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上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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上海商业地产利润：透视背后的商业生态
一、背景介绍
上海作为中国的经济中心之一，商业地产市场一直保持活跃。随着城市化进程的加快，商业地产已成为城市发展的重要支撑，也是众多投资者关注的焦点。
二、利润构成
- 开发利润：商业地产开发商通常从项目的开发中获得丰厚的利润。这包括土地成本、建筑成本、装修成本以及市场营销等其他费用。
- 租金收入：商业地产的主要收入来源之一是租金。租金收入取决于物业的位置、规模、设施以及租户类型。
- 增值收益：随着时间的推移，商业地产的价值可能会增长，这为投资者提供了增值收益的机会。
- 物业管理费：物业管理公司通常会收取一定的费用，用于维护和运营商业地产的设施。
三、影响因素
- 市场供需：供需关系对商业地产的利润产生直接影响。当市场需求高时，价格也会相应上涨。
- 政策法规：政策法规的变化可能会影响商业地产的利润，如土地供应政策、税收政策等。
- 市场竞争：市场竞争也是影响商业地产利润的重要因素，竞争激烈的市场可能导致价格下降。
四、前景展望
随着上海经济的持续发展，商业地产市场的前景看好。未来，随着科技的发展和消费者需求的不断变化，商业地产将面临更多的机遇和挑战。
总的来说，上海商业地产利润是一个复杂的话题，涉及到多个因素和环节。投资者需要综合考虑市场环境、政策法规、竞争状况等因素，做出明智的投资决策。
专题 | 2024年房地产企业盈利能力报告-行业利润率加速触底，近一半房地产企业净亏损
短期内，企业利润规模和利润水平将继续承受压力，谨慎投资，确保利润空间；降低成本和效率，提高业务效率；加强产品，提高产品溢价是企业利润稳定的关键。
◎文/房玲，贡显扬，王慧
专题视点
2024年，房地产企业前期市场下行叠加部分高地价项目仍在进入结算期，企业利润空间进一步挤压。自2024年以来，行业利润增速也呈现明显下降趋势，2024年呈负增长，2024年规模房地产企业整体净利润甚至表现为净亏损。与此同时，行业整体利润率继续下降，目前企业利润率指标已降至历史最低水平。2024年，70%以上的房地产企业“减收减利”，近一半的企业净利润亏损，90%以上的房地产企业净利率和归属母公司净利率下降。
总体而言，行业不确定性仍然存在，市场仍在清算过程中，企业的利润规模和利润水平将在短期内继续面临压力。在行业下行调整期，高杠杆、高周转模式无法持续，企业经营逻辑正在加速变化。谨慎投资，选择项目，确保项目利润率水平；降低成本，提高效率，简化战略，提高运营效率；企业稳定利润的关键是回归产品，优化产品结构，加强产品实力建设，提高产品适销性和产品溢价。
PART.01
收入和利润规模负增长
行业利润率加速探底
1、收入和利润规模负增长，净利润表现为净亏损
近年来，“房住不炒”、在行业降杠杆政策的主要基调下，对房地产行业的调控持续。市场下行调整，整体表现相对低迷，企业去化压力明显增加。自2024年以来，企业销售规模增长放缓，部分房地产企业出现负增长，企业整体结算规模也相应受到影响。与此同时，房地产企业前期部分高地价项目仍在进入结算期，企业利润空间进一步挤压。2024年，行业整体收入和利润规模均为负增长。
根据已披露年度业绩的企业数据，2024年行业典型上市房地产企业[1]总营业收入47633亿元，营业成本40336亿元。企业营业收入和营业成本增速的中位数分别为-17.1%和-14.6%，营业收入降幅高于营业成本。
自2024年以来，行业利润增速也呈现明显下降趋势，2024年呈负增长，2024年规模房地产企业整体净利润甚至表现为净亏损。具体来说，2024年典型上市房地产企业毛利润总额为6481亿元，企业毛利润增长率中位数为-32.3%。净利润总额为542亿元，归属于母亲的净利润为1194亿元。企业净利润和归属于母亲的净利润增长率分别为-58.5%和-67.5%。
