.7万平方米。上海商业地产部高级董事黄震说：“甲级办公楼的租赁需求大多来自国内企业和金融、专业服务和科技新媒体行业。与此同时，我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁和扩大租金的机会。此外，2024年租金复苏进程缓慢，第四季度中央商务区租金环比下降0.9%，而前滩、徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依然强劲。

展望2024年，办公楼市场将蓄势复苏，预计第二季度后复苏信号将大幅增强。在传统的甲级办公楼需求中，财政和货币政策往往是一个宽松的环境，“16金融”政策有助于金融业的业务增长，预计将进一步释放其办公需求。金融开放政策的持续实施，如外商独资公募批准开业、WOFE牌照后续发放等，为外资金融公司展示了更多的机会。进一步对外开放、吸引外商直接投资等支持政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。2024年，甲级办公楼新兴产业(如新能源汽车产业链、生命科学等)的比例有望继续上升。

核心商圈一楼租金环比下降

2024年，餐饮、时尚零售、儿童教育、影院等线下娱乐业态受到很大冲击。尽管整体需求放缓，但一些商业形式仍保持韧性，并贡献了一些新的租赁面积。“第四季度的新租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、体育户外服装和设备、新能源汽车展厅、宠物服务等商业形式，”仲量联行上海零售房地产部主任庄说。此外，对价格有竞争力的快餐和烘焙品牌的租赁需求也相对活跃。”

四季度核心商圈有两个项目——张园(西区)和MOHO进入市场，共交付1万平方米。经过四年的改造，张园(西区)于2024年11月底开业，其修复翻新的历史建筑吸引了一系列国际知名品牌入驻。核心商圈第四季度空置率上升0.6个百分点至14.3%。2024年核心商圈有4个项目入市，共计1.5万平方米。

第四季度，核心商圈一楼租金环比下降1.3%，较前一季度收窄，年租金同比下降6.8%。非核心商圈一楼租金环比下降1.5%。在空置持续上升的压力下，年租金同比下降8.0%。

预计2024年第二至第三季度市场活动将逐步恢复，在此之前，品牌将继续采取观望态度。因此，预计2024年整体租赁势头将稳步回升。

展望2024年，新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服装品牌、户外运动品牌等业态将引领核心商圈租赁需求复苏。

长租公寓平均入住率为86.3%

2024年，国家继续加大对长租公寓市场的支持力度。在土地供应倾斜、减税、支持企业债券融资建设的基础上，上海发布了放宽住房公积金提取条件和提取金额、简化申请流程等优惠政策。中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“这些优惠政策有望进一步推动2024年长期租赁公寓的租赁需求。未来，长期租赁公寓预计将增强年轻白领客户的粘性，并将吸引更多的家庭租户、企业中高层人才等客户。”

2024年，上海集中式长期租赁公寓市场总存量达到10.8万套，市场平均入住率达到86.3%。预计2024年市场存量将达到18.9万套。随着健身区、阅览室、社交中心等配套设施的不断完善，上海长期租赁公寓市场呈现出规模化、社区化、质量化的特点。

2024年，四大保险租赁公开发行REITS成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供了宝贵经验，也带动了长期租赁公寓市场的投资活动。2024年，涉及长期租赁公寓的上海已完成近15笔大宗交易，较往年增长明显。随着长期租赁公寓市场的逐步成熟，交易类型和买家类型更加多样化，预计2024年长期租赁公寓市场的交易将更加活跃。

中量联行华东区董事总经理、中国商业地产部主任张静表示，上海迎来了这轮疫情的曙光，为恢复市场信心和商业活动奠定了良好的基础。

新民晚报记者杨玉红

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