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2024上海商业地产现状分析
一、概述
上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直备受关注。2024年，上海商业地产市场继续保持稳定的发展态势，各类商业地产项目如购物中心、写字楼、酒店等持续建设，为城市发展注入了新的活力。
二、市场现状
- 投资规模：随着城市经济的持续发展，商业地产投资规模不断扩大。2024年，上海商业地产投资额持续增长，显示出市场对商业地产的强劲需求。
- 价格走势：受市场需求影响，商业地产价格总体呈现上升趋势。尤其是核心商圈的优质商业地产，价格涨幅较大。
- 供需关系：市场供应量稳步增长，但需求也在持续增加，供需关系相对平衡。
三、存在的问题
- 土地供应不足：由于土地资源有限，商业地产开发空间有限，导致市场竞争加剧。
- 租赁和购买成本高：商业地产的租赁和购买成本较高，对一些小型企业和初创公司来说，投资商业地产的风险较大。
四、未来趋势
- 绿色环保：随着环保意识的提高，未来商业地产将更加注重绿色环保，可持续发展将成为主流。
- 科技应用：随着科技的发展，未来商业地产将更加注重科技应用，如物联网、人工智能等，以提高运营效率和服务水平。
- 跨界合作：未来商业地产将更加注重跨界合作，如与文化、娱乐、旅游等行业的融合，打造综合性的商业圈。
总的来说，2024年的上海商业地产市场保持了稳定的发展态势，但也存在一些问题需要解决。未来市场将面临更多的机遇和挑战，需要各方共同努力，推动商业地产市场的健康发展。
大宗交易频繁，受到国内外投资的青睐。上海商业地产没有冬天
记者|王婷婷
当全国房地产市场仍保持低温运行时，上海的商业房地产市场已经复苏。
年底即将到来，新年即将开始，数十亿级大宗交易继续成交，多个购物中心集中开业，为过去一年上海商业市场圆满结束。
今年，国内外资本经常在上海下注。从年初北京SKP的大东家华贸集团35.5亿元获得北外滩商业地块，到年中鄂尔多斯“煤老板”投资27亿元购买静安苏河湾板块办公楼，年底，保险巨头友邦人寿投资50亿元购买上海外滩地标性商业办公室。上海仍然是中国最具吸引力的投资目的地之一。
更多的交易仍在路上。德勤中国房地产行业财务咨询业务合伙人方东告诉界面新闻，最近正在帮助保险资金参考多个商业项目，预计明年上海商业房地产市场将更加活跃。
很多业内人士也对界面新闻对上海商业市场持乐观态度。戴德良行华东区资本市场部联合主管、执行董事蔡峰认为，2024年将是上海大宗交易触底反弹的一年，在疫情控制结束三年、市场经济复苏的双重利好下，总成交额预计将回归1000亿元。
商业市场交易活跃
与2024年相比，虽然今年上海大宗交易总量同比下降27%，但市场信心和交易活动并未改变。
即使在整体经济环境变化、海外融资成本上升和上半年疫情的三重影响下，上海大宗交易年交易仍处于750亿元的水平，这是近三年来的第二高水平。
具体到物业类型，戴德梁兴数据显示，2024年办公/R&D办公占市场第一，总成交额57.4亿，成交额75%；工业/物流的知名度没有下降，仍然受到市场的追捧，成交额约为13%，同比增长7%。
在此期间，外资的比例也在稳步上升，从2024年的24%增加到2024年的34%。
典型案例是友邦人寿投资50.3亿元购买北外滩地标项目，这也是友邦人寿自成立以来最大的资产收购。
该项目预计将于2024年上半年竣工，友邦人寿将继续为完成该项目的建设和后续运营提供资金，预计总投资不超过87亿元。
此外，希申兴业有限公司以35亿元收购李嘉诚家族长江工业旗下的世纪盛辉广场；黑石以5.2亿元收购浦东康桥兴创园项目，物业类型为R&D办公。
上海也是今年商业资产交易金额超过20亿元的城市。特别是在第四季度，资产交易的热度有所上升。
据不完全统计，截至目前，上海已有20多笔交易，优质地段商业资产最受投资者青睐。至于买家类型，2024年投资买家再次超过自用交易，交易金额比例上升至66%。
自用买家行业分布特征明显，主要是金融和TMT，其中金融企业实力雄厚，占自用买家总交易额的一半以上，几乎是2024年交易额的两倍。
在此期间，其他行业也选择在上海定居。例如，为了满足国内航运巨头中远航运的办公需求，计划购买三套自用办公用房，上海分别位于虹口北外滩航运服务聚集区和五角场知识创新城区，总成本19.21亿元。
能源企业进入上海的决心更为明显。除了鄂尔多斯投资26.73元购买“苏河湾中心”项目的最后一栋可售办公楼外，内蒙古另一家能源巨头汇能煤电还投入约60亿元购买了上海新梅太古城“大悦商务中心”。
由于园区物业具有较强的抗周期能力和公开发行REITS的自由化，工业园区物业的吸引力继续上升。8月初，SR易商红木及其合作伙伴以2.68亿元的价格收购了位于上海张江的生命科学研发产业园。
德勤中国房地产行业财务咨询业务主管合伙人方东认为，2024年上海商业市场大宗交易会将进一步复苏，特别是C-REITs(中国房地产投资信托基金)和未来REITS上市退出的基础资产，如大型shoppingmalll等、CBD办公楼、长期租赁公寓等交易会相对活跃。