2、利润率被多种因素挤压，行业利润率继续下降
从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临较大的下行压力。2024年，典型上市房地产企业整体毛利率、净利率和归属于母公司的净利率水平均延续2024年以来的下行趋势，降幅较前几年进一步扩大。
具体来说，2024年行业典型上市房地产企业毛利率中位数同比下降4个百分点至14.1%，净利率和归属母公司净利率为负，同比下降7.0和5.6个百分点至-0.2%和-1.7%。目前，企业利润率指标已降至历史最低水平，行业整体利润率继续下降。
近年来，行业利润空间被挤压，大多数典型上市房地产企业利润率大幅下降主要有以下原因：首先，一些高地价项目结转的影响仍在继续传播，低利润项目结算仍相对集中。其次，近年来，行业规模增长放缓，企业销售减少压力较大。许多房地产企业通过折扣促销和“价格交换”来确保价值减少，促进销售目标的实现，这也加剧了企业增加收入而不增加利润的表现。第三，目前热点一二线城市的限价监管仍然严格，较高的地价和房价进一步压缩了项目的利润率，毛利率下降已成为行业的主要趋势。此外，在行业下行的背景下，库存和投资物业的账面价值缩水，房地产企业结合市场风险计提部分项目和股权投资的资产减值，也对当前的利润表现产生负面影响。
3、优胜劣汰加速投资物业经营，60%以上的房地产企业收入减少
除了房地产开发主营业务销售项目结转利润下降外，在疫情的影响下，商业房地产经营受到严重影响，空置率处于较高水平，租金收入增长也面临困难。2024年，超过60%的典型上市房地产企业投资房地产租金和酒店运营收入下降，越秀房地产、中梁控股、建发国际大幅下降，越秀房地产同比下降近50%。
（部分略）
PART.02
近一半的房地产企业净利润亏损
ROE行业水平显著降低
1、超过70%的房地产企业“减收减利”
具体来说，从企业层面来看，2024年只有约25%的典型上市房地产企业实现了收入增长。同时，受结算结构和结算项目利润率持续下降的影响，毛利润和净利润的表现并不令人满意。典型上市房地产企业85%以上的毛利润（不包括税收和附加费）和净利润同比下降，部分企业毛利润下降50%以上。
“减收减利”现象比较普遍，70%以上的企业同时减少了营业收入和毛利，碧桂园、格陵兰控股、龙光集团、金科、旭辉控股集团等大中型房地产企业也不例外。以碧桂园为例，截至2024年底，碧桂园实现营业收入4303.7亿元，毛利润328.8亿元，分别同比下降17.7%和64.6%。
此外，2024年，融创中国、金科股份、荣盛发展、R&F地产、远洋集团、正荣地产、徐辉控股集团、雅居乐集团、禹州集团等13家典型上市房地产企业净利润亏损近一半，2024年净利润亏损超过100亿元。
尽管如此，一些房地产企业在2024年的利润表现稳步提高，表现出优于行业的抗风险能力，主要是央国企和一些优质民营企业。如建发国际集团、越秀地产等，实现毛利润和归母净利润的双重增长。其中，由于近年来销售规模的增长和高能城市的布局战略，建发国际集团2024年营业收入996.4亿元，毛利润152.2亿元，同比显著增长82.6%和67.6%；净利润55.6亿元，归母净利润49.3亿元，同比增长34.1%和38.9%。
2、利润率普遍下降，90%以上的房企净利率和归母净利率下降。
2024年，行业整体盈利能力下行压力持续，企业利润率指标普遍下降趋势进一步加剧。具体来说，从企业利润率的变化来看，2024年典型上市房地产企业80%以上的毛利率同比下降，90%以上的企业净利率和归属于母公司的净利率下降。
在大型房地产企业中，2024年部分企业毛利率和归属于母亲的净利率双重下降，指标大幅下降，如合景泰富集团、龙光集团、上坤房地产、融信中国、雅居乐集团、徐汇控股集团、时代中国控股等。归属于母亲的净利率下降了30多个百分点。
多年来，仍有许多利润率高、稳定性强的房地产企业，毛利率和母公司净利率也出现了相对明显的波动，如中国海外发展、保利发展、保利房地产集团等。2024年中国海外发展毛利率同比下降2.2个百分点至21.3%、归属于母公司的净利率同比下降3.7个百分点至12.9%，主要是由于结转项目利润率下降、外币汇兑亏损、物业存货减值准备、应收合资企业资金减值准备等。
