上海商业地产加速升温

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上海商业地产加速升温

一、背景概述

随着经济的持续增长，上海的商业地产市场正在经历一轮前所未有的升温。过去几年，城市中心和郊区的新商业项目如雨后春笋般涌现，为市场注入了新的活力。

二、市场热度原因

1. 政策支持：政府对商业地产的发展给予了大力支持，包括提供土地供应、减免税收等，为市场提供了良好的发展环境。
2. 投资需求：投资者对商业地产的看好，不仅因为其稳定的租金收入，也因为其良好的抗通胀属性。
3. 消费升级：随着上海居民收入的提高，消费升级的趋势明显，对高品质、有特色的商业地产项目需求增加。

三、具体案例分析

1. 市中心的新兴商业项目，如新天地广场、南京路步行街等，吸引了大量的消费者和投资者。
2. 郊区的新商业项目，如金山、宝山等地的购物中心，以其便利的交通和丰富的业态，吸引了大量的客流。

四、影响与展望

1. 就业机会：商业地产的繁荣将带动相关行业的发展，如建筑、装修、物业管理等，创造大量的就业机会。
2. 经济增长：商业地产的繁荣将推动上海的经济发展，提高城市的竞争力。
3. 预期未来：随着市场的进一步成熟，商业地产的竞争将更加激烈，但同时也将有更多的机会。我们期待看到更多的创新和特色商业地产项目在上海涌现。

总的来说，上海商业地产正在加速升温，这不仅反映了上海经济的繁荣，也为投资者和消费者提供了更多的选择和机会。

加速释放消费潜力 预计2024年上海商业地产市场活跃度将上升

本报记者杨让晨张家振上海报道

在城市更新和科技创新的指导下，上海商业地产市场正进入转型发展的新阶段。

2024年初，上海市召开全市城市更新推广大会。会议表示，将以城市更新为牵引和突破，激发新活力，展现新气象，加快落实全年各项任务。上海市委书记陈吉宁指出，城市总体规定明确了城市的定位、功能和布局，这是城市发展格局和理念的集中体现。“要把城市更新放在实现城市总体规划的大目标下，加强统筹规划，弥补不足，围绕‘五个中心’核心功能优化空间布局。”

《中国商业日报》记者指出，2024年，在城市更新战略的推动下，上海商业地产市场发展迅速。据戴德梁银行统计，2024年，上海开设了30个商业项目，其中大部分位于中心，面积2万-5万平方米。

对此，戴德良兴华东区董事总经理李庆文表示，展望2024年，标准业务无法吸引消费者的注意力。商业地产运营商需要不断探索新主题，创造多元化的特色场景，举办各种丰富有趣的营销活动，寻找创造商业创新发展的“流量密码”。

值得注意的是，2024年，上海大宗交易市场共记录了115笔交易，总交易金额约806亿元。虽然总交易量同比下降8.9%，但下降幅度有所缩小，交易量创近5年新高，市场交易投资情绪活跃。然而，2024年上海写字楼市场、物流房地产市场等空置率进一步上升，其中写字楼市场空置率达到近10年来的第二个高点。

非标特色商业成为“流量密码”

在2024年新开业的商业地产项目中，非标特色商业迎来了高于预期的客流，成为消费者购物和消费的热门新选择。

以2024年国庆假期为例，根据公众评论发布的《2024年上海国庆热门商场排行榜》，龙华会、盘龙天地、鸿寿坊等非标特色城市更新商业项目跻身前五，成为引领消费的“流量密码”。

相关资料显示，2024年国庆前开业的龙华会将通过深入挖掘“龙华妙会”文化IP，打造开放式“龙华剧台”消费新场景，客流超过14万人/天，国庆8天客流超过100万人。

鸿寿坊于2024年国庆节前同期开业，通过打造海派精致的生活场景，开业前9天客流突破70万人次，营业额超过1000万元。通过开展各种开放式营销活动，2024年“五一”假期五天内，盘龙天地总客流超过110万人次，开业第一个月客流超过400万人次。

“城市更新项目越来越多，整个市场已经进入了股票时代。”戴德梁兴表示，无论是城市更新还是新项目，非标特色商业项目对消费者更具吸引力，通过探索新主题、创造特色消费场景、开展多元化营销活动，已成为吸引客流、促进消费的新选择。

此外，商业消费结构也在发生变化。根据相关研究数据，目前65.2%的消费者更倾向于“在刀刃上花钱”，以最大限度地提高生活质量；此外，56.7%的消费者倾向于根据自己的需要购买商品和消费。

这也使得“成本性能”成为影响消费者决策的重要因素之一。戴德良银行分析认为，在此背景下，商业项目中的品牌面积逐渐减少，主要是降低风险和运营成本。在市场上，许多餐饮品牌也更倾向于轻量级运营模式，通过建设小型餐厅来扩展产品线，以提高收入效益。

戴德梁行华东区商务部高级助理董事陈云九表示，目前，虽然经济运行稳定，整体情况良好，但市场仍处于复苏期，消费者的消费观念回归理性，保持谨慎。

“即便如此，消费者对健康和情感价值的消费也在增加，包括健康、户外运动和宠物。可以看出，人们对健康生活方式的追求和对体育运动的热爱已经达成了共识，并愿意通过这种消费来提高个人情感价值。”陈云九说。

市场供求压力可能会缓解

业内人士预计，与城市更新商业项目相比，上海办公市场和物流仓储市场需要时间才能恢复，2024年供需压力可能略有缓解。

根据戴德梁银行的统计数据，2024年，上海办公楼新供应“井喷”，年供应量约155万平方米，但办公空置率上升至近10年来的第二个高点，上海、核心、新兴商业区的空置率均有所上升。与此同时，租金价格降至过去10年的最低点，其中核心商业区和新兴商业区的下降更为明显。

具体来说，制造贸易、专业服务、金融、TMT、生物医学等行业构成了上海写字楼市场的主要需求力量，占近90%。其中，制造业和贸易业占比最高，达到23%。

对此，戴德梁行分析认为，在国际贸易中心定位的推动下，2024年前11个月上海进出口总值创历史新高，跨境贸易经营环境不断优化，也推动了上海国际贸易规模的逐年上升。

“服务业作为上海经济增量的主导引擎，市场需求依然强劲，其中品牌型律师事务所、咨询、广告等行业企业需求强劲。此外，考虑到未来经济增长放缓和不确定性增加，灵活办公空间市场的供需意愿增强。“戴德梁兴进一步表示，苏河湾、徐家汇等新项目吸引了一些时尚快速消费品外资企业和一些国内外生活品牌企业，一些老生活品牌外资企业继续青睐南京西路、不夜城等传统商业区的股票项目。

华东物流仓储行业空置率也呈上升趋势。以上海为例。2024年第四季度，上海物流房地产空置率达到15.1%，较第三季度上升5.3个百分点。戴德梁兴分析认为，这是由于居民消费需求恢复缓慢，第四季度传统购物节未能推动电子商务需求增长，电子商务新短期租赁布局较少造成的。

对于2024年上海商业地产市场的发展趋势，华东资本市场部联合主管、执行董事蔡峰认为，2024年，买家将瞄准“发现泄漏”的机会，市场活动预计将上升。“在房地产行业资金紧张的挑战下，预计2024年核心商业区将出售更多优质资产。国内买家将继续主导大宗交易市场。受美联储加息影响，外国买家将继续疲软。预计2024年上半年将保持观望态度，预计美联储降息后下半年将逐步回归。”

(编辑:张家振校对:燕郁霞)

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