强大的商业韧性
2024年上海商业市场复苏的典型代表是写字楼市场的强劲韧性。
充足的供应是基本前提。根据戴德梁银行的数据，今年上海甲级写字楼供应量逐月增加。全年进入市场的办公建筑规模为81万平方米，分布在三个地区、五个板块，共有11个项目。
期间，苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应活跃，静安核心、徐汇核心也推出了新项目。在“华润苏河湾中心”、“前滩国际广场”、在“星汉广场”等新项目的推动下，“一江一河”成效显著。
最后，全年以63万平方米的净吸收量结束。由于封控的影响，国内企业对新设、扩租的需求有所下降，但外资交易比例较2024年有所上升，续租、扩租的整体交易比例不断上升。
就行业分布而言，专业服务、贸易制造和金融仍占主导地位。专业服务业需求稳定，贸易制造业核心溢出搬迁，金融业核心聚集加强，主要布局泛陆家嘴（陆家嘴、竹园）、南京西路等板块。
目前，上海正在积极布局未来的产业创新高地，到2035年将形成一些引领世界的未来产业集群。因此，健康、智能、能源、材料等行业将迎来新一轮的发展机遇，办公市场将再次活跃。
上海零售商作为国内商业高地，也走在前列，始终是首店的首选。
据不完全统计，今年1月至11月，上海引进各类首店982家，新增数量继续保持全国领先地位。其中，全球首家或亚洲首家10家，全国首家130家。国际品牌新增首店124家，占12.6%。
戴德梁星认为，2024年，更多的外国品牌将进入大陆零售商业市场进行探索，在大陆发展的品牌将积极扩张。”例如，纽约香水品牌Lelabo将在前滩太古里开设中国第一家商店，中国大陆最大的商店将位于静安嘉里中心，第二家精品店将位于上海购物中心。”
目前，疫情对消费的影响正在逐渐消退，消费者、品牌和开发商对上海也有更强的信心。
下半年，苏河湾万象天地、金沧文华、龙湖上海金汇天街、上海天空万科广场、上海MOHO广场、张源一期、龙湖上海奉贤天街等优质开发商零售物业相继入市。
显然，上海并没有停止，而是继续在政策层面努力。根据规划，上海将形成“4” X 2”系统打造以一江一河交汇为核心的“国际-市-区-社区”四级商业中心，打造东片国际消费集聚区，最终形成超广域、多中心、集聚型、网络化、多层次的国际大都市新商业格局。
此外，随着上海核心商圈饱和度的提高，挖掘股票价值和“城市更新”已成为上海商业的新趋势，在中国是独一无二的。
在选址上，今年新开业的商业载体和品牌端倾向于与历史保护建筑相结合。比如苏河湾万象天地的“谨慎”、百年历史建筑张源、中国第一家小蓝瓶咖啡店、中国第一家aesop店都选择将商业与建筑有机结合，以全新的面貌向消费者展示历史保护建筑。
商业投资的首选
上海商业市场一直是投资的热点，无论是国内还是外资。
以外企为例。从最近公布的世界500强企业分布来看，上海是大型外企最喜欢的中国城市，占全国56%，代表苹果、特斯拉、强生、埃克森美孚等企业。
在国内业务方面，10月，陆家嘴集团23.5亿元收购上海浦东地块，开发5.5万平方米的购物中心；11月底，由上海建设承建的阿里巴巴集团上海总部办公楼主钢结构成功封顶，成为徐汇滨江的又一个新地标。
今年以来，上海继续增加商业用地供应，为更多企业提供了深度培育上海的机会。
1月4日，嘉里建设以总价133.29亿元获得上海市黄浦区四块连接地块，未来将成为标志性的综合发展项目。随后，张江投资和菊园企业的发展也分别落后，总成交价格约13.3亿元，分别位于浦东新区和嘉定区。
3月28日，由上海南滩城建与上海滨河城建以135.04亿元的底价竞争，上海又完成了一块100亿元的商业地块出让。
该地块位于毗邻绿地外滩中心的董家渡，是上海历史上第八个昂贵的地块，也是董家渡地区最后一个“巨无霸”集团商业地块。
商业活动位居全国前列，上海显然是中国商业地产最具吸引力的投资目的地之一。
同策研究院研究总监宋宏伟告诉界面新闻，随着疫情的解封，上海将在2024年迎来消费的快速上升期，这将极大地促进商业市场。
在他看来，国家对房地产推出了多重积极行业，促进其回归支柱产业。受积极政策的影响，国内外投资将继续加快未来市场份额的占有。预计明年上海商业大宗交易规模将突破今年的水平。
“然而，国内外投资的结构将发生变化，国内投资的比例将进一步上升，而外国投资的比例将略有下降。主要原因是随着美元利率的上升，外国融资成本迅速上升。”
方栋告诉界面新闻，预计2024年上海核心区CBDAA写字楼买家将以外资和保险资金为主，商家仍应以有改造升级空间的综合体交易为主。
当然，在保持增长趋势的乐观预期下，明年上半年仍将面临一定的压力。RET瑞德华东区总经理周长庆告诉界面新闻，明年上半年的商业市场可能面临挑战，许多滞后效应不会立即出现。
“但与其他一线城市相比，上海会相对乐观，韧性更强。”
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