3、行业ROE水平明显降低，达到历史最低水平(略)
PART.03
资产价值下降加剧了利润压力
销管费率普遍上升
2024年，房地产行业加速探底。受市场低迷和疫情影响，除了开发主营业务销售项目结转利润下降外，投资物业和库存的资产价值和合作开发也受到冲击，加剧了房地产企业的盈利压力。
1、投资物业重估大面积亏损，亏损企业占近70%
投资物业重估收益是企业持有的商业、酒店、办公等投资物业。报告期内按公允市值波动重新估值后的净值差额计入当期损益，反映投资物业的资产质量和资产价值回报。面对市场低迷，投资物业重估收益波动加剧，对减少净利润和归属于母亲的净利润也起到了更明显的作用。
2024年，投资性房地产重估了大面积亏损，亏损企业占67%，包括碧桂园、R&F房地产、正荣房地产、融信中国、合景泰福等典型上市房地产企业。R&F房地产重估亏损最高，达到19.58亿元。此外，绿城中国、保利地产、融信中国、远洋集团等多家企业已连续3家、四年面临亏损，继续承压。
市场下跌，资产价格预期将考验项目布局和运营效率。热点城市核心板块、运营效率高、出租率高的投资物业重估表现相对强劲。作为成熟的投资物业运营商，合生创展、华润置地、中海地产、龙湖集团重估了行业前沿的收益规模。华润置地和中海地产的重估收入分别为69.78亿元和47.96亿元，尽管比2024年下降了10.5%、13.4%，但整体跌幅可控，归母净利率仍保持在行业较高水平。龙湖集团投资地产重估收入28.88亿元，较2024年28.50亿元有所上升，成为少数保持正增长的房地产企业之一。
2、资产减值持续，金科、华侨城等库存下跌超过100亿元(略)
3、近一半的房地产企业合资企业陷入亏损，合作开发风险需要警惕
近两年来，市场风险积累，合作征地和合作开发模式的不确定性加剧。合作项目收入对企业净利润和母公司净利润水平的支持明显减弱，甚至可能成为利润拖累。
2024年，合资企业收入减少现象比比皆是，近一半的典型上市房地产企业陷入亏损。合景泰富、远洋集团、禹州地产、万科地产等多家企业亏损较大，其中合景泰富亏损最高，达到38.7亿元。
只有大约20%的企业保持正增长，包括华发、滨江集团、绿城中国等。华发股份和滨江集团实现了“大跃进”增长，合资联营收入分别为15.0亿元和21.9亿元，均达到2024年的7倍。在利润下降的总体趋势下，这些企业在促进利润方面发挥了更明显的作用，合资企业的利润贡献（合资企业的利润/税前利润）显著增加，滨江集团达到41.2%。
面对市场不确定性，只有“高确定性”的合作才能促进企业的经营效益。需要综合考虑合作伙伴的企业资质、经营安全性和效率，直接决定项目能否顺利推进和最终盈亏。
4、销售管理费率普遍上升，中央和国有企业的成本控制更具优势(略)
PART.04
目前，市场不确定性仍然存在。从过去两年行业规模房地产企业的销售规模来看，企业的收入和利润规模将在短期内继续面临压力。整体利润预期尚不清楚，企业利润率下降的惯性可能会继续下去。一些领先的房地产企业预测“底部”的到来，但整体持谨慎态度，积极采取措施。
结合行业规模房地产企业的预测：保利发展认为，近年来行业毛利率逐年下降，未来结转接近底部，难以判断合理的毛利率。中国金茂表示，未来毛利率走势的关键在于未来市场是否会波动。公司非常重视投资纪律，毛利率将能够恢复。此外，万科房地产还透露，过去两年，特别是2024年，整个行业的过度调整，整个销售大幅下降，房地产结算有一定的滞后，随着销售资源逐渐进入竣工交付，结算毛利率仍有一定的下降压力。相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率可以保持在相对稳定的范围内。
（表略）
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2024年房企盈利能力报告
——行业利润率加速触底，近一半的房地产企业净
利润亏损
1、收入和利润规模负增长，行业利润率加快触底
1、收入和利润规模负增长，净利润表现为净亏损
2、利润率被多种因素挤压，行业利润率继续下降
3、优胜劣汰加速投资物业经营，60%以上的房地产企业收入减少
二、近一半的房地产企业净利润亏损，行业ROE水平显著降低
1、超过70%的房地产企业“减收减利”
2、利润率普遍下降，90%以上的房企净利率和归母净利率下降
3、行业ROE水平显著降低，达到历史最低水平
三、资产价值下降加剧利润压力，销售管理费率普遍上升
1、投资物业重估大面积亏损，亏损企业占近70%
2、资产减值持续，金科、华侨城等库存下跌超过100亿元
3、近一半的房地产企业合资企业陷入亏损，合作开发风险需要警惕
4、销售管理费率普遍上升，中央和国有企业的成本控制更具优势
四、总结
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专题 | 2024年房地产企业盈利能力报告-行业利润率加速触底，近一半房地产企业净亏损
短期内，企业利润规模和利润水平将继续承受压力，谨慎投资，确保利润空间；降低成本和效率，提高业务效率；加强产品，提高产品溢价是企业利润稳定的关键。
◎文/房玲，贡显扬，王慧
专题视点
2024年，房地产企业前期市场下行叠加部分高地价项目仍在进入结算期，企业利润空间进一步挤压。自2024年以来，行业利润增速也呈现明显下降趋势，2024年呈负增长，2024年规模房地产企业整体净利润甚至表现为净亏损。与此同时，行业整体利润率继续下降，目前企业利润率指标已降至历史最低水平。2024年，超过70%的房企“减收减利”，近一半的企业净利润亏损，超过90%的房企净利率和归母净利率下降。
总体而言，行业不确定性仍然存在，市场仍在清算过程中，企业的利润规模和利润水平将在短期内继续面临压力。在行业下行调整期，高杠杆、高周转模式无法持续，企业经营逻辑正在加速变化。谨慎投资，优化项目，确保项目利润率水平；降低成本和效率，简化战略，提高业务效率；回归产品，优化产品结构，加强产品实力建设，提高产品销售和产品溢价，是企业稳定利润的关键。
PART.01
收入和利润规模负增长
行业利润率加速探底
1、收入和利润规模负增长，净利润表现为净亏损
近年来，“房住不炒”、在行业降杠杆政策的主要基调下，对房地产行业的调控持续。市场下行调整，整体表现相对低迷，企业去化压力明显增加。自2024年以来，企业销售规模增长放缓，部分房地产企业出现负增长，企业整体结算规模也相应受到影响。与此同时，房地产企业前期部分高地价项目仍在进入结算期，企业利润空间进一步挤压。2024年，行业整体收入和利润规模均为负增长。
根据已披露年度业绩的企业数据，2024年行业典型上市房地产企业[1]总营业收入47633亿元，营业成本40336亿元。企业营业收入和营业成本增速的中位数分别为-17.1%和-14.6%，营业收入降幅高于营业成本。
自2024年以来，行业利润增速也呈现明显下降趋势，2024年呈负增长，2024年规模房地产企业整体净利润甚至表现为净亏损。具体来说，2024年典型上市房地产企业毛利润总额为6481亿元，企业毛利润增长率中位数为-32.3%。净利润总额为542亿元，归属于母亲的净利润为1194亿元。企业净利润和归属于母亲的净利润增长率分别为-58.5%和-67.5%。
2、利润率被多种因素挤压，行业利润率继续下降
从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临较大的下行压力。2024年，典型上市房地产企业整体毛利率、净利率和归属于母公司的净利率水平均延续2024年以来的下行趋势，降幅较前几年进一步扩大。
具体来说，2024年行业典型上市房地产企业毛利率中位数同比下降4个百分点至14.1%，净利率和归属母公司净利率为负，同比下降7.0和5.6个百分点至-0.2%和-1.7%。目前，企业利润率指标已降至历史最低水平，行业整体利润率继续下降。
近年来，行业利润空间被挤压，大多数典型上市房地产企业利润率大幅下降主要有以下原因：首先，一些高地价项目结转的影响仍在继续传播，低利润项目结算仍相对集中。其次，近年来，行业规模增长放缓，企业销售减少压力较大。许多房地产企业通过折扣促销和“价格交换”来确保价值减少，促进销售目标的实现，这也加剧了企业增加收入而不增加利润的表现。第三，目前热点一二线城市的限价监管仍然严格，较高的地价和房价进一步压缩了项目的利润率，毛利率下降已成为行业的主要趋势。此外，在行业下行的背景下，库存和投资物业的账面价值缩水，房地产企业结合市场风险计提部分项目和股权投资的资产减值，也对当前的利润表现产生负面影响。
3、优胜劣汰加速投资物业经营，60%以上的房地产企业收入减少
除了房地产开发主营业务销售项目结转利润下降外，在疫情的影响下，商业房地产经营受到严重影响，空置率处于较高水平，租金收入增长也面临困难。2024年，超过60%的典型上市房地产企业投资房地产租金和酒店运营收入下降，越秀房地产、中梁控股、建发国际大幅下降，越秀房地产同比下降近50%。
（部分略）
PART.02
近一半的房地产企业净利润亏损
ROE行业水平显著降低
1、超过70%的房地产企业“减收减利”
具体来说，从企业层面来看，2024年只有约25%的典型上市房地产企业实现了收入增长。同时，受结算结构和结算项目利润率持续下降的影响，毛利润和净利润的表现并不令人满意。典型上市房地产企业85%以上的毛利润（不包括税收和附加费）和净利润同比下降，部分企业毛利润下降50%以上。
“减收减利”现象较为普遍，同时减少营业收入和毛利润的企业数量占70%以上。碧桂园、绿地控股、龙光集团、金科股份、徐汇控股集团等中大型房地产企业也不例外。以碧桂园为例。截至2024年底，碧桂园营业收入4303.7亿元，毛利润328.8亿元，同比下降17.7%和64.6%。
此外，2024年，融创中国、金科股份、荣盛发展、R&F地产、远洋集团、正荣地产、徐辉控股集团、雅居乐集团、禹州集团等13家典型上市房地产企业净利润亏损近一半，2024年净利润亏损超过100亿元。
尽管如此，一些房地产企业在2024年的利润表现稳步提高，表现出优于行业的抗风险能力，主要是央国企和一些优质民营企业。如建发国际集团、越秀地产等，实现毛利润和归母净利润的双重增长。其中，由于近年来销售规模的增长和高能城市的布局战略，建发国际集团2024年营业收入996.4亿元，毛利润152.2亿元，同比显著增长82.6%和67.6%；净利润55.6亿元，归母净利润49.3亿元，同比增长34.1%和38.9%。
2、利润率普遍下降，90%以上的房企净利率和归母净利率下降
2024年，行业整体盈利能力下行压力持续，企业利润率指标普遍下降趋势进一步加剧。具体来说，从企业利润率的变化来看，2024年典型上市房地产企业80%以上的毛利率同比下降，90%以上的企业净利率和归属于母公司的净利率下降。
在大型房地产企业中，2024年部分企业毛利率和归属于母亲的净利率双重下降，指标大幅下降，如合景泰富集团、龙光集团、上坤房地产、融信中国、雅居乐集团、徐汇控股集团、时代中国控股等。归属于母亲的净利率下降了30多个百分点。
多年来，仍有许多利润率高、稳定性强的房地产企业，毛利率和母公司净利率也出现了相对明显的波动，如中国海外发展、保利发展、保利房地产集团等。2024年中国海外发展毛利率同比下降2.2个百分点至21.3%、归属于母公司的净利率同比下降3.7个百分点至12.9%，主要是由于结转项目利润率下降、外币汇兑亏损、物业存货减值准备、应收合资企业资金减值准备等。
3、行业ROE水平明显降低，达到历史最低水平(略)
PART.03
资产价值下降加剧了利润压力
销管费率普遍上升
2024年，房地产行业加速探底。受市场低迷和疫情影响，除了开发主营业务销售项目结转利润下降外，投资物业和库存的资产价值和合作开发也受到冲击，加剧了房地产企业的盈利压力。
1、投资物业重估大面积亏损，亏损企业占近70%
投资性房地产重估收益是指企业持有的商业、酒店、办公室等投资性房地产，在报告期内根据公允市场价值波动重估后产生的净值差额，计入当期损益，反映投资性房地产的资产质量和资产价值回报。面对市场低迷，投资性房地产重估收益的波动加剧，对净利润和归属于母公司的净利润的减少也有更明显的影响。
2024年，投资性房地产重估了大面积亏损，亏损企业占67%，包括碧桂园、R&F房地产、正荣房地产、融信中国、合景泰福等典型上市房地产企业。R&F房地产重估亏损最高，达到19.58亿元。此外，绿城中国、保利地产、融信中国、远洋集团等多家企业已连续3家、四年来一直面临亏损，继续承受压力。
随着市场的下跌，资产价格预期将进一步测试项目布局和运营效率。热点城市核心板块、高运营效率、高租金率的投资性房地产重估表现相对强劲。作为成熟的投资物业运营商，合生创展、华润置地、中海地产、龙湖集团重估了行业前沿的收益规模。华润置地和中海地产的重估收入分别为69.78亿元和47.96亿元，尽管比2024年下降了10.5%、13.4%，但整体跌幅可控，归母净利率仍保持在行业较高水平。龙湖集团投资地产重估收入28.88亿元，较2024年28.50亿元有所上升，成为少数保持正增长的房地产企业之一。
2、资产减值持续，金科、华侨城等库存下跌超过100亿元(略)
3、近一半的房地产企业合资企业陷入亏损，合作开发风险需要警惕
近两年来，市场风险积累，合作征地和合作开发模式的不确定性加剧。合作项目收入对企业净利润和母公司净利润水平的支持明显减弱，甚至可能成为利润拖累。
2024年，合资企业收入减少现象比比皆是，近一半的典型上市房地产企业陷入亏损。合景泰富、远洋集团、禹州地产、万科地产等多家企业亏损较大，其中合景泰富亏损最高，达到38.7亿元。
只有大约20%的企业保持正增长，包括华发、滨江集团、绿城中国等。华发股份和滨江集团实现了“大跃进”增长，合资联营收入分别为15.0亿元和21.9亿元，均达到2024年的7倍。在利润下降的总体趋势下，这些企业在促进利润方面发挥了更明显的作用，合资企业的利润贡献（合资企业的利润/税前利润）显著增加，滨江集团达到41.2%。
面对市场不确定性，只有“高确定性”的合作才能促进企业的经营效益。需要综合考虑合作伙伴的企业资质、经营安全性和效率，直接决定项目能否顺利推进和最终盈亏。
4、销售管理费率普遍上升，中央和国有企业的成本控制更具优势(略)
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目前，市场不确定性仍然存在。从过去两年行业规模房地产企业的销售规模来看，企业的收入和利润规模将在短期内继续面临压力。整体利润预期尚不清楚，企业利润率下降的惯性可能会继续下去。一些领先的房地产企业预测“底部”的到来，但整体持谨慎态度，积极采取措施。
结合行业规模房地产企业的预测：保利发展认为，近年来行业毛利率逐年下降，未来结转接近底部，难以判断合理的毛利率。中国金茂表示，未来毛利率走势的关键在于未来市场是否会波动。公司非常重视投资纪律，毛利率将能够恢复。此外，万科房地产还透露，过去两年，特别是2024年，整个行业的过度调整，整个销售大幅下降，房地产结算有一定的滞后，随着销售资源逐渐进入竣工交付，结算毛利率仍有一定的下降压力。相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率将保持在一个相对稳定的范围内。
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——行业利润率加速触底，近一半的房地产企业净
利润亏损
第一，收入和利润规模负增长，行业利润率加速触底
1、收入和利润规模负增长，净利润表现为净亏损
2、利润率被多种因素挤压，行业利润率继续下降
3、优胜劣汰加速投资物业经营，60%以上的房地产企业收入减少
二、近一半的房地产企业净利润亏损，行业ROE水平显著降低
1、超过70%的房地产企业“减收减利”
2、利润率普遍下降，90%以上的房企净利率和归母净利率下降
3、行业ROE水平显著降低，达到历史最低水平
三、资产价值下降加剧利润压力，销售管理费率普遍上升
1、投资物业重估大面积亏损，亏损企业占近70%
2、资产减值持续，金科、华侨城等库存下跌超过100亿元
3、近一半的房地产企业合资企业陷入亏损，合作开发风险需要警惕
4、销售管理费率普遍上升，中央和国有企业的成本控制更具优势
四、总结
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